【正文】 600. ? 會(huì)計(jì)上固定資產(chǎn)價(jià)值為 6000（ 900600）=5700 ? 稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為 900600=300；固定資產(chǎn)價(jià)值為 6000 （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 融資租賃 ? 稅法與會(huì)計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定， ? 資產(chǎn)的所有權(quán) ? 購(gòu)買(mǎi)的選擇權(quán) ? 租期占使用期大部分 ? 付款額現(xiàn)值約等于公允價(jià)值 ? 差異與分期付款銷(xiāo)售方式類(lèi)似 （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 盤(pán)盈的固定資產(chǎn)：按同類(lèi)固定資產(chǎn)完全重置價(jià)值計(jì)價(jià) ? 通過(guò)非貨幣交換取得的固定資產(chǎn) :稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)；會(huì)計(jì)按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分為按公允價(jià)值計(jì)價(jià)和按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)價(jià) ? 通過(guò)債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷(xiāo)售處理， 接受方稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。 ? 注：會(huì)計(jì)上要求按固定資產(chǎn)條件進(jìn)行分析，原則上無(wú)差異。 ? “計(jì)稅成本”是與會(huì)計(jì)核算的“開(kāi)發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。 ? 可否銷(xiāo)售原則。 ? 成本差異原則。 ? 例如，企業(yè)計(jì)劃在一塊土地上同時(shí)開(kāi)發(fā) 10幢樓， 20幢別墅。 ? 建筑安裝工程費(fèi)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。 ? 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！? 計(jì)稅成本核算的終止日的確定 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅 匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 ? 執(zhí)行時(shí)間： 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 合法憑據(jù)的掌握 ? 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 ? 該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值如何確定 特殊預(yù)提 (應(yīng)付 )費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 ? 前期工程費(fèi)。 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。 ? 定價(jià)差異原則。 ? 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定 ,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如 A公司能夠?qū)?B公司施加重大影響， 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 2023 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 100 貸：銀行存款 2023 貸：營(yíng)業(yè)外收入 100 CA TB 長(zhǎng)期股權(quán)投資 2100 2023 如 可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為 6000萬(wàn)元，稅法與會(huì)計(jì)無(wú)差異 （五）投資性房地產(chǎn) 范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括： 已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo) ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷(xiāo)。 會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為 8000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 % 借：固定資產(chǎn) 8000萬(wàn)元 未確認(rèn)融資費(fèi)用 2023萬(wàn)元 貸： 長(zhǎng)期應(yīng)付款 1億元 稅法確定固定資產(chǎn)的原值為 1億 無(wú) （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)。 管理費(fèi)的扣除 ? 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 廣告宣傳費(fèi) ? 廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。 ? 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 (以成本對(duì)象為計(jì)量單位 )整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 不考慮其它納稅調(diào)整， 04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =1000 50700（ 55+11） =184萬(wàn)元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬(wàn)元 操作實(shí)例 05年 B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)收入 2023萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本 1500萬(wàn)元，另將 04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本 150萬(wàn)元， 05年期間費(fèi)用 60萬(wàn)元。 ? 已經(jīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷(xiāo)售商品收入。 新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 上海規(guī)定專(zhuān)門(mén)規(guī)定為 15% 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （無(wú)變化、且發(fā)生較少） ? 支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。中國(guó)財(cái)稅浪子 王駿 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫(huà)龍點(diǎn)睛 中國(guó)財(cái)稅浪子王駿 ? 歡迎通過(guò)中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流 新舊政策的主要差異 ? 一、適用范圍 ? 二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念 ? 三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除 ? 四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確 一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 ? 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 繼續(xù)執(zhí)行原 31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 ? 銷(xiāo)售折讓?zhuān)浩髽I(yè)因售出商品