【正文】 理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表 ?項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ！ 24 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅 ? 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 》 ！ 25 ? 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ！ 29 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ！ 33 ? 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 ！ 46 ? 雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。 ！ 50 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。 ? 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。 ！ 60 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 ！ 62 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià) 1200萬元，房屋原價(jià) 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬元，該房屋成新率 6成。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。開發(fā)成本 20億元，售價(jià) 28億元。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 ！ 76 （五）實(shí)際征收 內(nèi)稅，對(duì)預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 ！ 91 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本可以調(diào)整。 ！ 96 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ○收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 ！ 97 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤(rùn) ○ 投資方取得利潤(rùn)視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 ！ 98 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ！ 99 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 ！ 100 ○ 接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購入土地使用權(quán)價(jià)格 ！ 101 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○ 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ！ 102 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本 ！ 103 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○ 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ！ 104 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 ！ 105 （一）視同銷售的范圍 ○ 具體項(xiàng)目 ○ 視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí) ！ 106 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 ○ 本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格 ○ 參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 ○ 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 ！ 107 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 （一）收入確認(rèn)原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 ！ 108 （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)持續(xù)時(shí)間 超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 ！ 127 ○ 自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊(cè)資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。同時(shí)按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ！ 136 （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)［ 2023］83號(hào)）同時(shí)廢止。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷售原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 （五）功能區(qū)分原則。 ！ 142 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對(duì)象分別核算。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 2．為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 上述四類成本對(duì)象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 ！ 149 （二）前期工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ㈦娬?、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、兒童樂園、自行車棚等。 ！ 154 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 （五）對(duì)前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面 應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)直接開發(fā)成本 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 160 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ！ 164 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ！ 166 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的借款費(fèi)用按下列規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理 : (一 )能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，直接計(jì)入該成本對(duì)象。 各類在建成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價(jià)占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)之和的比例進(jìn)行分配