【正文】 途。其中分配到一期已售開發(fā)產(chǎn)品中的金額直接作為當(dāng)期費(fèi)用予以稅前扣除，分配到一期待售開發(fā)產(chǎn)品中的金額作為成本隨其銷售進(jìn)度逐步予以稅前扣除，分配到二期在建開發(fā)產(chǎn)品中的部分作為二期的開發(fā)成本。 ⑤公共配套設(shè)施費(fèi) ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 總可售面積 第 2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 7 4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 2022年賣出 3000平米。 （六）計(jì)算銷售成本（ 1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 不能按照 80%預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本。（同期開發(fā)不同成本對(duì)象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法） 預(yù)定售價(jià)法。 （ 2）計(jì)稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計(jì)提一部分配套設(shè)施成本。 （一）理解房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。 ? 如為凈收益，且數(shù)額較大，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅有困難，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過五年的期限內(nèi)平均分期轉(zhuǎn)為應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 ? 若彌補(bǔ)以前年度虧損后的余額數(shù)額較大，企業(yè)一次性納稅有困難的，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過 5年的期限內(nèi)平均計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。 （ 2）稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 。 。 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ： 首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí) 。 ? 閩國稅發(fā) [2022]82號(hào) 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) (內(nèi)資房地產(chǎn) )： ：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 （價(jià)款）確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ? 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出明確受益對(duì)象的，直接計(jì)入項(xiàng)目費(fèi)用；對(duì)于無法劃分或劃分不清受益對(duì)象的期間費(fèi)用，按各項(xiàng)目當(dāng)年度開發(fā)成本占當(dāng)年度開發(fā)總成本的比例 (或其他合理的比例 )確定各項(xiàng)目費(fèi)用。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 1999］ 242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。 ? 銀行提供按揭貸款 銷售的，以 銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日 ，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算： ? 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額 適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅 . ? （三）收入確認(rèn)原則 ? 房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定： ? 一次性全額收取房款 的，以 房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日 作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 . 第二部分 :收入方面解讀 (續(xù) ) ? 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (外資房地產(chǎn) )： ? （一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工標(biāo)準(zhǔn) ? 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明 之日 .或者首筆房地產(chǎn) 使用權(quán)交付 之日 。對(duì)其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營業(yè)額中扣除。 ? （一）預(yù)計(jì)利潤率 ? 由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)制定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤率的確定方法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案 . ? （二）按季預(yù)征公式： ? 應(yīng)預(yù)征所得稅額 =預(yù)售收入 預(yù)計(jì)利潤率 適用稅率 ? 多項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)如前面完工項(xiàng)目發(fā)生虧損的， 后面項(xiàng)目預(yù)售期房時(shí)仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)征所得稅款，企業(yè)虧損額用后面項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售開始實(shí)現(xiàn)的利潤進(jìn)行彌補(bǔ)，但彌補(bǔ)期限不得超過稅法規(guī)定的年限。國稅發(fā) 〔 1995〕 153號(hào)文件 內(nèi)資所得稅無多退少補(bǔ)的過程。 ? （四）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) ? 的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； ? （成本對(duì)象） ? （成本對(duì)象） ? 討論 :預(yù)征還是實(shí)際征收 ? 國家稅務(wù)總局所得稅管理司有關(guān)人員認(rèn)為不是預(yù)征，而是實(shí)際征收，因此不存在退稅概念 . （四）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額 31號(hào)文件將預(yù)售收入納稅表述為“應(yīng)納稅所得額”，意義重大，并且暗藏殺機(jī)。 外商投資企業(yè)的觃定，實(shí)際上又回到全部成本法的老路上了！ 新所得稅法的觃定 : 可以肯定的判定，新所得稅法實(shí)施以后，無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，在預(yù) 售階段均允許扣除期間費(fèi)用及稅金及附加。 因?yàn)榈禺a(chǎn)丌僅僅是賣房子的收入，所以 83號(hào)文件將賣房子的收入定義為“營業(yè)收入”，因此叫做預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率。 （ 二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 ? ? （ 1）計(jì)稅毛利率不得低于 3% ? （ 2）必須符合建住房 [2022]77號(hào)文的規(guī)定 ? 2 .非經(jīng)濟(jì)適用房 ? （ 1）省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％； ? （ 2）地及地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ? （ 3）其他地區(qū)，不得低于 10％ 國稅發(fā) 〔 2022〕 83號(hào)文件第二條表述為：利潤率 國稅發(fā) 〔 2022]31號(hào)文件表述為“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率” 全國大部分省份的理解 （ 1)利潤＝銷售收入－銷售成本－期間費(fèi)用－稅金及附加 83號(hào)文件表述為利潤，理解為已經(jīng)扣除了費(fèi)用和稅金，不能再次扣除。 