【正文】 ！ 171 政府收費預提：。 （四）一般借款發(fā)生的輔助費用不入開發(fā)產(chǎn)品成本，可在實際發(fā)生時作為財務費用直接在當期稅前扣除。 ！ 170 (三 )上述以外的借款費用 ,首先應在未銷開發(fā)產(chǎn)品和各類在建成本對象之間進行分配 ,然后再將應由各類在建成本對象負擔的借款費用分配至具體成本對象。 (二 ) 屬于不同成本對象共同負擔而不能直接歸屬于某一成本對象的，按期內各成本對象直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配 。 ！ 169 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 土地使用權成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，分兩種情形進行處理。 ！ 163 自用的土地和公共配套設施： 作為獨立成本對象進行核算的，在結算已完工可售成本對象時，按以下規(guī)定進行分配： （一）自用土地和公共配套設施已完工的，可將其實際發(fā)生的計稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 （二）公共配套設施開發(fā)成本（或公共配套設施開發(fā)成本費）按建筑面積法在可售計稅成本對象間進行分配。 計算公式： 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象預定造價247。 期內全部成本對預算造價 應分配的開發(fā)成本 ！ 161 （五）預定售價法 指按期內某一成本對象預定售價占期內全部成本對象預定售價總額的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內的成本分配。 某一成本對象應分配的成本 =該成本對象直接開發(fā)成本247。 期內全部成本對象建筑面積 應分配的開發(fā)成本 ！ 159 （三）直接成本法 → 計算公式 指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 全部成本對象建筑面積 應分配的開發(fā)成本 分期開發(fā) 首先按期內全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內全部成本對象建筑積面的比例進行分配 期內全部成本對象應負擔的成本 =期內全部成本對象建筑面積 247。 ！ 158 （二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配 一次性開發(fā) → 計算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進行分配。 開發(fā)用地總面積 應分配的開發(fā)成本 期內某一成本對象應分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 全部成本對象占地總面積 應分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結轉方法 ！ 157 分期開發(fā) 首先按期內全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 一次性開發(fā) → 計算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 ！ 156 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。 總可售面積。 （三）對當期已完工成本對象的計稅成本進行結算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。同時還應對當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的預提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 ！ 153 （六）開發(fā)間接費。 ！ 152 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 ！ 151 （四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預算范疇內的各項費用。指在取得土地開發(fā)權（或開發(fā)權）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。 2．不能有償轉讓的公共配套設施所發(fā)生的各項支出，應按規(guī)定攤入可售開發(fā)產(chǎn)品成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務的各項輔助設施而發(fā)生的各項支出。 ！ 145 （二）房屋開發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉房，其完工后應按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費用，直接在稅前扣除 (目前在會計核算上是計入開發(fā)產(chǎn)品成本 )。 1．為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。 ！ 144 （二）房屋開發(fā)成本。 1．為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理。 計稅成本的種類 ！ 143 （一）土地開發(fā)成本。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進行核算。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結構類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。開產(chǎn)品因其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應作為配套設施費用攤入其他成本對象。 ！ 139 開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其性質和因果關系可以區(qū)分為 : 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類 ！ 140 成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔者。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應 聯(lián)合制定 具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。 ！ 133 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設賬簿 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應當設置但未設置賬簿 ○ 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○ 雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○ 發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報 ○ 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由 ！ 134 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 九、關于征收管理問題 ！ 132 （二）核定征收 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關可對其 以往 應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。 ！ 131 （一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。 ！ 130 第 14項：折舊費用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。 ！ 128 第 12項：土地閑置費 因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ！ 126 ○ 向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的。 ！ 125 第 11項：利息 ○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用： ◎屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象。 ！ 124 第 10項：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費 其結算期限從取得實際銷售收入年度起，前后共 4年。 ！ 109 （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用 ○ 完工進度的確定 ◎累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量比例 ◎測量已完成合同工作量 ！ 110 （三）相關收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于 實際取得時 按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn) ！ 111 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 （一）成本費用扣除的原則 （二）成本費用扣除的主要項目 ！ 112 （一）成本費用扣除原則 ○ 權責發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時性原則 ！ 113 （二）成本費用扣除的主要項目： 31號文共例舉 14項 第 1項：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設部有關規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本 247。 ！ 94 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 （三）分配利潤的稅務處理 ！ 95 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 ！ 92 轉換后的稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉為固定資產(chǎn)作為標準進行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉為固定資產(chǎn)，在會計上很可能被確認為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認為投資性房地產(chǎn)，均應視同銷售并進行相關稅務處理。 ！ 80 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理 ○ 預售收入確認為實際銷售收入 ○結轉計稅成本 ○計算實際毛利額，并進行差異調整 注意差異調整時點、口徑、方法 ！ 81 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理 ○開發(fā)企業(yè)要向主管稅務機關報告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應當出具： 稅務鑒定報告 其他相關資料 ！ 82 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理 ○當開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結算計稅成本時，主管 稅務機關有兩個權利： 計稅成本核定權 稅收征管處罰權 ！ 83 （四）銷售收入范圍 ○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 ○代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷 ！ 84 （五）銷售收入確認原則 ○ 銷售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷售 ◎先出租再出售 ！ 85 ○ 采取委托銷售方式 ◎ 手續(xù)費 ◎ 視同買斷 ◎ 超基價分成 ◎ 包銷 ！ 86 ○ 采取先出租再出售方式 ◎ 轉作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按固定資產(chǎn)