【正文】 本。 計(jì)稅成本的種類 86 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 成本對(duì)象的確定原則 81 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 成本對(duì)象的確定原則 80 （四）分類歸集原則。 成本對(duì)象的確定原則 79 （二） 定價(jià)差異原則。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 75 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計(jì)稅成本講解 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 73 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 67 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 13項(xiàng)：成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ◎?qū)儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除?？偪墒勖娣e 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 52 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ○項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 53 ○屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用 ◎直接成本直接計(jì)入 ◎能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 ◎不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對(duì)象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 54 ○屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對(duì)象 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 55 第 3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 ○憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 56 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題 第 4項(xiàng)：維修費(fèi)用 ○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用 ○零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國(guó)稅發(fā) [2023]84號(hào)文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 57 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 ○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 58 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 6項(xiàng)：會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 ○按公共配套設(shè)施處理 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 ○按建造固定資產(chǎn)處理 ○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 59 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○無償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 60 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 61 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 9項(xiàng)：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 30 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn)： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 14 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則 15 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）內(nèi)稅 開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) ○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工 16 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) (142號(hào)文 ) ○企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 6 正文架構(gòu) 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 7 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 正文架構(gòu) 8 正文講解 第三部分 9 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會(huì)費(fèi)等 （二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加 （三）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) 從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日 10 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）預(yù)征 外稅，對(duì)預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 ○偽造或高估成本 多列預(yù)提費(fèi)用 混淆成本對(duì)象界限 4 國(guó)稅發(fā) 31號(hào)文出臺(tái)背景 ○利用 關(guān)聯(lián)關(guān)系 轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ○企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多 5 國(guó)稅發(fā) 31號(hào)文出臺(tái)背景 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國(guó)家稅務(wù)總局在 2023年度出臺(tái)了國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文 ,2023年度 ,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì) [2023]83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺(tái)了稅發(fā) [2023]31號(hào)文。 12 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （六）預(yù)計(jì)計(jì)