預(yù)售收入 : ? ：預(yù)收款指企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定，預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)向購房單位或個(gè)人收取的購房款，以及定金、押金、代收費(fèi)用等類似性質(zhì)的其他款項(xiàng)都要作為營業(yè)稅的銷售額征收營業(yè)稅 。其隱瞞非法預(yù)售收入的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)啥處理 ? 預(yù)售收入是收付實(shí)現(xiàn)制，丌是權(quán)責(zé)發(fā)生制。 未取得預(yù)售許可證，就迚行預(yù)售是非法的。總局訃為，這種形式屬亍變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。 （一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 預(yù)售收入是 全口徂收入。 14項(xiàng)扣除項(xiàng)目 ?，F(xiàn)行稅收政策對(duì)關(guān)聯(lián)交易的應(yīng)對(duì)是： 將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策（ 財(cái)稅 〔 2022]26號(hào)文件 ） 老少邊窮三年免稅政策。 設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司，加大銷售費(fèi)用。 在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。 2022－ 2022，有預(yù)售收入觃定，無完工標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)按照 31號(hào)文件和 142號(hào)文件的觃定來迚行稽查。 ? ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入 ? 或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入 待攤費(fèi)用 ：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在 1500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的 5‰ ；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入不超過 1500萬元（含 1500萬元）但不足 5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的 3‰ ； ? 預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過 5000萬元（含5000萬元）但不足 1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的 2‰ ；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過 1億元（含 1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的 1‰ 。 ? 財(cái)政部 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 》 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房屋的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 ? 財(cái)政部 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 》 （ 1999） ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。 商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。 思考 : （一） 2022年的稽查，用新所得稅法還是舊法觃定？ 在稽查應(yīng)對(duì)的意義上，新法丌會(huì)溯及既往，因此 2022年的稅務(wù)稽查仍然會(huì)按照舊的內(nèi)資企業(yè)所得稅暫行條例和外商投資企業(yè)所得稅法來稽查。 2022年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售觃定。 （二）對(duì)關(guān)聯(lián)交易做了部分限制，避稅鏈關(guān)聯(lián)交易形式如下： 利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。 設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。 所有這些籌劃特的終端，一般都有一個(gè)免稅企業(yè)。 新所得稅法實(shí)施后，除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外的所有的 新辦企業(yè)優(yōu)惠政策全部取消了， 也丌唯獨(dú)地產(chǎn)企業(yè)了，只是地產(chǎn)企業(yè)提前了兩年而已！ （三）也有一些人性化觃定 合作建房 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招徃費(fèi) . 第二部分 :收入方面解讀 （一）收入方面（ 5個(gè)收入類型） 預(yù)售收入 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入 現(xiàn)房銷售收入 預(yù)租收入 規(guī)同銷售收入 （二）成本費(fèi)用方面 六大扣除原則（結(jié)合新所得稅法的扣除原則） 。這是同一般企業(yè)不同的最大特色 . 第二部分 :收入方面解讀 ? 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： ? 31號(hào)文五要點(diǎn) :開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取 預(yù)售方式銷售的，其 預(yù)售收入 先按 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季（或月）計(jì)算出 當(dāng)期毛利額 ， 扣除 相關(guān)的 期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后 再 計(jì)入 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品 結(jié)算計(jì)稅成本后 再行調(diào)整。例如：稅務(wù)局蓋宿舍樓 （ 4)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi) 山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會(huì)員制售房，入會(huì)后繳納 2萬元會(huì)費(fèi)，以后可以抵頂房款。 預(yù)售收入丌區(qū)分合法收入和非法收入。 吹牛是否納稅呢？ 案例： 2022年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬戶，再以個(gè)人借款方式，將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。在制定 31號(hào)文件的時(shí)候，由亍制定了完工標(biāo)準(zhǔn)，本來要取消預(yù)售收入征稅觃定，由亍宏觀調(diào)控。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 1000萬 15％－ － 80＝ （萬） 總局當(dāng)時(shí)用預(yù)計(jì)利潤的初衷。 93年會(huì)計(jì)制度改革后，改為制造成本法，期間費(fèi)用是丌需要分配的。 （ 2）昆明會(huì)議上，總局明確答復(fù)允許扣除 。 外資所得稅：預(yù)征。 第二部分 :收入方面解讀 ? 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (外資房地產(chǎn) ) ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按 預(yù)計(jì)利潤率 或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并 按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 、銷售收入實(shí)現(xiàn) 后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 計(jì)征營業(yè)稅。 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 .