【正文】 發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 ！ 94 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 ！ 95 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 ！ 68 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬元。 ！ 55 ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。 ！ 52 ? 合作建房方式。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… ！ 8 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營業(yè)費(fèi)用率 =營業(yè)費(fèi)用 247。 （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% ！ 12 關(guān)聯(lián)方定價合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評估指標(biāo)進(jìn)行分析。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時予以扣除。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ！ 61 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。 總可售面積 ！ 114 第 2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ○ 項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 ！ 115 ○ 屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ！ 116 ○ 屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 ！ 117 第 3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 ○ 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 ！ 118 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○ 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○ 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 ！ 119 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○ 已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時扣除 ○ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ！ 120 第 6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 ！ 121 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○ 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 ！ 122 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 ！ 123 第 9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時再據(jù)實(shí)扣除。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 ！ 135 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 ！ 147 （四）代建工程開發(fā)成本。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積 247。 期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 162 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。也可按期內(nèi)各成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 ！ 167 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 ！ 168 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價或溢價攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項(xiàng)。 計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)算造價247。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ！ 146 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 成本對象的確定原則 ！ 141 （四）分類歸集原則。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ， 要及時補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 ！ 93 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○ 預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時點(diǎn)： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格 優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 主營業(yè)務(wù)成本 100% ！ 7 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =（管理費(fèi)用 +營業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用）247。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 ！ 13 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ！ 26 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ！ 27 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ！ 43 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)， 2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積 9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為 。 收入分散籌劃法 ！ 49 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ！ 56 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 ！ 124 第 10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共 4年。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理