【正文】 ? 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價 (保底價 )并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （ 1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 ? (2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 ? (3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 ? 與老 31號文件相比，完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售收入的確認(rèn) ? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 增加了限價房和危改房兩類 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價款按 租金 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時作為財務(wù)費(fèi)用扣除。但由于會計核算中，由于未計入銷售收入，所以這部分稅金未計入營業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 ? 屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 ? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 ? 扣除的順序： ? 將實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額 60% ? 再與當(dāng)年 銷售（營業(yè)）收入 5‰比較扣除 ? 注意： 銷售（營業(yè)）收入。 ? 合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。稅法是總付款額；會計核算不包括未實(shí)現(xiàn)的融資費(fèi)用 ? 例如甲公司購買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買當(dāng)年末分 5年分期收取，每年 2023萬，合計 1億。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限： ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。 （四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資 ? 初始計量： ? 稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 ? 功能區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容 ? 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? 對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? (四 )其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ? 實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 8時 9分 47秒 20:09:4711 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用計入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。如涉及補(bǔ)價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。 ? 前期工程費(fèi)。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 定價差異原則。 ? 計稅成本對象的確定原則： 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如 A公司能夠?qū)?B公司施加重大影響， 借：長期股權(quán)投資 2023 借：長期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款 2023 貸：營業(yè)外收入 100 CA TB 長期股權(quán)投資 2100 2023 如 可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價值為 6000萬元，稅法與會計無差異 （五）投資性房地產(chǎn) 范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括： 已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計尚可使用年限分期攤銷 ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 會計核算：公允價值為 8000萬元，折現(xiàn)率為 %