【正文】 國家稅務總局所得稅管理司 何道成 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅 政策講解 第一部分 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 第二部分 房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本講解 第三部分 稅政問題解答 2 第一部分 房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策講解 國稅發(fā) 31號文出臺背景 房地產業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○缺乏開發(fā)產品完工標準 房地產開發(fā)企業(yè)不能及時結轉成本 預售收入不能及時結轉為實際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。 ○偽造或高估成本 多列預提費用 混淆成本對象界限 4 國稅發(fā) 31號文出臺背景 ○利用 關聯(lián)關系 轉移利潤 ○企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預過多 5 國稅發(fā) 31號文出臺背景 針對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務總局在 2023年度出臺了國稅發(fā) [2023]83號文 ,2023年度 ,國家稅務總局又對 [2023]83號文進行了進一步修訂、完善 ,再次出臺了稅發(fā) [2023]31號文。 6 正文架構 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 三、開發(fā)產品預租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產品的稅務處理 五、以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理 7 六、開發(fā)產品視同銷售行為的稅務處理 七、代建工程和提供勞務的稅務處理 八、開發(fā)產品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 正文架構 8 正文講解 第三部分 9 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （一）預售收入 開發(fā)產品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內部認購、會費等 （二）預計計稅毛利率和毛利額 預售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結算的時點 從稅收法理上理解，應確定為完工之日 10 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （四）預征 外稅，對預售收入預征企業(yè)所得稅 從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)預售房地產并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。 11 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （五）實際征收 內稅，對預售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。 預征和實際征收在法律責任上存在本質上的差別。 12 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （六）預計計稅毛利率的分類 經濟適用房 非經濟適用房 經濟適用房 ○計稅毛利率不得低于 3% ○必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 13 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （六）預計計稅毛利率的分類 經濟適用房 ○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％； ○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○其他地區(qū)，不得低于 10％ 當前需要探討的兩個問題：限價房和危房改造換遷房。 14 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （一）開發(fā)產品完工標準 （二）完工開發(fā)產品的稅務處理 （三）完工開發(fā)產品的稅務管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認原則 15 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （一）內稅 開發(fā)產品（成本對象）完工標準 ○竣工證明已報房地產管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產權證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應視為開發(fā)產品已完工 16 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 外商投資企業(yè)完工標準 (142號文 ) ○企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日； ○或者首筆房地產使用權交付之日； ○或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。 17 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （二）完工開發(fā)產品的稅務處理 ○預售收入確認為實際銷售收入 ○結轉計稅成本 ○計算實際毛利額，并進行差異調整 注意差異調整時點、口徑、方法 18 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （三）完工開發(fā)產品的稅務管理 ○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務機關報告 開發(fā)產品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應當出具： 稅務鑒定報告 其他相關資料 19 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （三）完工開發(fā)產品的稅務管理 ○當開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結算計稅成本時，主管 稅務機關有兩個權利： 計稅成本核定權 稅收征管處罰權 20 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經濟利益 ○代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷 21 （五）銷售收入確認原則 ○ 銷售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷售 ◎先出租再出售 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 22 ○采取委托銷售方式 ◎ 手續(xù)費 ◎ 視同買斷 ◎ 超基價分成 ◎ 包銷 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 23 ○采取先出租再出售方式 ◎ 轉作固定資產 (通常為投資性房地產 ) 視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按固定資產清理確認收入 準予計提折舊 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 24 投資性房地產 ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產 ◎下列房地產屬于投資性房地產 已出租的土地使用權 持有并準備增值后轉讓土地使用權 已出租的建筑物 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 25 ◎ 不轉作固定資產（非投資性房地產） 無需視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn) 不準計提折舊 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 26 ◎ 非投資性房地產 自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產（主要指固定資產） 作為存貨的房地產 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 27 非投資性房地產和投資性房地產互轉換后的會計處理 非投資性房地產轉為投資性房地產時，應按轉換當