【正文】 質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅。? 二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。3/2/2023 6辛寒專用 PPT模板第二節(jié)第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)　經(jīng)營特點(diǎn)一、經(jīng)營分類? 根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。國外一般以前者為主，在我國絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。? 根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）新區(qū)開發(fā)征用土地 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置 建筑地塊改造 房屋開發(fā)通過 “三通一平 ”或 “七通一平 ”，將 “生地”變成 “熟地 ”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等3/2/2023 7辛寒專用 PPT模板第二節(jié)第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)　經(jīng)營特點(diǎn)? 根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房兩種形式。二、經(jīng)營特點(diǎn)? 投資量大，投資回收期長? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，收益集中在中后期。? 牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜? 綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過程中的協(xié)作單位也很多。3/2/2023 8辛寒專用 PPT模板第二節(jié)第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)　經(jīng)營特點(diǎn)? 三、會計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，其會計(jì)科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會計(jì)制度》。? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2023年 1月 1日停征。? 從 2023年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅 繳納 。售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） ?轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土 地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） 。? 財(cái)稅 [2023]16號《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎(chǔ)資料不充分? 政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。? （二）系統(tǒng)功能未完善? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。? 二、具體應(yīng)用? （一）納稅情況對比? 通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。? 縱向?qū)Ρ燃{稅情況。提供勞務(wù)收入。? 個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。3/2/2023 15辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 假設(shè)法? （三）涉稅信息提取? 該公司財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表：? ⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。? 內(nèi)部控制制度：? ⑴ 財(cái)務(wù)制度。 ⑶ 銷售制度。? （四）納稅情況證明? 營業(yè)稅按年度匯總證明。 城市房地產(chǎn)稅分年度證明。? （五）假設(shè)疑點(diǎn)提出? 匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：? ⑴ 　董事會成員高薪。 ⑶ 　在納稅情況稅目中未反映出的收入。 ⑸ 　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。 ⑵ 　假設(shè)科目疑點(diǎn)。? 涉稅疑點(diǎn)。? 檢查交易事項(xiàng)。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎(chǔ)資料較充分? 政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評估人員可以通過已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。? （二）系統(tǒng)功能未完善? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。? 二、具體應(yīng)用? （一）評估工作? 專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標(biāo)對納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。? 專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 ② 企業(yè)經(jīng)營情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 ⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。? ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。? 約談：? ⑴ 通過約談核實(shí)評估意見書中假設(shè)會計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。? ⑶ 宣傳稅法。? 約談處理：? ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：? ① 案件報(bào)告。? ③ 案件歸檔。? ② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎(chǔ)資料較充分? 政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。? （二）系統(tǒng)功能較完善? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過評估預(yù)警模塊自動處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。? 二、具體應(yīng)用? （一）評估工作? 評估預(yù)警系統(tǒng)自動通過評估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。? 制作評估意見書：? ⑴ 企業(yè)基本情況? ① 企業(yè)概況：注冊時(shí)間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。? ⑵ 假設(shè)涉稅科目? ⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng)? 審批評估工作：? ⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項(xiàng)對比。3/2/2023 21辛寒專用 PPT模板第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法? （二）約談工作? 根據(jù)評估意見書進(jìn)行預(yù)案：? ⑴ 制作約談通知書。? ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。? ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。? ⑷ 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。? ② 案件審批。? ⑵ 不能排除假設(shè)案件：? ① 制作案源評估意見書。3/2/2023 22辛寒專用 PPT模板第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法? （三）評估流程圖 （如圖所示） 3/2/2023 23辛寒專用 PPT模板第三章第三章評估指標(biāo)評估指標(biāo)本章從會計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。 3/2/2023 24辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo) 3/2/2023 25辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo)3/2/2023 26辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo)? 檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：? ① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；? ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；? ③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售? ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。? 財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。? 大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。3/2/2023 27辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo)? 納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。 ? 二、指標(biāo)確定? 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)現(xiàn)金的流量 。依據(jù)《 2023企業(yè)會計(jì)制度》、《 2023會計(jì)準(zhǔn)則》和《 2023年企業(yè)會計(jì)制度會計(jì)報(bào)表附注》。? 目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。? ② 指標(biāo) 32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)收帳款 ” ，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。? ⑵ 　可能涉及的稅種。? 該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。? 使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對于 “ 應(yīng)收帳款 ” 確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對于 “ 定金 ” 、 “ 認(rèn)購金 ” 的記帳科目。? 建立模型：? （ 1）指標(biāo) 4：確認(rèn)收入指標(biāo) ≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ” ? 【主營業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款—— 定金】 * 5%? （ 2）指標(biāo) 5 52：確認(rèn)收入指標(biāo) ≤1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的 “ 應(yīng)收帳款 ”— 當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)】收帳款 ” 】 * 5%? 注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。? 靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對比。? 建立模型：? （ 1）　指標(biāo) 131：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【主營業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 —— 定金】* 5%*7%[1]? （ 2）　指標(biāo) 13 133：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≤1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的 “ 應(yīng)收帳款 ”— 當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)收帳款 ” 】 * 5%*7%? 注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。? 靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合