【正文】 ? （三）審核批復(fù)資料? 有關(guān)審批文件及合同，包括竣工驗(yàn)收文件、減免稅批復(fù)、合作建房合同等。 3/2/2023 48辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)常見問題 4的評估指標(biāo)指標(biāo) 1 房地稅關(guān)系指標(biāo)（參考指標(biāo)）評 估 指 標(biāo) 房 產(chǎn) 稅＞ 0，土地使用稅 = 0異 常 分 析 二者同 時(shí) 存在， 視為 異常，可能存在已 納 房 產(chǎn) 稅未 納 土地使用稅 問題評 估 資 料 房 產(chǎn) 稅（城市房地 產(chǎn) 稅）、土地使用稅（ 費(fèi) ）稅入 庫 數(shù)據(jù)影 響 稅 種 土地使用稅指標(biāo)說明 ： 評估實(shí)踐表明，部分企業(yè)存在已繳房產(chǎn)稅但未繳土地使用稅情況，需通過約談等方式進(jìn)一步了解有關(guān)情況。 ? 指標(biāo) 4 計(jì)算錯(cuò)誤指標(biāo)（參考指標(biāo)）指標(biāo)說明：略 評 估 指 標(biāo) “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 及 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 營業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù) = 預(yù)收帳款期末余額 期初余額 + 經(jīng)營收入 經(jīng)批準(zhǔn)的免稅收入異 常 分 析 若 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目的計(jì)稅依據(jù)小于售房營業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)，視為異常，可能存在預(yù)收帳款未及時(shí)納稅問題評 估 資 料 大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)、減免稅批復(fù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅評 估 指 標(biāo) “經(jīng)營 稅金及附加 ”與依收入明 細(xì) 表中各 項(xiàng) 收入 計(jì) 算的稅金相比 較異 常 分 析 如果前者小于后者， 視為 異常，可能存在稅款 計(jì) 算 錯(cuò)誤 等 問題評 估 資 料 損 益表，收入明 細(xì) 表影 響 稅 種 經(jīng)營 稅金及附加備 注 約談時(shí) 可要求其提供免稅批復(fù)3/2/2023 46辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 常見問題 2的評估指標(biāo)? 指標(biāo) 1 人均應(yīng)納稅所得額指標(biāo)（基本指標(biāo)）? 指標(biāo)說明：經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，按平均職工工資計(jì)算出的個(gè)人所得稅總額一般不會(huì)大于實(shí)際應(yīng)代扣代繳的個(gè)人所得稅。根據(jù)以上信息，可以分項(xiàng)目按均價(jià)計(jì)算一定期間售房的應(yīng)稅收入總和及應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額，與該期間已納稅額對比，差異較大的視為異常。? （二）評估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程3/2/2023 43辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 二、指標(biāo)確定? （一） 常見問題評估指標(biāo)? 常見問題 1的評估指標(biāo)? 指標(biāo) 1 房地產(chǎn)信息指標(biāo)（基本指標(biāo) ?） ? 本文所有指標(biāo)分為 “ 基本指標(biāo) ” 和 “參考指標(biāo) ” 兩類，前者有效性高于后者，指標(biāo)定性可根據(jù)實(shí)踐檢驗(yàn)情況進(jìn)行調(diào)整。 15：簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花（房產(chǎn)買賣合同的印花稅由房管局代征） 16：留下一兩套 “ 爛尾房 ” ，不及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目決算，少繳土地增值稅。 11：未竣工結(jié)算時(shí)出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費(fèi)）。 7：代建工程或自營工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。 3：合作建房未按規(guī)定繳稅。（僅統(tǒng)計(jì)內(nèi)資企業(yè)） 4：未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）。 2：發(fā)放年終獎(jiǎng)、過節(jié)費(fèi)、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)稅。 3/2/2023 41辛寒專用 PPT模板第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)? 各稅種查補(bǔ)金額比例? 在有問題的 58件案件中，共查補(bǔ)稅款 ，最高補(bǔ)稅金額 ，平均每戶補(bǔ)稅 。具體情況如下：? 有問題率? 從 2023年北京市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)中隨機(jī)抽取 60件檢查案件， 有問題的為 58件，檢查有問題率為 96%。? 二、當(dāng)收入指標(biāo) 31? 營業(yè)稅：按會(huì)計(jì)確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 51；按稅法確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 51；? 城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按 會(huì)計(jì) 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 132；內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ”，采用指標(biāo) 133；? 教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，按 會(huì)計(jì) 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 142；內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 143；? 企業(yè)所得稅：純益率征收，按 會(huì)計(jì) 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 152；? 純益率征收，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 153；? 土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 會(huì)計(jì) 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 162；? 單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 稅法 確認(rèn) “ 應(yīng)收帳款 ” ，采用指標(biāo) 163。? （九）評估指標(biāo)特點(diǎn)? 有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；? 可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；? 簡單易行，用 EXCEL表的形式完成，包含 “ 計(jì)算公式 ” 、 “ 結(jié)果分析 ” 、 “ 涉及重點(diǎn)檢查科目 ” 。? 涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。? ② 可能涉及的稅種。? （ 1）介紹現(xiàn)金流量表中 “ 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 ” 。 ② 可能涉及的稅種。? （ 1）介紹 “ 存貨 ” 、 “ 固定資產(chǎn) ” 在報(bào)表及報(bào)表附注中的反映。? （七）成本指標(biāo)? 成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。 3/2/2023 33辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)? （六）土地增值稅指標(biāo)? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)預(yù)繳的土地增值稅對比，初步核實(shí)單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。 3/2/2023 32辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)? （五）企業(yè)所得稅指標(biāo)? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅對比，初步核實(shí)按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。3/2/2023 31辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)? （四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：? 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。? 建立模型：? （ 1）　指標(biāo) 131：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【主營業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 —— 定金】* 5%*7%[1]? （ 2）　指標(biāo) 13 133：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≤1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的 “ 應(yīng)收帳款 ”— 當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)收帳款 ” 】 * 5%*7%? 注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。? 建立模型：? （ 1）指標(biāo) 4：確認(rèn)收入指標(biāo) ≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ” ? 【主營業(yè)務(wù)收入 + （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款—— 定金】 * 5%? （ 2）指標(biāo) 5 52：確認(rèn)收入指標(biāo) ≤1 的情況，即確認(rèn)收入大于 “ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 ”? 【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的 “ 應(yīng)收帳款 ”— 當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)】收帳款 ” 】 * 5%? 注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。? 該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。? ② 指標(biāo) 32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “ 應(yīng)收帳款 ” ，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。依據(jù)《 2023企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《 2023會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《 2023年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注》。3/2/2023 27辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)? 納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。? 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。3/2/2023 22辛寒專用 PPT模板第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法? （三）評估流程圖 （如圖所示） 3/2/2023 23辛寒專用 PPT模板第三章第三章評估指標(biāo)評估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)納稅評估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評估工作，避免評估工作的盲目性。? ② 案件審批。? ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。3/2/2023 21辛寒專用 PPT模板第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法? （二）約談工作? 根據(jù)評估意見書進(jìn)行預(yù)案：? ⑴ 制作約談通知書。? 制作評估意見書：? ⑴ 企業(yè)基本情況? ① 企業(yè)概況：注冊時(shí)間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。? （二）系統(tǒng)功能較完善? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過評估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。? ② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。? 約談處理：? ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：? ① 案件報(bào)告。? 約談：? ⑴ 通過約談核實(shí)評估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 ⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。? 專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。? （二）系統(tǒng)功能未完善? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。? 檢查交易事項(xiàng)。 ⑵ 　假設(shè)科目疑點(diǎn)。 ⑶ 　在納稅情況稅目中未反映出的收入。 城市房地產(chǎn)稅分年度證明。 ⑶ 銷售制度。3/2/2023 15辛寒專用 PPT模板第一節(jié) 假設(shè)法? （三）涉稅信息提取? 該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：? ⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表。提供勞務(wù)收入。? 二、具體應(yīng)用? （一）納稅情況對比? 通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營情況。? 一、環(huán)境適用? （一）基礎(chǔ)資料不充分? 政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。? 財(cái)稅 [2023]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。? 從 2023年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅 繳納 。3/2/2023 8辛寒專用 PPT模板第二節(jié)第二節(jié) 　經(jīng)營特點(diǎn)　經(jīng)營特點(diǎn)? 三、會(huì)計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。二、經(jīng)營特點(diǎn)? 投資量大，投資回收