【正文】 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 8時 9分 :09February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 8時 9分 47秒 下午 8時 9分 20:09: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:09:4720:09:4720:092/11/2023 8:09:47 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理 特定事項的稅務(wù)處理 ? 合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 確認(rèn)的時間點不一 ? 開發(fā)產(chǎn)品的 市場公允價值的確定 操作實例 ? A企業(yè)將帳面價值 2023萬元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。 企業(yè)計稅成本核算的一般程序 ? 對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對象。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 （三）長期待攤費用 ? 固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。會計上基本相同，但有可能存在差異。 捐贈支出 ? 公益救濟性捐贈 ? 計算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算； ? 改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為 12%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的基數(shù)時，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。其范圍是： ? 職工工資、薪金津貼和補貼 ? 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費 ? 職工福利費 ? 社會基本保險 ? 住房公積金 ? 非貨幣性福利 ? 辭退福利 ? 其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出 工資薪金的特殊形式一一股份支付 ? 會計規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。 ? 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅 [2023]29號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計算限額。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 維修費用的扣除 ? 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 )進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進商品處理。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入 開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 ? 買一贈一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入，不屬于捐贈。 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實際支付扣除。 ? 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 ? 境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應(yīng)該代扣代繳 5%的營業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會計與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時允許稅前扣除 保險支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補充兩項按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 ? 特殊工種險可以扣除 ? 企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除 ? 三項經(jīng)費 ? 職工福利費支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準(zhǔn)予扣除； 超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 旗幟鮮明 ? 對 2023年底前按國稅發(fā) [2023]31號規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度。 ? 其它捐贈支出和贊助支出不得扣除 ? 準(zhǔn)備金 ? 稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費用； ? 會計準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對金融保險有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)； ? 單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地 ； ? 其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。稅法要求“同時符合下列條件的 ” ? 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準(zhǔn)則。 ? 分類歸集原則。 ? 權(quán)益