【正文】 開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。 1．為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。 ！ 130 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 ！ 124 第 10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共 4年。 ！ 80 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○ 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ○計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 ！ 81 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 ！ 82 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) ！ 83 （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 ！ 84 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ○ 銷售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷售 ◎先出租再出售 ！ 85 ○ 采取委托銷售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買斷 ◎ 超基價(jià)分成 ◎ 包銷 ！ 86 ○ 采取先出租再出售方式 ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 ！ 87 投資性房地產(chǎn) ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) ◎ 下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物 ！ 88 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無需視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 ！ 89 ◎ 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn) ！ 90 非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會計(jì)處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的市場公允價(jià)計(jì)價(jià)，其中轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)小于原帳面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)大于原帳面價(jià)值的，其差額則計(jì)入所有者權(quán)益。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本－－甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實(shí)收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ ！ 67 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ！ 59 ? 在會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 ！ 56 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當(dāng)承擔(dān)稅款。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā) 。 收入分散籌劃法 ！ 49 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ！ 43 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價(jià) 2030元 /平方米，售價(jià)總額為 。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ！ 35 ? 個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ！ 30 ? 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ！ 26 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ！ 27 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ！ 13 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 主營業(yè)務(wù)成本 100% ！ 7 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =（管理費(fèi)用 +營業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用）247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =傭金 247。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 本月購進(jìn)原材料或庫存商品 ！ 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 15 ? 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 16 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ① 對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ！ 17 ? 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ！ 63 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評估價(jià)格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 ○ 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對象界限 ○ 利用 關(guān)聯(lián)關(guān)系 轉(zhuǎn)移利潤 ○ 企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多 ！ 71 針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務(wù)總局在 2023年度出臺了國稅發(fā) [2023]83號文 ,2023年度 ,國家稅務(wù)總局又對 [2023]83號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺了稅發(fā) [2023]31號文。 ！ 93 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○ 預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ，