【正文】 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 8時 9分 :09February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 8時 9分 47秒 下午 8時 9分 20:09: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:09:4720:09:4720:092/11/2023 8:09:47 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理 特定事項的稅務處理 ? 合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。 ? 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。 ? 確認的時間點不一 ? 開發(fā)產(chǎn)品的 市場公允價值的確定 操作實例 ? A企業(yè)將帳面價值 2023萬元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? 土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的 ,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況 ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配 ,待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 ? ，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配 ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。 企業(yè)計稅成本核算的一般程序 ? 對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對象。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 （三）長期待攤費用 ? 固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。會計上基本相同，但有可能存在差異。 捐贈支出 ? 公益救濟性捐贈 ? 計算基數(shù)從以前的“應納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算； ? 改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為 12%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的基數(shù)時，應扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結轉為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。其范圍是： ? 職工工資、薪金津貼和補貼 ? 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費 ? 職工福利費 ? 社會基本保險 ? 住房公積金 ? 非貨幣性福利 ? 辭退福利 ? 其它與獲得職工服務有關的支出 工資薪金的特殊形式一一股份支付 ? 會計規(guī)定：為取得職工服務而授予的權益性工具或以權益性工具為基礎確定的負債，如股份期權、股票等。 ? 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅 [2023]29號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的 5%計算限額。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 維修費用的扣除 ? 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設施設備 )進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 ? 以舊換新：銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 二、 收入的稅務處理 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入 開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 二、 收入的稅務處理 ? 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入 (或利潤 )的實現(xiàn)。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 ? 買一贈一等方式組合銷售：應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，不屬于捐贈。 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權責發(fā)生制還是按實際支付扣除。 ? 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。 ? 境外機構幫助國內房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內房產(chǎn)的業(yè)務，屬于向國內企業(yè)提供勞務，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應該代扣代繳 5%的營業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。分為 ? 權益結算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權等 ? 現(xiàn)金結算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會計與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權益結算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結算的股份支付 ? 稅法 :行權時允許稅前扣除 保險支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補充兩項按規(guī)定標準扣除 ? 特殊工種險可以扣除 ? 企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除 ? 三項經(jīng)費 ? 職工福利費支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準予扣除； ? 職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準予扣除； 超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。 旗幟鮮明 ? 對 2023年底前按國稅發(fā) [2023]31號規(guī)定攤銷業(yè)務招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結轉，但結轉期限最長不得超過 3個納稅年度。 ? 其它捐贈支出和贊助支出不得扣除 ? 準備金 ? 稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確區(qū)分準備金和預提費用； ? 會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應收帳款的壞帳準備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營活動無關的固定資產(chǎn)； ? 單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地 ； ? 其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。稅法要求“同時符合下列條件的 ” ? 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎 50%以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。 ? 分類歸集原則。 ? 權益