【正文】 手機： 13908682021 。 39500萬=% ? 稅后利潤 39500202001000225247682568=8712萬 ? 利潤率 8712萬 247。 39500萬 =% （三）綜合負擔(dān)率： 2252萬 + + 247。 39500= 247。其中增值稅 %，所得稅 % 綜合稅收負擔(dān)分析 （二）分稅種負擔(dān)率 營業(yè)稅及其附加 %。平均每平米 3350元。 營業(yè)稅及其附加 2252萬。合計 20200萬，每平米 2886元。 成本：征地各項支出 2021萬，建筑安裝 10000萬，還建成本 18000 4000=7200萬。 銷售：住房均價 4000元；門面一層 26000元，二層12021元，三層 7000元，均價 15000元；車庫均價5000元。 五、綜合稅收負擔(dān)分析 例：某項目為舊城改造。 土地增值稅負擔(dān)分析 （一）按建筑面積平均分攤計算： 普通住房 開發(fā)成本可以扣除 7250 120% 25000/29000=7500萬 開發(fā)費用可以扣除 7250 10% 25000/29000=625萬 全部扣除項目金額 7500+625萬 +7500 %= 增值額 75008537= 增值稅 0 商業(yè)用房 開發(fā)成本可以扣除 7250 120% 4000/29000=1200萬 開發(fā)費用可以扣除 7250 10% 4000/29000=100萬 全部扣除項目金額 1200+100+2500 %= 增值額 = 增值率 增值稅 40% 5%= 土地增值稅負擔(dān)分析 （二）按建筑面積區(qū)別分攤計算 假設(shè)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按 系數(shù)計算，商鋪分攤面積 =4000 =6000平方米。合計建筑面積 29000平方米，銷售收入 1億元，開發(fā)成本 7250萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用 700萬元（約占成本 10%，利息難以確認。 土地增值稅負擔(dān)分析 （三）不同類型房產(chǎn)分別計算的稅負影響 國稅發(fā) 【 2021】 187號文件規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 5950 120%=7140萬元 開發(fā)費用可以扣除 5950 10%=595萬元 全部扣除項目金額 7140+595+550=8285萬元 增值額 100008285=1715萬元 增值率 1715247。 土地增值稅負擔(dān)分析 例 2： 假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入 1億元，開發(fā)成本 5950萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用 600萬元（約占成本 10%，利息難以確認。土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 6000 120%=7200萬元 開發(fā)費用可以扣除 6000 10%=600萬元 全部扣除項目金額 7200+600+550=8350萬 .元 增值額 100008350=1650萬元 增值率 1650247。 土地增值稅負擔(dān)分析 （二）普通住房免稅 “ 臨界點 ” 的稅負影響 例 1：假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入 1億元，開發(fā)成本 6000萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用 600萬元（約占成本 10%，利息難以確認。開發(fā)費用按開發(fā)成本10%計算，土地增值稅計算如下： 開發(fā)成本可以扣除 7250 120%=8700萬元 開發(fā)費用可以扣除 7250 10%=725萬元 全部扣除項目金額 8700+725+550=9975萬 .元 增值額接近于 0 結(jié)論：相當(dāng)于利潤率在 15%以下（正常利潤）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。 三、稅收清算的難點 單位定向團購、個人批購可否低于市場價格？ 還建房應(yīng)該什么時間申報納稅？ 不交建筑稅的自購設(shè)備包括哪些范圍？ 部門收費哪些可以進入成本？ 對單位拆遷如有政府收回土地使用權(quán)的文件怎樣取得正規(guī)發(fā)票？沒有文件的是否征收銷售稅？ 商住綜合樓的成本分攤怎樣才是科學(xué)合理？ 清算條件怎樣準確合理定性？因工程沒有驗收導(dǎo)致建筑未結(jié)算怎樣處理？ 核定征收是否包括還建房屋價值？ 四、土地增值稅負擔(dān)分析 （一）開發(fā)成本加計 20%的稅負影響 例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通住宅樓，銷售收入 1億元，開發(fā)成本 7250萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用 700萬元（約占成本 10%，利息難以確認。 已經(jīng)清算驗收的項目以后不應(yīng)該納入每年的評估清查范圍。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算混亂難以確認收入和成本的，根據(jù) 《 稅收征管法 》 規(guī)定通知實行核定征收。 增值額的審核 應(yīng)按普通住房、非普通住房、其他房產(chǎn)分別計算增值額。 ②商住綜合樓必須采用合理方法分攤成本。屬于成本性質(zhì)的計入開發(fā)成本，否則計入開發(fā)費用。利息已計入開發(fā)成本的要調(diào)出來。 ⑧ 開發(fā)費用。已繳數(shù)必須以各種完稅 (費 )憑證為依據(jù)。 稅收清算的審核 ⑦ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 稅收清算的審核 ⑤ 公共配套設(shè)施費：合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。 參見鄂地稅發(fā) [2021]139號 ④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 ③建筑安裝工程費。 稅收清算的審核 ② 前期工程費。 稅收清算的審核 以房屋抵土地款、拆遷補償款、建筑材料或者工程款在視同銷售的同時視同成本。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票 。未取得合法憑據(jù)的不得扣除 。視同銷售按同項目對外銷售價格確認收入。 銷售收入的審核 銷售收入應(yīng)包括還建、分配給股東、抵償債務(wù)等視同銷售收入。 稅收清算的審核 建筑面積的審核 在開發(fā)過程，實際建筑面積往往與規(guī)劃建筑面積或批準預(yù)售面積不一致，稅收清算應(yīng)使用實際建筑面積。 已售和還建商品房明細統(tǒng)計表，清算期末會計報表 。 個人所得稅的清算 負債表 項 目 期末 金額 項 目 期末金額 貨幣 390000 借款 5000000 應(yīng)收賬款 6800000 應(yīng)付賬款 12021000 預(yù)付賬款 19000000 預(yù)收賬款 60000000 存貨 84610000 其他應(yīng)付款 1800000 合 計 110800000 合 計 78800000 固定資產(chǎn) 8600000 實收資本 10000000 累計折舊 5600000 利潤分配 25000000 固定資產(chǎn)凈額 3000000 所有者權(quán)益合計 35000000 總 計 113800000 113800000 第七部分 房地產(chǎn)開發(fā) 稅收評估分析 一、稅收清算的審核 報送資料的審核： 各種證書、 包括：項目規(guī)劃總平面圖 、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證、項目竣工備案證 。國稅發(fā) 〔 2021〕 54號 個人所得稅的清算 （二）平價股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的核查 假設(shè)某股東在 2021年 9月平價轉(zhuǎn)讓 300萬股權(quán)，負債表反映對應(yīng)的每股凈資產(chǎn)： 所有者權(quán)益合計 3500萬 247。如汽車用于經(jīng)營活動，可由主管稅務(wù)機關(guān)核定減除部分合理費用（國稅函 [2021]364號） 單位按照低于購置或建造成本價格出售給職工住房的差價部分，屬于應(yīng)納稅所得，比照全年一次性獎金計征個人所得稅。（財稅[2021]158號） 低價或者平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)按照股權(quán)對應(yīng)的每股凈資產(chǎn)核實繳納個人所得稅。內(nèi)部職工并入工薪計稅，外部人員按照 “ 其他所得 ” 計稅。 單位為個人購買汽車、住房、電腦不屬于免稅福利，應(yīng)并入個人當(dāng)月工薪計征個人所得稅。 單位以培訓(xùn)、研討、考察為名為個人組織的旅游費用，應(yīng)并入個人當(dāng)月工薪計征個人所得稅。 占地面積與建筑面積比率 30000/ 120210=25% 第二年 16月 30000 12 6/12＝ 18萬元 第二年 612月 30000 50000 25% 12 6/12＝ 合計 四、個人所得稅的清算 （一）個人所得稅政策 個人所得的形式：包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益 。土地屬于二類地區(qū)。 二、土地使用稅的清算 土地使用稅的計算 （ 1）計算出占地面積與建筑面積比率 （ 2）計算上月交付建筑面積折算的土地面積 （ 3）計算累計交付建筑面積折算的累計土地面積 （ 4）計稅面積乘以單位稅額 =本期應(yīng)納稅額 二、土地使用稅的清算 例：某開發(fā)公司 10年征地面積為 30000平米，全部建筑面積 120210平米。實際占用時間早于合同約定交付時間，從實際占用的次月開始。 三、土地使用稅的清算 政策規(guī)定： 征用的耕地自批準之日起滿一年時開始繳納；征用非耕地自批準次月起開始繳納 。二是開發(fā)過程中產(chǎn)生了辦證組成價格之外的補償費，根據(jù)政策在清算時應(yīng)補繳土地契稅。 以競價方式出讓的，其計稅價格為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。 第六部分 房地產(chǎn)開發(fā) 其他稅收的清算 一、契稅的清算 政策規(guī)定： 以協(xié)議方式出讓土地的，其計稅價格為成交價格。 土地增值稅清算中，開發(fā)成本各項目支出必須是實際發(fā)生的。 土地增值稅只能扣除銷售稅金及附加，企業(yè)所得稅還可以扣除管理費中列支的各項稅金，同時還可以扣除繳納的土地增值稅。例如利息費用難以確認的，可以按照開發(fā)成本的 10%計算扣除。 土地增值稅與所得稅的比較 （三）費用扣除形式不同 企業(yè)所得稅在實際發(fā)生數(shù)的基礎(chǔ)上規(guī)定扣除限額，因此要分別費用項目審核計算。 土地增值稅計算開發(fā)成本可以加計 20%。 土地增值稅與所得稅的比較 （二）成本項目計算不同 企業(yè)所得稅和土地增值稅都是按確定的成本對象匯集成本費用。其具體差異如下： （一）匯（清）算時間不同 企業(yè)所得稅每年都要匯算清繳，項目結(jié)