【正文】 的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。 混合項(xiàng)目要分開核算 ！ 31 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ！ 32 ? 個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 ！ 33 ? 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí) ? 對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 分類預(yù)征到期清算 ！ 34 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ！ 35 ? 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5年或 5年以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 ? 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 ！ 36 ? 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 38 ? 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 39 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長(zhǎng)期的總結(jié)完善 ? 納稅籌劃的平臺(tái) ? 納稅籌劃的技術(shù) ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ 41 ? “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 ！ 42 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ！ 43 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價(jià) 2030元 /平方米，售價(jià)總額為 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費(fèi)附加征收率為 3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。 ！ 44 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實(shí)際盈利金額 =收入－成本－費(fèi)用－稅金 = = ！ 45 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價(jià)總額為 1800萬元，其他資料不變。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 ！ 46 ? 雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。 ㊣認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。 ！ 47 ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ！ 48 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。 收入分散籌劃法 ！ 49 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為 100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加 100萬元。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 ！ 50 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營(yíng)業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā) 。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 建房方式籌劃法 ！ 51 ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì)也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ！ 52 ? 合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。 ！ 53 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 ? 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ！ 54 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 ！ 55 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。 ！ 56 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。 ！ 57 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。 ！ 58 ? 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取