【正文】 為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 成本對(duì)象的確定原則 ！ 141 （四）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ！ 142 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對(duì)象分別核算。 計(jì)稅成本的種類 ！ 143 （一）土地開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2．為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ 144 （二）房屋開(kāi)發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 1．為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 2．為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 ！ 145 （二）房屋開(kāi)發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開(kāi)發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會(huì)計(jì)核算上是計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 )。 ！ 146 （三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ 147 （四）代建工程開(kāi)發(fā)成本。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。 上述四類成本對(duì)象的進(jìn)一步劃分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工之前按照稅收規(guī)定自行確定。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。 ！ 148 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個(gè) : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 ！ 149 （二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 ！ 150 （三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 ！ 151 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ！ 152 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、兒童樂(lè)園、自行車棚等。 ！ 153 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 ！ 154 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 計(jì)稅成本核算的一般程序 ！ 155 （二）對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 總可售面積。 （四）對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 （五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 ！ 156 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 全部成本對(duì)象占地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 ！ 157 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對(duì)象占地面積 247。 開(kāi)發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 ！ 158 （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 247。 開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 159 （三）直接成本法 → 計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本247。 期內(nèi)全部成本對(duì)直接開(kāi)發(fā)成本 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 160 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 161 （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 162 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開(kāi)發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 （二）公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定。 ！ 163 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對(duì)象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對(duì)象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 土地使用權(quán)成本： 開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ！ 164 （一）其投入方以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ！ 165 2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ！ 166 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的，接受資的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 ！ 167 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12個(gè)月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 ！ 168 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項(xiàng)。 ！ 169 開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的借款費(fèi)用按下列規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理 : (一 )能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，直接計(jì)入該成本對(duì)象。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。也可按期內(nèi)各成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 ！ 170 (三 )上述以外的借款費(fèi)用 ,首先應(yīng)在未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和各類在建成本對(duì)象之間進(jìn)行分配 ,然后再將應(yīng)由各類在建成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用分配至具體成本對(duì)象。 各類在建成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價(jià)占未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)之和的比例進(jìn)行分配。 （四）一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用不入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，可在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 （五）在建成本對(duì)象發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò) 3個(gè)月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M(fèi)用不入該成本對(duì)象，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 ！ 171 政府收費(fèi)預(yù)提