【正文】 于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ！ 29 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。 ！ 33 ? 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 ? 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。該房屋支付土地出讓金 200萬(wàn)元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬(wàn)元，利息費(fèi)用為 100萬(wàn)元，其中 40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅．?dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬(wàn)元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬(wàn)元） ?增值額＝ 271萬(wàn)元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬(wàn)元 ！ 46 ? 雖然售價(jià)比原來(lái)降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)增加了 。增加扣除額主要是通過加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。為此企業(yè)需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加 100萬(wàn)元。 ！ 50 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營(yíng)業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購(gòu)買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì)也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ? 如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ！ 60 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 ！ 61 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ！ 62 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià) 1200萬(wàn)元，房屋原價(jià) 1000萬(wàn)元，已提折舊 200萬(wàn)元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬(wàn)元，該房屋成新率 6成。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬(wàn)元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬(wàn)元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ！ 63 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬(wàn)元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬(wàn)元）； ③增值額 =1200730=470（萬(wàn)元）； ④增值率 =470247。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。 ！ 65 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬(wàn)元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 ！ 66 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。開發(fā)成本 20億元，售價(jià) 28億元。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 ○ 偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對(duì)象界限 ○ 利用 關(guān)聯(lián)關(guān)系 轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ○ 企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多 ！ 71 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國(guó)家稅務(wù)總局在 2023年度出臺(tái)了國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文 ,2023年度 ,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì) [2023]83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺(tái)了稅發(fā) [2023]31號(hào)文。 ！ 76 （五）實(shí)際征收 內(nèi)稅，對(duì)預(yù)售收入采取的是實(shí)際征收企業(yè)所得稅。 （六）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房：○計(jì)稅毛利率不得低于 3% ○ 必須符合建住房 [2023]77號(hào)文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 ○ 省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％ ○ 地及地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○ 其他地區(qū)，不得低于 10％ ！ 77 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ！ 78 （一）內(nèi)稅 開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) ○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工 ！ 79 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) (142號(hào)文 ) ○ 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 ！ 91 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本可以調(diào)整。 ！ 93 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○ 預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ！ 96 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ○收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分 開發(fā)產(chǎn)品 ○兩種處理方法 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入 ！ 97 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項(xiàng)目的利潤(rùn) ○ 投資方取得利潤(rùn)視同取得股息、紅利 ○ 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 ！ 98 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ！ 99 （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 ○ 投出方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次取得 開發(fā)產(chǎn)品時(shí) ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)取得的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品 ！ 100 ○ 接受方涉及的稅務(wù)處理 ◎收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)： 首次分出 開發(fā)產(chǎn)品 ◎收入確認(rèn)的范圍： 應(yīng)分出的 開發(fā)產(chǎn)品 ◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購(gòu)入土地使用權(quán)價(jià)格 ！ 101 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○ 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)