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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算與納稅籌劃-文庫吧資料

2025-02-21 22:59本頁面
  

【正文】 劃 計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中,高層建筑 A和 B為寫字樓,為一個成本對象,其建安工程費(fèi)為 9600萬元,應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?。假設(shè)公共配套設(shè)施中會所建安工程費(fèi)為 400萬,物業(yè)管理場所為 100萬。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 3)、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 借款費(fèi)用核算 建筑面積法還是實(shí)際成本法?預(yù)算成本法? —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有一個項(xiàng)目,且項(xiàng)目不分期的情況 —— 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開發(fā)或同時開發(fā)多個項(xiàng)目 所得稅中的利息分?jǐn)? 土地增值稅中的利息分?jǐn)? 某企業(yè)借款挪用的核算問題 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 4)、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米,其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米,住宅樓四棟建筑面積 80000平方米,另有配套會所一個建筑面積 4000平方米,非人防獨(dú)立車庫一個 2023平方米,物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 如果為一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》(國稅發(fā)〔 2023〕 31號)文件第三十條的規(guī)定,應(yīng)采取占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì) 10畝。請問有無涉稅風(fēng)險(xiǎn)? 完工決算時間、竣工備案時間、入住時間 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 1)、土地成本分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地,面積 20畝,土地成本共計(jì) 6000萬元。但由于一部分工程決算尚未完成,入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 1)、完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定 國稅發(fā)〔 2023〕 31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件:除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工: 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ( 1)、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的 10%。由于開發(fā)分兩期進(jìn)行,第一期開發(fā)兩棟高層,第二期開發(fā)六棟多層和一棟會所。在核算中,開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 5)、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集 五類配套設(shè)施核算 —— 盈利性配套設(shè)施 —— 非盈利型配套設(shè)施 —— 固定資產(chǎn)型配套設(shè)施 —— 產(chǎn)權(quán)不明性配套設(shè)施 —— 與國家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個,建設(shè)費(fèi)用共200萬元,建成后以 100萬元有償移交給郵政部門。 房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 5)、公共配
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