【正文】 ? 房屋、建筑物，為 20年； ? 飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為 10年； ? 與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為 5年； ? 飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為 4年； ? 電子設(shè)備，為 3年。 ? 注：會計上要求按固定資產(chǎn)條件進行分析，原則上無差異。 （四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資 ? 初始計量： ? 稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為成本。 ? “計稅成本”是與會計核算的“開發(fā)成本”是相對應(yīng)的概念。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 ? 可否銷售原則。 ? 功能區(qū)分原則。 ? 成本差異原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 ? 例如，企業(yè)計劃在一塊土地上同時開發(fā) 10幢樓， 20幢別墅。 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容 ? 土地征用費及拆遷補償費。 ? 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 ? 對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 ? 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 ? ，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 ? (四 )其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 企業(yè)、單位以股權(quán)投資 為目的取得土地使用權(quán) ? 將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 停車場所的成本 ? 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算?！? 計稅成本核算的終止日的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目 ? 實質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項開發(fā)項目。 , February 11, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 11日星期六 8時 9分 47秒 20:09:4711 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 11, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 11日星期六 8時 9分 47秒 20:09:4711 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 11日星期六 下午 8時 9分 47秒 20:09: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 11日星期六 8時 9分 47秒 20:09:4711 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :09:4720:09:47February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 11, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :09:4720:09Feb2311Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 ? 實質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤 ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ? 該項土地使用權(quán)的市場公允價值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費用計入開發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬元，將所得計入分得房時的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計價。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 ? 如果未商稅務(wù)機關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除 特殊成本的約定分配方法 ? (二 )單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本 ,應(yīng)按建筑面積法進行分配。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 ? ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。 ? 其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象， 共同成本和間接成本的分配辦法 ? (一 )占地面積法。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。 ? 開發(fā)間接費。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ? 前期工程費。 ? 以每幢樓或別墅作為不同的成本對象； ? 以 10幢樓作為一個成本對象，以 20幢別墅作為一個成本對象。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 ? 權(quán)益區(qū)分原則。 ? 定價差異原則。 ? 分類歸集原則。 ? 計稅成本對象的確定原則： 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 ,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。如 A公司能夠?qū)?B公司施加重大影響， 借：長期股權(quán)投資 2023 借：長期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款 2023 貸：營業(yè)外收入 100 CA TB 長期股權(quán)投資 2100 2023 如 可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為 6000萬元，稅法與會計無差異 （五）投資性房地產(chǎn) 范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括： 已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。稅法要求“同時符合下列條件的 ” ? 修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50%以上； ? 修