【正文】 ，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應手的應用依賴于長期的總結(jié)完善 ? 納稅籌劃的平臺 ? 納稅籌劃的技術(shù) ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ！ 41 ? “臨界點”籌劃法 ? 費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法 ? 收入分散籌劃法 ? 建房方式籌劃法 ? 靈活運用優(yōu)惠政策法 ? 代收費用計價籌劃法 ? 成本核算對象籌劃法 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 核算方式籌劃法 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 ！ 42 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 ? 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強 ！ 32 ? 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！ 20 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 上期預提費用 100% ！ 11 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指 標 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動率 =[（本期投資收益 +本期補貼收入 +本期營業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 預提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% =總機構(gòu)管理費 247。 設備數(shù)量 收入完整與否分析 ！ 4 收入確認時間分析 項 目 指 標 收入確認是否提前 主營業(yè)務收入離散度 =（本月主營業(yè)務收入 本年主營業(yè)務收入月平均數(shù)） 247。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風險規(guī)避 ！ 2 項 目 指 標 稅負是否異常 增值稅稅負率 =應納稅額 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺設備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 （主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入） 100% =業(yè)務招待費 247。 （ 主營業(yè)務收入 +其他業(yè)務收入 ） 100% 相關(guān)指標： 利息費用率 =預提利息 247。 上期工資總額 100% 預提費用變動率 =（本期預提費用 上期預提費用） 247。 土地增值稅的清算單位 ！ 18 ? 應該進行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ 19 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 ?由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。 ！ 23 ? 滿 足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表 ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應報送的資料 ！ 24 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料： ? 主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅 ? 納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 ！ 25 ? 稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。 關(guān)于土地增值稅的預征規(guī)定 ！ 29 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。增值額超過扣除項目金額之和 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 ！ 46 ? 雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。 ！ 50 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。 ? 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核準，可以免征土地增值稅。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。假設乙公司是由股東 A、 B組建的有限責任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 ！ 76 （五）實際征收 內(nèi)稅，對預售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。 ！ 96 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 ○收入確認的時點： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時 ○收入確認的范圍： 應分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預售收入 ！ 97 （三）分配利潤的稅務處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 ○ 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔成本費用 ！ 98 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務處理 ！ 99 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務處理 ○ 投出方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時 ◎收入確認的范圍： 應取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟業(yè)務分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 ！ 100 ○ 接受方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認的范圍： 應分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權(quán)價格 ！ 101 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務處理 ○ 投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務 ！ 102 ○ 接受方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本 ！ 103 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務處理 ○ 投出方的稅務處理 ◎稅務處理時點：投資交易發(fā)生時 ◎稅務處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務 ！ 104 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務處理 ！ 105 （一）視同銷售的范圍 ○ 具體項目 ○ 視同銷售確認時點 ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時 ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時 ！ 106 （二）視同銷售收入的確認方法 ○ 本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格 ○ 參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值 ○ 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務機關(guān)確定 ！ 107 七、代建工程和提供勞務的稅務處理 （一）收入確認原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 ！ 108 （一）收入確認原則 代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)持續(xù)時間 超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 ！ 127 ○ 自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。同時按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。計稅成本對象的確定有 6個原則 : (一 )可否銷售原則。 （五）功能區(qū)分原則。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理。 計稅成本項目 ！ 149 （二）前期工程費。主要包括居委會、派出所、崗亭、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 開發(fā)用地計劃建筑積面 應分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應分配的成本 =該成本對象建筑面積 247。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 特定事項的稅務處理 ！ 164 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 應計入成本對象的借款費用按下列規(guī)定進行稅務處理 : (一 )能直接歸屬于某一成本對象的，直接計入該成本對象