【正文】 投資性貸款和用于居民購買住房的 抵押貸款 ；居民和企業(yè)認(rèn)購由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的 住房債券 、金融機(jī)構(gòu)再將通過發(fā)行債券集中起來的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中，銀行信貸資金比重偏大，這與我國金融市場發(fā)育不良有關(guān)。 包括：籌資費(fèi)用、使用費(fèi)用。 使用費(fèi)用：在開發(fā)經(jīng)營過程中因使用資金而支付的費(fèi)用。一般指權(quán)益資金和借入資金的比例 。一是指企業(yè)所有者收益的可變性；二是指企業(yè)或項(xiàng)目負(fù)債籌資而造成到期不能償債的可能性。 —— 財(cái)務(wù)杠桿： 指利用債務(wù)資本或發(fā)行有價證券而取得資金的方式。 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)＝單位資產(chǎn)利潤的變動率 247。房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式 銀行借款 發(fā)行債券 發(fā)行股票 自有資金的籌集 吸收外商投資 項(xiàng)目 BOT 銀行借款216。1） 對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等 7個方面提高了門檻 2） 該 《 通知 》 規(guī)定， 2022年 8月 31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國家收回土地。 —— 四證齊全 ：是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。216。 概念： 房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請的生產(chǎn)性流動資金貸款，其可借貸的資金數(shù)量是開發(fā)企業(yè)根據(jù)其年度開發(fā)計(jì)劃和其所核定的流動資金占用比例，確定的企業(yè)或項(xiàng)目在正常開發(fā)經(jīng)營情況下的計(jì)劃流動資金占用比例以及流動資金貸款需要量。 —— 考核開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和還本付息能力的主要指標(biāo)： 短期償債能力指標(biāo)： —— 流動比率： 衡量企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。 —— 現(xiàn)金比率： 變現(xiàn)比率，衡量企業(yè)即期償付能力的指標(biāo)。 —— 產(chǎn)權(quán)比率： 衡量債權(quán)人投入資金受所有者權(quán)益保障程度的指標(biāo)，反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定?！?特點(diǎn)： 只能用于規(guī)定的開發(fā)項(xiàng)目；特定的，一次性的?！?一般需要具備以下條件： 除了必須符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款的條件外，還必須具備： 貸款項(xiàng)目必須列入當(dāng)年的開發(fā)計(jì)劃； 必須具備批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，并經(jīng)銀行的項(xiàng)目評估； 必須前期工作準(zhǔn)備就緒，落實(shí)施工單位，具備開發(fā)條件。 —— 是指借款人或第三人所擁有的房地產(chǎn)、以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向銀行提供按期履行債務(wù)的保證而取得的貸款。 —— 可以設(shè)定抵押權(quán)包括：以出讓方式獲得的土地使用權(quán)：依法取得所有權(quán)的房屋和土地使用權(quán)；依法獲得的房屋期權(quán)；依法可以設(shè)定抵押的其他房地產(chǎn)。 —— 設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)必須同時具備兩個法定條件：一是土地使用權(quán)必須是抵押人有權(quán)依法予以處分的，二是土地使用權(quán)必須是依照法律法規(guī)的規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的。 —— 貸款額度不超過抵押物現(xiàn)行作價的 70%。1）開發(fā)商的實(shí)有資本216。3）擬開發(fā)項(xiàng)目的情況216?！?注意： 申請中長期貸款：所有者權(quán)益不得低于 25％； 申請短期貸款：新增流動資產(chǎn)一般不得小于新增流動負(fù)債； 企業(yè)法人對外的股本權(quán)益性投資總額不得超過其凈資產(chǎn)的 50％。 具有一定價格和代表某種所有權(quán)或債權(quán)的憑證。216。216。 —— 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券是企業(yè)籌集長期資金的一種重要方式。216。同年 9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了 2,900萬元、利率為 10． 1％、限期為 3． 5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。 1998年以來，有 4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的 “1998深振業(yè)債券 ”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的 “首創(chuàng)債券 ”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的 “蓮花小區(qū)建設(shè)債券 ”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的 “華遠(yuǎn)債券 ”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。 具有分配上的優(yōu)先權(quán)；優(yōu)先與股東。 企業(yè)債券的發(fā)行方式———— 公募發(fā)行：公募發(fā)行： 向不特定的多數(shù)人為募集對象而公開發(fā)行的債券。———— 私募發(fā)行：私募發(fā)行： 向特定的少數(shù)投資者發(fā)行債券。 