【正文】 3/2/2023 49辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標指標 2 其他應付款增幅指標（參考指標）評 估 指 標 （ “ 其他應付款 ” 本期余額 上期余額） /（經(jīng)營收入 +其他業(yè)務收入）異 常 分 析 ≥10% ，視為異常，可能存在代收款項未計收入或取得收入長期掛帳問題評 估 資 料 資產(chǎn)負債表，收入明細表影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅備 注 約談環(huán)節(jié)應責成其提供 “ 其他應付款收付明細表 ” 指標說明：根據(jù)經(jīng)驗判斷，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本期 “ 其他應付款 ” 增長額高于當期收入金額的 10%，可能存在異常，應通過約談等方式進一步了解有關情況。? 同期已納營業(yè)稅僅指 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 轉讓土地使用權 ” 稅目已納營業(yè)稅。 ? 由于外資企業(yè)和新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅繳納，所以企業(yè)所得稅所占比例很小 。 9：采取虛假立項制造 “ 委托開發(fā) ” 假象，將竣工期混入 98年 6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳稅。? 其他問題：（以下問題發(fā)生率均為 10%以下）? 1：將預收款計入其他應付款等往來款項少納稅，并影響預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。? （二）稅務檢查問題? 常見問題： 1：取得售房預收款未繳或未足額繳納營業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。? 四、收入費用指標? 混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標 11指標 112。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關的 10項指標，其中 6項收入指標、 3項成本指標、 1項收入費用指標。? （ 4）目的：判定視同銷售的情況。? （ 4）目的：判定視同銷售的情況。? 該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。? 該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。? 靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。? ⑵ 　可能涉及的稅種。 ? 二、指標確定? 資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負債表，靜態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負債和所有者權益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報表，反映一個企業(yè)在一個經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量 。 3/2/2023 24辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標 3/2/2023 25辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標3/2/2023 26辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標? 檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：? ① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；? ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；? ③ 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售? ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。? ⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。? ⑵ 假設涉稅科目? ⑶ 假設涉稅事項? 審批評估工作：? ⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎資料較充分? 政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實現(xiàn)共享，比如評估預警模塊可以在一定的時點自動從已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。? ⑶ 宣傳稅法。 ② 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時間。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎資料較充分? 政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實現(xiàn)共享的計委、規(guī)委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。 ⑸ 　不符合土地增值稅免稅標準。? （四）納稅情況證明? 營業(yè)稅按年度匯總證明。? 個人最高收入數(shù)及稅率、人次。? （二）系統(tǒng)功能未完善? 稅務綜合服務管理系統(tǒng)剛剛開通，其強大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進一步開發(fā)、利用。售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉讓在建項目（已進入建筑物施工階段） ?轉讓無形資產(chǎn) 5% 轉讓土地使用權；贈與土地使用權；轉讓在建項目（已完成或正在進行土 地前期開發(fā)，尚未進入施工階段） 。? 牽涉面廣，運作程序復雜? 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權機構、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時從事兩個層次的開發(fā)。對于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅。3/2/2023 4辛寒專用 PPT模板第一節(jié)第一節(jié) 　基本概念　基本概念? 從歷史看，我國的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進入 20世紀 90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國三項重大制度和體制改革密切相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。3/2/2023 1辛寒專用 PPT模板目目 錄錄? 第一章　綜述? 第一節(jié) 　基本概念? 一、房地產(chǎn)相關概念? 二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)相關概念? 三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的納稅評估? 第二節(jié) 　經(jīng)營特點? 一、經(jīng)營概況? 二、經(jīng)營分類? 三、經(jīng)營流程? 四、會計核算? 五、應稅特征? 第二章 評估方法? 第一節(jié) 假設法? 一、環(huán)境適用? 二、具體應用? 第二節(jié) SPSS應用法? 一、環(huán)境適用? 二、具體應用? 第三節(jié) 系統(tǒng)預警法? 一、環(huán)境適用? 二、具體應用? 第三章 評估指標? 第一節(jié) 會計報表指標? 一、指標基礎? 二、指標確定? 三、指標附件 41? 第二節(jié) 納稅問題指標? 一、指標基礎? 二、指標確定? 三、指標附件3/2/2023 2辛寒專用 PPT模板第一章第一章綜綜 述述3/2/2023 3辛寒專用 PPT模板第一節(jié)第一節(jié) 　基本概念　基本概念一、房地產(chǎn)相關概念（一）房地產(chǎn)? 房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物 ?。 1991年 3月和 1994年 7月，國務院分別頒布了《城市房屋拆遷管理條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道， 1998年 8月，全國人大再次修訂了《中華人民共和國土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國房地產(chǎn)業(yè)的成長。 3/2/2023 5辛寒專用 PPT模板第一節(jié)第一節(jié) 　基本概念　基本概念? 與 “ 房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)） ” 的關系? 二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對前者的影響越來越大，同時，隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設性意見。 ? 指實現(xiàn) “ 三通一平 ” （水通、電通、路通、場地平整）或 “ 七通一平 ” （給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）的土地。? 發(fā)展速度快，帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展? 進入 90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關行業(yè)迅速發(fā)展。轉讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋；代建工程服 務 業(yè) 租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務業(yè) 5% 兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企 業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 ?餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè) 5%—20% 兼營娛樂業(yè)收入? 財稅 [2023]16號《財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。? 這種環(huán)境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。? 重大事項變更。 個人所得稅稅率、收入證明。? 匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：? 用評估指標分析，提出新的假設：? ⑴ 　假設交易事項疑點。? 較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。? ⑵ 假設涉稅科目? ⑶ 假設涉稅事項? 審批評估工作：? ⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。? ⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。? 納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。 ⑵ 轉入約談部門或退回評估部門。? 約談處理：? ⑴ 排除假設案件、入庫案件：? ① 案件報告。? 在評估環(huán)節(jié)可能解決的問題：? ① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售；? ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間；? ③ 個人所得稅：產(chǎn)品視同銷售? ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 ? 《征管法》第二十五條規(guī)定：? 納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務機關依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關根據(jù)實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。利潤表反映企業(yè)在一定時期內(nèi)利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要說明的事項。? ⑶ 　可能涉及需要進一步核實的情況。3/2/2023 30辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計報表指標? （三）城建稅指標? 目的：通過指標 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報繳納的城建稅對比，初步核實內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。? 靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。? 靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。? （ 5）對比結果，反映：? ① 可能存在的問題。? （ 5）對比結果，反映：? ① 可能存在的問題。每一項指標包含： “ 適用范圍 ” 、 “ 目的 ” 、 “ 可能涉及稅種 ” 、 “ 會計科目 ” 以及 “ 指標應用 ” 等。 3/2/2023 39辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問