【正文】 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ！ 102 ○ 接受方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本 ！ 103 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 ○ 投出方的稅務(wù)處理 ◎稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) ◎稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ！ 104 （一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 ！ 105 （一）視同銷售的范圍 ○ 具體項(xiàng)目 ○ 視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) ◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) ◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí) ！ 106 （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 ○ 本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格 ○ 參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 ○ 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率 不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 ！ 107 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 （一）收入確認(rèn)原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入 ！ 108 （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)持續(xù)時(shí)間 超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 總可售面積 ！ 114 第 2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ○ 項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 ！ 115 ○ 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對(duì)象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ！ 116 ○ 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對(duì)象 ！ 117 第 3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 ○ 憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 ！ 118 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○ 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○ 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號(hào)文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 ！ 119 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○ 已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 ○ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ！ 120 第 6項(xiàng)：會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 ！ 121 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○ 無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)模苯拥挚劢ㄔO(shè)成本 ！ 122 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 ！ 123 第 9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 ！ 127 ○ 自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊(cè)資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 ！ 129 第 13項(xiàng)：成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。同時(shí)按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 ！ 135 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ！ 136 （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2023］83號(hào)）同時(shí)廢止。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計(jì)稅成本 ！ 138 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷售原則。 （二） 定價(jià)差異原則。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 成本對(duì)象的確定原則 ！ 141 （四）分類歸集原則。 （五）功能區(qū)分原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 ！ 142 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對(duì)象分別核算。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2．為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 ！ 146 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 ！ 147 （四）代建工程開發(fā)成本。 上述四類成本對(duì)象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 ！ 148 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有 6個(gè) : （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 ！ 149 （二）前期工程費(fèi)。 ！ 150 （三）建筑安裝工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、兒童樂園、自行車棚等。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 ！ 154 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 計(jì)稅成本核算的一般程序 ！ 155 （二）對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 （四）對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 （五）對(duì)前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對(duì)象占地面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 開發(fā)用地計(jì)劃建筑積面 應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積 247。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)直接開發(fā)成本 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 160 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)247。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 162 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ！ 164 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ！ 165 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ！ 166 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 ！ 167 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 ！ 168 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項(xiàng)。 應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的借款費(fèi)用按下列規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理 : (一 )能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，直接計(jì)入該成本對(duì)象。也可按期內(nèi)各成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 各類在建成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價(jià)占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)之和的比例進(jìn)行分配。 （五）在建成本對(duì)象發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過 3個(gè)月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M(fèi)用不入該成本對(duì)象，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除