企業(yè)債券的發(fā)行價格———— 等價發(fā)行：等價發(fā)行：———— 溢價發(fā)行：溢價發(fā)行：———— 折價發(fā)行：折價發(fā)行：P0—— 債券發(fā)行的價格或稱市場現(xiàn)價c —— 債券年利息（或年息收入）i —— 市場利率（或到期收益率）m —— 每年計(jì)息次數(shù)n —— 到期年限數(shù)F —— 債券面值t —— 年份數(shù)216。第二種是受益?zhèn)Ｖ饕顿Y于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項(xiàng)目。房地產(chǎn)股票融資股票的概念：—— 股權(quán)證明，是股份公司為籌集資本金而發(fā)行的一種有價證券，也是發(fā)給投資人的入股憑證和投資者據(jù)以取得股息的一種有價證券。 發(fā)行股票的條件—— 設(shè)立股份有限公司并申請公開發(fā)行股票—— 原有企業(yè)改組設(shè)立股份有限公司申請公開發(fā)行股票—— 股份有限公司增資申請公開發(fā)行股票—— 定向募集公司公開發(fā)行股票—— 股份公司申請股票上市交易 股票的發(fā)行與承銷方式———— 發(fā)行方式：發(fā)行方式： 股東優(yōu)先認(rèn)購 定向募集 公開發(fā)行———— 承銷方式：承銷方式： 包銷：按照承銷協(xié)議，全權(quán)委托證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)代理股票的發(fā)售。 股票籌資方式與債券籌資方式內(nèi)容 股票 債 券優(yōu) 點(diǎn) 較 大的 財(cái)務(wù) 靈活性和 較 小的 財(cái)務(wù)風(fēng)險 。 強(qiáng) 公司的信用。 權(quán) 發(fā)揮財(cái)務(wù) 杠桿的作用。 售新股票，增加新股 東 ，會分散公司的控制 權(quán) ，降低每股 凈 收益，影響公司的市 場 價 值 和 發(fā) 展?jié)摿Α?嚴(yán) 格。房地產(chǎn)保險市場—— 房地產(chǎn)保險：在房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中，以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。—— 包括：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險。216。財(cái)產(chǎn)損失保險。216。信用保險。 216。房地產(chǎn)責(zé)任保險。 ④ ⑤ 構(gòu)成因素：—— 信托人、受托人、受益人信托業(yè)務(wù)：—— 房地產(chǎn)資金信托：房地產(chǎn)信托存款、貸款、投資—— 房地產(chǎn)征信：宏觀、微觀、市場、企業(yè)管理—— 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)委托和代理信托業(yè)務(wù)： 個人特約代理、代理發(fā)行房地產(chǎn)證券、 房屋代管信托、代理買賣房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。216。信托投資公司是直接募集社會資金，利潤主要來自收取的手續(xù)費(fèi)，其經(jīng)營方式與銀行差別較大，因此能夠以較低的成本運(yùn)作資金。對于資金需求量動輒幾億的土地開發(fā)而言，將極大的節(jié)約資金成本。 （２）募集資金靈活方便。只要項(xiàng)目需要，隨時可在市場上發(fā)行集合信托，并且募集的資金量不受任何限制。 （３）資金利率可靈活調(diào)整。 216。運(yùn)用社會資金參與城市建設(shè)。 房地產(chǎn)投資信托 (REIT)是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者 (委托人 )簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款 (Mortgage)投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。 REIT產(chǎn)生于 20世紀(jì) 60年代的美國，是房地產(chǎn)證券化的一種方式。 項(xiàng)目 BOT融資方式 BOT方式方式 BOT方式的基本特征方式的基本特征 BOT方式的融資結(jié)構(gòu)方式的融資結(jié)構(gòu) BOT方式概念：概念：—— 投資特許權(quán)方式，建設(shè) — 經(jīng)營 — 移交?！?主要構(gòu)成：特許經(jīng)營權(quán)、項(xiàng)目融資?！狟OOT ： 建設(shè) — 擁有 — 經(jīng)營 — 移交。 BOT方式的基本特征—— 項(xiàng)目所在國政府是 BOT項(xiàng)目最重要的參與者和支持者；—— 項(xiàng)目公司是 BOT項(xiàng)目最重要的參與者和執(zhí)行者；——BOT 項(xiàng)目的資金籌集是股本投資與項(xiàng)目融資結(jié)合；——BOT 項(xiàng)目一般采用分散分擔(dān)風(fēng)險的方法；——BOT 項(xiàng)目的實(shí)施一般需要經(jīng)過嚴(yán)格的前期論證；—— 特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移和移交：所有權(quán)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營權(quán)移交?！?選擇投資者、項(xiàng)目組成員：選擇投資者、項(xiàng)目組成員： 采用競標(biāo)方式?！?項(xiàng)目融資：項(xiàng)目融資： 特許經(jīng)營權(quán)＋項(xiàng)目融資方案?！?項(xiàng)目經(jīng)營：項(xiàng)目經(jīng)營： 經(jīng)營收入 —— 支付成本、支付股本紅利 —— 由擔(dān)保信托安排還款。 BOT方式的優(yōu)缺點(diǎn)—— 融資靈活，減輕政府在基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資壓力?！?貸款者可以獲得較好較穩(wěn)定的投資回報(bào)和償債保障。—— 優(yōu)惠政策。 PPP模式即 Public—Private—Partnership 的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè) 城市基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目。216。 目前采用 BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。 PFI(PrivateInitiative)，英文原意為 “私人融資活動 ”，在我國被譯為 “民間主動融資 ”，是英國政府于1992年提出的，在一些西方發(fā)達(dá)國家逐步興起的一種新的基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和運(yùn)營管理模式。 