【正文】 清理確認收入 準予計提折舊 ！ 87 投資性房地產 ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產 ◎ 下列房地產屬于投資性房地產 已出租的土地使用權 持有并準備增值后轉讓土地使用權 已出租的建筑物 ！ 88 ◎ 不轉作固定資產（非投資性房地產） 無需視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按開發(fā)產品確認收入的實現 不準計提折舊 ！ 89 ◎ 非投資性房地產 自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產（主要指固定資產） 作為存貨的房地產 ！ 90 非投資性房地產和投資性房地產互轉換后的會計處理 非投資性房地產轉為投資性房地產時，應按轉換當日的市場公允價計價，其中轉換當日的公允價小于原帳面價值的，其差額計入當期損益；反之，即或轉換當日的公允價大于原帳面價值的，其差額則計入所有者權益。 預征和實際征收在法律責任上存在本質上的差別。 ！ 72 政策框架解讀 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 二、完工開發(fā)產品的稅務處理 三、開發(fā)產品預租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產品的稅務處理 五、以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理 ！ 73 六、開發(fā)產品視同銷售行為的稅務處理 七、代建工程和提供勞務的稅務處理 八、開發(fā)產品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 ！ 74 一、未完工開發(fā)產品的稅務處理 （一）預售收入 開發(fā)產品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內部認購、會費等 （二）預計計稅毛利率和毛利額 預售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結算的時點 從稅收法理上理解，應確定為完工之日 ！ 75 （四）預征 外稅，對預售收入預征企業(yè)所得稅 從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移、銷售收入實現后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。 ！ 房地產企業(yè)所得稅政策 ！ 70 國稅發(fā) 31號文出臺背景 房地產業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○ 缺乏開發(fā)產品完工標準 房地產開發(fā)企業(yè)不能及時結轉成本 預售收入不能及時結轉為實際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。 ? 某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發(fā)公司提供，并作應付款項處理。 ！ 68 ? 設立一控股子公司“某某大酒店”。按規(guī)定，此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 （計算過程略）。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ ！ 67 ? 某房產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 730 100%=%； ⑤應納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） ！ 64 ㊣ 采用甲公司先以該房產對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)轉讓該房產時發(fā)生評估費用 。 300 100%=117% 應納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。 200 100%=25% ?應納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產增值率 =（ 400100） 247。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。由于高稅率房產的增值額大，這樣會使整體稅負下降。 代收費用計價籌劃法 ！ 59 ? 在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。 ！ 58 ? 財政部、國家稅務總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產的收入。 ！ 57 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經濟當事人，和該個人交換住房。不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。 ！ 56 ? 利用加計扣除進行稅務籌劃 ? 從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。 ！ 55 ? 個人自有住房轉讓籌劃 ? 由于經濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉移的可能性也越來越大。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。因此，當事人應當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ！ 54 ? 房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的或通過中國境內非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 ? 如果借用了大量資金，利息費用多，應采取據實扣除的方式，應盡量提供金融機構貸款的證明。 ！ 53 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。房地產開發(fā)企業(yè)應充分利用該項政策。 ！ 52 ? 合作建房方式。 建房方式籌劃法 ！ 51 ? 為了使房地產開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產開發(fā)公司可以降低代建房勞務性質收入的數額，以取得客戶的配合。 如果房地產開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā) 。房地產開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產權自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。估計市場價值是 800萬元，其中各種設備的價格約為 100萬元。 收入分散籌劃法 ！ 49 ? 假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權。 費用轉移或分攤籌劃法 ！ 48 ? 房地產開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時， 將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。 ！ 47 ? 房地產開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。在房地產開發(fā)成本中包括可扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 ㊣認真測算增值率，然后再設法調整增值率，包括合理定價與增加扣除額。 ！ 44 ? 籌劃前 ?轉讓房地產的收入為 ； ?應納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = ！ 45 ? 籌劃辦法：假設該公司將房價適當調低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。假設城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費附加征收率為 3%。 “臨界點”籌劃法 ！ 43 ? 某房產開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 ！ 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 38 ? 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 39 房地產企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ? 房地產企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術，其得心應手的應用依賴于長期的總結完善 ? 納稅籌劃的平臺 ? 納稅籌劃的技術 ！ 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ！ 41 ? “臨界點”籌劃法 ? 費用轉移或分攤籌劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 代收費用計價籌劃法 ? 成本核算對象籌劃法 ? 股權轉讓籌劃法 ? 核算方式籌劃法 房地產企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ！ 42 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。 ！ 36 ? 對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地 (房地產 )作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ！ 35 ? 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。 分類預征到期清算 ！ 34 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，預以免征土地增值稅。開發(fā)項目中同時 ? 對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 轉讓舊房的計算操作性增強 ！ 32 ? 個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。 ?