【正文】 借：應(yīng)收帳款 4500000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 225000 C、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3750000 貸：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3750000乙公司會(huì)計(jì)處理 A、受托代銷(xiāo)住宅樓 借：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、售樓 1500平方米（直接對(duì)購(gòu)房人開(kāi)發(fā)票） 借：銀行存款 4800000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4800000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 15000（ 480 450） X5% 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000 C、收到甲發(fā)票，結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4500000 貸：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4500000乙公司毛利： 300000—15000=285000（ 3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 受托方對(duì)購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票、委托方對(duì)受托方開(kāi)具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額 =基價(jià)＋超基價(jià)全額 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =發(fā)票金額 — 委托方發(fā)票金額　　 委托方發(fā)票金額 =計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =基價(jià)＋超基價(jià)分成 （ 4）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點(diǎn)：注意營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前減除，避免誤繳稅 （ 5）委托銷(xiāo)售結(jié)算期應(yīng)按月或按季，在合同中明確 代銷(xiāo)清單主要內(nèi)容：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等 討論題： 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件對(duì)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方式的變化，增加了視同買(mǎi)斷方式、包銷(xiāo)方式、基價(jià)加超基價(jià)分成方式等，這種銷(xiāo)售方式的變化是否會(huì)引起公司治理結(jié)構(gòu)的改革？ 配比原則在營(yíng)業(yè)收入中的應(yīng)用： 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文的規(guī)定： “ 已交納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款逐期轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入時(shí)，允許從營(yíng)業(yè)額中扣減 ” 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：包括在商品售價(jià)內(nèi)的服務(wù)費(fèi)，應(yīng)在商品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)扣除該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后的余額為商品銷(xiāo)售收入，服務(wù)費(fèi)遞延至提供服務(wù)的期間內(nèi)確認(rèn)為收入。規(guī)定了 “ 遞延收益” 過(guò)渡性科目 例：甲房地產(chǎn)公司向乙公司出租一套待售商品房，租賃期限為五年，一次性收租金 100000元，合同規(guī)定甲公司還要提供簡(jiǎn)單裝修，已知裝修費(fèi) 20230元，該商品房每年提取折舊費(fèi) 6000元 成本收入率 =100000/（ 20230+6000X5） =200% 房屋裝修收入 =20230X200%=40000元 每年租金費(fèi)收入 =6000X200%=12023元（ 1）收款時(shí)會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款 100000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 40000 遞延收益 60000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 5000（ 2）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 20230 貸：開(kāi)發(fā)成本 20230（ 3）每年計(jì)提折舊時(shí)：借：遞延收益 12023 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 12023借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 6000 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) 6000 先出租再出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的納稅籌劃 （ 1）國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào)文規(guī)定：企業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》正確區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃 國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文規(guī)定： “將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ” “將待銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ” 國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文又規(guī)定 “將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) ”視同銷(xiāo)售行為確認(rèn)收入 按稅法規(guī)定 : 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租可劃分為融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃和臨時(shí)性租賃 ,作為融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，視同銷(xiāo)售；臨時(shí)租賃不轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)租賃租賃 融資租賃 臨時(shí)租賃 不轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，不交稅。 （ 1）經(jīng)營(yíng)性租賃的會(huì)計(jì)核算：“ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 設(shè)二級(jí)科目：出租產(chǎn)品、出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)。 ① 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租時(shí) 借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （原價(jià)） 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售，計(jì)稅。 ② 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取租金 ,計(jì)提折舊； 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) （累計(jì)折舊） ③ 出售出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ,結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷(xiāo) 貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （ 2）融資租賃承租人的帳務(wù)處理： 融資租賃租入固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值：租賃開(kāi)始日固定資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者較低者作為入帳價(jià)值 最低租賃付款額：在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余額 （ 3）出租人營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)，出租貨物的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)科目為 “ 融資租賃資產(chǎn) ” 包括購(gòu)建租賃資產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、運(yùn)雜費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)、安裝費(fèi)和借款利息 上述有關(guān)概念的關(guān)系如下： 租金總額 +支付廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)的金額 或擔(dān)保的租賃資產(chǎn)余額 ↓ 最低租賃付款額 ↓最低租賃付款額 最低租賃付款額現(xiàn)值 = 承租人的未確認(rèn)融資費(fèi)用 ≈ 出租資產(chǎn)的帳面價(jià)值A(chǔ)=10萬(wàn)元； I =5%； t = 5年； F1 = ； F2 =5萬(wàn)元。年金現(xiàn)值公式： [ P/A， i， t ] = 一次支付現(xiàn)值公式： [ P/F， i， t ] = 最低付款額 = 100000 X 5 + 1000 = 501000元；最低付款額現(xiàn)值 = + = 433731元未確認(rèn)融資費(fèi)用 =501000—433731 = 67269 元（ 1）租賃開(kāi)始日 借：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn) 433731 未確認(rèn)融資費(fèi)用 67269 貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 501000（ 2）支付租賃費(fèi)時(shí) 借：長(zhǎng)期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 100000 貸：銀行存款 100000（ 3）分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息支出 13454 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 13454最低租賃收款額 =最低租賃付款額最低租賃收款額 +未擔(dān)保余額租賃投資總額 — 租賃投資總額的現(xiàn)值 =未實(shí)現(xiàn)融資收益 租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值 融資收入就是融資租賃的營(yíng)業(yè)收入，按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅 國(guó)稅函 [2023]514號(hào)《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》，對(duì)未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的 “ 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅（ 3）出租人營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)及帳務(wù)處理：全部營(yíng)業(yè)收入 =最低租賃收款額 — 租賃資產(chǎn)成本本期營(yíng)業(yè)收入 =全部營(yíng)業(yè)收入 X（本期天數(shù) / 租賃期總天數(shù)）例、甲公司是未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的租賃公司， 2023年 1月，應(yīng)乙公司要求，為其購(gòu)置一臺(tái)大型設(shè)備，購(gòu)價(jià) 500萬(wàn)元，增值稅額 85萬(wàn)元，該設(shè)備預(yù)計(jì)使用年限 10年 方案 租期 10年，年租金 100萬(wàn)元，租賃期滿(mǎn)，設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)給乙公司 甲應(yīng)交增值稅 =1000247。117%X17%—85= 萬(wàn)元 城建稅及教育費(fèi)附加 =60。 3X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =1000 247。 117%— 500 — — = 萬(wàn)元 方案 租期 8年，年租金 100萬(wàn)元，租賃期滿(mǎn)，設(shè)備由甲公司收回，乙公司擔(dān)保余額 200萬(wàn)元 甲公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 800+200—585 ） X5%= 城建稅及教育費(fèi)附加 =20。 75X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =800+200—585——— = 萬(wàn)元 第二方案較第一方案多獲利 = — = 萬(wàn)元融資租賃出租方會(huì)計(jì)處理舉例： 購(gòu)入租賃資產(chǎn)： 借：融資租賃資產(chǎn) 585萬(wàn) 貸：銀行存款 585萬(wàn) 租賃開(kāi)始日 借：應(yīng)收融資租賃款 1000萬(wàn) （最低租賃收款額：800+200） 貸：融資租賃資產(chǎn) 585 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 415 每年收租金 借：銀行存款 100萬(wàn) 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬(wàn) 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 —— 未 51。 9萬(wàn) （ 415/8）借：稅金及附加 2。 595萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 51。 9萬(wàn) 貸：應(yīng)交稅金 2。 595萬(wàn) 期末，收回租賃資產(chǎn) 借：融資租賃資產(chǎn) 200萬(wàn) 貸：應(yīng)收融資租賃款 200（ 2）融資租賃出租人營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn) 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值），減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。實(shí)際成本包括由出租方承擔(dān)的貨物的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)和貸款的利息 該文指的營(yíng)業(yè)額是整個(gè)租賃期的營(yíng)業(yè)額，如果以直線法折算本期的營(yíng)業(yè)額，其計(jì)算公式為： 本期營(yíng)業(yè)額＝（應(yīng)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－實(shí)際成本） （本期天數(shù)／總天數(shù)） 實(shí)際成本＝貨物購(gòu)入原價(jià)＋關(guān)稅＋增值稅＋消費(fèi)稅＋運(yùn)雜費(fèi) ＋安裝費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋借款利息支出 國(guó)稅函 [2023]514號(hào)，對(duì)未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的 “ 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營(yíng)業(yè)稅，不征收增值稅。（房地