規(guī)劃內(nèi)容包括：規(guī)劃內(nèi)容包括： 內(nèi)外部因素分析； 合理確定籌資目標(biāo)； 確定資金籌集的規(guī)模和流量； 資金結(jié)構(gòu)分析； 資金籌集成本分析； 選擇適宜的資金籌集方案，編制規(guī)劃。來源結(jié)構(gòu)來源結(jié)構(gòu) ：內(nèi)部籌資、外部籌資（境內(nèi)、境外）成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu) ：成本籌資、無成本籌資期限結(jié)構(gòu)期限結(jié)構(gòu) ：長期、短期 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的成本分析K —— 資金成本率D —— 使用費(fèi)P —— 籌資總額F —— 籌資費(fèi)用F —— 籌資使用率包括包括 ：個別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本籌集成本分析個別資金成本個別資金成本 ： 借款、債券、股票、企業(yè)內(nèi)部綜合資金成本綜合資金成本 ： 按照個別資金的權(quán)重計(jì)算邊際資金成本邊際資金成本 ： 個別籌資方式改變時，對項(xiàng)目籌資成本的影響。自有資金）if ———— 息稅前資金利潤率（息稅前利潤 247。自有資金）T—— 所得稅稅率房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評價（一）現(xiàn)金流量 —— 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二）投資與成本216。開發(fā)項(xiàng)目總投資包括工程建設(shè)投資和經(jīng)營資金。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 　　（ 2）開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用，包括產(chǎn)品開發(fā)成本，經(jīng)營成本和期間費(fèi)用。 　　 ① 產(chǎn)品開發(fā)成本。按其用途可分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。216。當(dāng)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租所開發(fā)的產(chǎn)品時，應(yīng)將上述產(chǎn)品的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為相應(yīng)的經(jīng)營成本，即土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房經(jīng)營成本和出租土地經(jīng)營成本。 　　 ③ 期間費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算匯總表 216。216。 　　出租收入＝出租房屋建筑面積 房屋租金單價216。 —— 利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。 經(jīng)營利潤＝銷售（含出租、自營）收入－經(jīng)營成本－期間費(fèi)用－銷售稅金216。 　　稅后利潤＝利潤總額－所得稅216。 1991年 11月 10日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行 7150萬股。 1982年，深圳物業(yè)開創(chuàng)時，是單一性的小公司。并在二年多的時間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會效益。 　　 1989年 6月，深圳物業(yè)成立了皇崗口岸建設(shè)總承包公司，于 1993羊 8月正式通車。國貿(mào)商往大廈等工程。公司還經(jīng)營深圳最高食府 —— 國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場—— 國貿(mào)商場并投資上千萬元擴(kuò)展汽車營運(yùn)業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。 物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有 7萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。216。 萬科216。萬科集團(tuán)于 2022年 7月 1日發(fā)表公告稱，該公司已與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬 RecoPte 　　此次合作有著非同一般的意義，它打破了以往境外房地產(chǎn)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)就具體項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)合作的模式，改為長線資金支持模式。216。萬科從 2022年開始把拓展多元化融資渠道作為一項(xiàng)重要的工作。 順馳216。香港房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理普遍遵循 “20%+5%+產(chǎn)業(yè)互補(bǔ) ”的原則，即 20%的資產(chǎn)負(fù)債率， 5%的現(xiàn)金資產(chǎn)比，這是香港業(yè)界公認(rèn)的最穩(wěn)定、最健康的指標(biāo)。到 2022年 1月25日，順馳的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 110%，凈資本僅為 1億元。過度依賴于負(fù)債經(jīng)營使順馳的抗風(fēng)險能力極差，在宏觀向好時順馳的致命缺陷會被掩蓋起來，但當(dāng)銷售不順時順馳的問題就全面爆發(fā)了。某項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)濱江東路，北臨珠江，南鄰中山大學(xué)校園，西望海印橋（位于中大北門廣場附近，珠江廣場花園旁），占地約31154平方米（ ），容積率 ，建筑密度 ≤40%，綠地率 ≥30%，公建面積約為總建筑面積的 10%。 根據(jù)你所設(shè)計(jì)的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估算本項(xiàng)目的總投資（總投資中暫不考慮貸款利息）。 請分析該項(xiàng)目在策劃期與實(shí)施期分別可能