【正文】 代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款委托方受托方 購(gòu)房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費(fèi) 例：甲房地產(chǎn)公司將一棟已建好的住宅樓委托乙公司代銷(xiāo)，面積 5000平方米，單位售價(jià)每平米 3000元，成本價(jià)每平方米2500元，截止 2月已售房 1500平方米，乙公司已將代銷(xiāo)清單送甲公司，手續(xù)費(fèi)按 2%支付 甲公司會(huì)計(jì)處理： A、將樓交予受托方 借：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到受托方代銷(xiāo)清單，對(duì)購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票 借、應(yīng)收帳款 — 乙公司 4500000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 225000 C、計(jì)提手續(xù)費(fèi) 借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 90000 貸：應(yīng)收帳款 — 乙公司 90000 D、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3750000 （ 2500X1500） 貸：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會(huì)計(jì)處理： A、受托代銷(xiāo)住宅樓 借：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸、代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、本月售樓 1500平方米 借：銀行存款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲公司 4500000 C、轉(zhuǎn)銷(xiāo)代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 借：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸、受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4500000 D、計(jì)提手續(xù)費(fèi)，對(duì)甲開(kāi)具發(fā)票 借：應(yīng)付帳款 — 甲公司 90000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 90000 E、計(jì)提稅金，按 5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 4500 （ 2）視同買(mǎi)斷方式： 是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價(jià)收取代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)款，實(shí)際售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有 討論題 : 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買(mǎi)斷方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品? 例、接上例，假設(shè)甲與乙的協(xié)議價(jià)仍是每平方米 3000元，乙公司對(duì)外售價(jià)每平方米 3200元，乙公司收入為銷(xiāo)售差價(jià)，其他條件不變 甲公司會(huì)計(jì)處理 A、按協(xié)議價(jià)將住宅樓委托乙公司代銷(xiāo) 借：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到代銷(xiāo)清單，對(duì)乙開(kāi)具發(fā)票 借：應(yīng)收帳款 4500000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 225000 C、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3750000 貸：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3750000乙公司會(huì)計(jì)處理 A、受托代銷(xiāo)住宅樓 借：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、售樓 1500平方米（直接對(duì)購(gòu)房人開(kāi)發(fā)票） 借：銀行存款 4800000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4800000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 15000（ 480 450） X5% 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000 C、收到甲發(fā)票，結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4500000 貸：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4500000乙公司毛利： 300000—15000=285000（ 3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 受托方對(duì)購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票、委托方對(duì)受托方開(kāi)具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額 =基價(jià)＋超基價(jià)全額 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =發(fā)票金額 — 委托方發(fā)票金額　　 委托方發(fā)票金額 =計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =基價(jià)＋超基價(jià)分成 （ 4）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點(diǎn)：注意營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前減除，避免誤繳稅 （ 5）委托銷(xiāo)售結(jié)算期應(yīng)按月或按季，在合同中明確 代銷(xiāo)清單主要內(nèi)容：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等 討論題： 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件對(duì)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方式的變化，增加了視同買(mǎi)斷方式、包銷(xiāo)方式、基價(jià)加超基價(jià)分成方式等，這種銷(xiāo)售方式的變化是否會(huì)引起公司治理結(jié)構(gòu)的改革？ 配比原則在營(yíng)業(yè)收入中的應(yīng)用： 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文的規(guī)定： “ 已交納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入時(shí)，允許從營(yíng)業(yè)額中扣減 ” 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：包括在商品售價(jià)內(nèi)的服務(wù)費(fèi)，應(yīng)在商品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)扣除該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后的余額為商品銷(xiāo)售收入，服務(wù)費(fèi)遞延至提供服務(wù)的期間內(nèi)確認(rèn)為收入。 ” 例、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用分期收款方式銷(xiāo)售一棟寫(xiě)字樓 ,售價(jià) 1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 840萬(wàn)元，合同約定，售樓款分四次收回，寫(xiě)字樓已交付買(mǎi)方，第一期樓款 250萬(wàn)已存入銀行。 ② 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前扣除是否會(huì)引起房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售形式的變化 一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ， “ 應(yīng)于實(shí)際收取價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ”。 ” ⑦ 郵政電信計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價(jià)款⑧ 運(yùn)輸企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)⑨ 旅游企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門(mén)票費(fèi)、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費(fèi)⑩ 廣告代理業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費(fèi)⑾ 物業(yè)企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金 關(guān)于營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目的憑證 ① 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 （二）營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的籌劃營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前減除： 單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的計(jì)算：包括購(gòu)置的資產(chǎn)、抵債資產(chǎn) 財(cái)稅 [2023]16號(hào)規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入 — 購(gòu)置（受讓）原價(jià) 或抵債作價(jià)① 保險(xiǎn)業(yè)：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部保費(fèi)收入－分保保費(fèi)② 金融企業(yè)買(mǎi)賣(mài)金融商品：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =賣(mài)出價(jià)－買(mǎi)入價(jià)③ 金融企業(yè)受托收款：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付委托方價(jià)款④ 金融企業(yè)融資租賃：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部?jī)r(jià)款－租賃物成本⑤ 勞務(wù)公司營(yíng)業(yè)額： 營(yíng)業(yè)額 = 從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款 — 轉(zhuǎn)付工資及福利費(fèi) — 代辦社會(huì)保險(xiǎn) — 代辦住房公積金 — 代辦報(bào)銷(xiāo)業(yè)務(wù)費(fèi)⑥ 建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額： 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =工程價(jià)款－設(shè)備價(jià)款 財(cái)稅 [2023]16號(hào)規(guī)定： “ 通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。 （ 1 — 稅率）例、某公司欲處理一臺(tái)設(shè)備，原價(jià) 200萬(wàn)，已提折舊 18萬(wàn)，應(yīng)如何定價(jià) 解：臨界點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 =200247。年終，經(jīng)董事會(huì)決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營(yíng)業(yè)稅。合營(yíng)企業(yè)本年取得銷(xiāo)售收入 1000萬(wàn)元，甲方分得投資收益 200萬(wàn)元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營(yíng)業(yè)稅： 200X5%=10萬(wàn)元 合營(yíng)企業(yè)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅： 1000X5%=50萬(wàn)元 ③ 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬(wàn)元投資成立合營(yíng)企業(yè)，采取 “ 利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。 （ 15%） 5%= 萬(wàn)元 第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房 ① 雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅 ② 甲方采取按銷(xiāo)售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè) 提取固定利潤(rùn) 就甲方提取的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。 （ 15%） = 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =*5%=甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 *5%+800*5%= ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)相互交換 ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換 甲方 以地?fù)Q房 轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán) 乙方 以房換地 銷(xiāo)售部分不動(dòng)產(chǎn) 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額：按《細(xì)則》第 15條核定 例 甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2023萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對(duì)半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價(jià)800萬(wàn)，其余自用 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬 “ 自建建筑物后銷(xiāo)售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè)” 、 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 各交一道營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)成本利潤(rùn)率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格 =2023*50%*（ 1+8%） 247。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 ” 這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償金收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；二是賠償金收入應(yīng)使用營(yíng)業(yè)稅發(fā)票 關(guān)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 （ 1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項(xiàng)目按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅 （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)