【正文】 便函 [2022]42號(hào) ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策分析 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀 ? 外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析 ? 外資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析 導(dǎo)言 :稅務(wù)稽查形勢(shì)分析 ? 2022年稽查形勢(shì)分析 ? 2022年全國(guó)稽查計(jì)劃 ? 稽查便函 [2022]42號(hào) 第一部分 :內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策 內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅主要政策 : ? 1.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2022]83號(hào)，已失效） ? 2.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》（國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)） ? 外資房地產(chǎn)所得稅主要政策 : ? 1.《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)） ? 2.《 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2022]142號(hào)） ? 3.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)［ 1999］ 242號(hào)） ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)政策 : ? （ 94）財(cái)會(huì)二字第 02號(hào) : 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)比照 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 關(guān)于營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行，即轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。 代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。 訃為是 31號(hào)文件的最大亮點(diǎn)。尤其是香港等地。（財(cái)稅1994]001 號(hào)） 結(jié)論： 31號(hào)文件取消了所有地產(chǎn)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 。 （ 1）預(yù)收賬款 （ 2）定金、訂金、保證金、誠(chéng)意金（其他應(yīng)付款科目） 問題 1：定金是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（ 國(guó)稅函 〔 1995]156號(hào)文件第 18條 ） 問題 2：提供其他營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)，收到預(yù)收款項(xiàng)什么時(shí)候納稅？ 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 16號(hào)文件第五條 問題 3： 超市出售購物卡收取的款項(xiàng)如何處理呢？是否需要一次性計(jì)稅？是否需要繳納增值稅？是否需要繳納所得稅？ （ 3）內(nèi)部訃購 說是內(nèi)部訃購，其實(shí)仸何人都可以買。 （ 1）教育部門收取非法擇校費(fèi)（ 財(cái)稅 〔 2022〕3號(hào) ） 三陪小姐稅收 （ 2)假按揭納稅－在銷售方式中深入探認(rèn)。（會(huì)計(jì)上一般掛往來款處理），這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營(yíng)業(yè)稅的銷售額 . ? 并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？ ? 企業(yè)收取和交納的各項(xiàng)收費(fèi)，屬于國(guó)務(wù)院或財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門批準(zhǔn)以及省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金財(cái)政專戶， 實(shí)行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅， 并允許稅前扣除；其他各種價(jià)內(nèi)外基金 (資金，附加 )和收費(fèi)，不得稅前扣除， （ 財(cái)稅字［ 1997］ 022號(hào)） ? 開發(fā)產(chǎn)品國(guó)稅發(fā) [2022]31號(hào)：銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 外商投資企業(yè)是否允許扣除期間費(fèi)用？ 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 142號(hào)文件第五條 93年以前，會(huì)計(jì)制度是全部成本法，就是企業(yè)全部發(fā)生的費(fèi)用，全部都要分配到產(chǎn)品中去。 內(nèi)資所得稅是實(shí)際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼，意味著內(nèi)資對(duì)地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收，而非預(yù)征。 （二） 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 告和其他相關(guān)資料 （三） 銷售收入范圍 : 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 . （四） 銷售收入確認(rèn)原則 （ 1） 手續(xù)費(fèi) （ 2） 視同買斷 （ 3） 超基價(jià)分成 （ 4） 包銷 ★ 注 :買斷式包銷 國(guó)稅函（ 1996） 684號(hào) 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) ——代理業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)未能提供開發(fā)成本發(fā)票的，應(yīng)在工程竣工決算后及時(shí)將取得的發(fā)票向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核銷。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第 19條及其實(shí)施細(xì)則第61條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)未能提供開發(fā)成本發(fā)票的，應(yīng)在工程竣工決算后及時(shí)將取得的發(fā)票向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核銷。 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額 。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 （ 1）稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) （ 2）稅務(wù)處理原則：按 投資交易額 計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （一）視同銷售的范圍 ：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) （ 2）實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí) （二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 成本利潤(rùn)率不得低于 15%(含 15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 . 七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理 (內(nèi)資房地產(chǎn) )： （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 持續(xù)時(shí)間 超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 摘自 《 細(xì)則 》 第十三條 ? 其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： ? 視同銷售（未有明文規(guī)定） ? ； ? ； ? 、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； ? 幣性資產(chǎn)等。（ 6類成本項(xiàng)目） 預(yù)提費(fèi)用（預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用、政府規(guī)定的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用） 待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)） （三）分配開發(fā)成本（ 5種分配方法） 歸集開發(fā)成本，將公共配套設(shè)施按照 受益的原則和配比的原則，按照 5種方法分配到不同的成本對(duì)象中去。 案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。 在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。 （ 1）直接成本直接計(jì)入 （ 2）能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 （ 3）不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 配比原則：按成本對(duì)象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對(duì)象 ： ? 某項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期可售面積 2萬平米，二期可售面積 3萬平米。 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 。 （ 4）問題：老企業(yè)的三項(xiàng)費(fèi)用怎么處理？ 第 11項(xiàng)：利息 1. 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合 稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： （ 1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的， 應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象 （ 2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除 第 11項(xiàng)：利息 其他企業(yè)、單位使用的 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 第 11項(xiàng)：利息 （包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 （ 1）借入資金金額超過其注冊(cè)資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； （ 2）未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除 。 ? ，應(yīng)進(jìn)行匯算。如：混凝土投放量、建筑安裝工程進(jìn)度。 ? ③外商投資企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，又難以從金融機(jī)構(gòu)借到款，而從民間籌措資金所支付的利息列支問題，如果不存在變相的分劈紅利等問題，可以從寬掌握處理。 （二）核定征收 、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ? ，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ? ，又無正當(dāng)理由 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以上情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 國(guó)稅發(fā) [1995]153號(hào) 新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 內(nèi)資房地產(chǎn)： （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 2022年度另一次性收取房款 3365890元，但房產(chǎn)使用權(quán)尚未交付買方也沒開具發(fā)票。 ? “ 都市芳庭 ” 項(xiàng)目開發(fā)成本而發(fā)生的管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用總共為 6,339, ,其中無合法票據(jù)列支的 642,。 內(nèi)資房地產(chǎn)： （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2022年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā)［ 2022］ 83號(hào)）同時(shí)廢止。 關(guān)于適用減免稅政策問題 內(nèi)資房地產(chǎn)： 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 ? ② 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費(fèi)，凡房屋產(chǎn)權(quán)不屬于本企業(yè)的，可在房屋裝修后投入使用的次月開始，按 5年平均攤銷。 總可售面積 當(dāng)年已售面積 ? ? ② 按實(shí)際發(fā)生數(shù)確定成本費(fèi)用的 ? 當(dāng)年可分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用 =（以往年度已售面積 +當(dāng)年已售面積） 247。 ? （五）外資房地產(chǎn)：計(jì)算公式 ? 本期可列支工程成本費(fèi)用 =可售總成本費(fèi)用 247。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局 13號(hào)令 《 財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 》 ? 第七條 企業(yè)因下列原因發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批才能在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除： ? （ 1）因自然