【正文】 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，視同銷售。 ★ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 4）采取 基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式 委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位 代銷清單 時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 分期付款方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按 銷售合同或協(xié)議約定付款日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 蘇國(guó)稅發(fā) 【 2020】 第 195號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 問(wèn)題 ：預(yù)售收入的范圍？？ 實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 等方式所謂的代收款項(xiàng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革 國(guó)稅發(fā)（ 2020） 83號(hào)（ 本通知自 2020年 7月 1日起執(zhí)行。（會(huì)計(jì)處理掛“往來(lái)款”） 這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營(yíng)業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 5） 委托銷售方式定期結(jié)算 委托方和接受委托方應(yīng)按 月或按季 為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。 蘇地稅發(fā) [2020]258號(hào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 的，應(yīng)于 分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 4注： 同 《 企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法 》 債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）。 完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。 價(jià)格的確認(rèn)按視同銷售的價(jià)格確認(rèn)方式確認(rèn)，前述。 間接成本 能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。 ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。但實(shí)際未支出的，一律不能預(yù)計(jì)、預(yù)提成本在稅前扣除。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用，如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的部分， 也不能予以資本化 。 由此可見(jiàn)，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計(jì)入成本對(duì)象的施工成本”（即資本化）差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時(shí)性差異的納稅調(diào)整問(wèn)題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程 由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值、保險(xiǎn)賠償及責(zé)任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明； ②涉及保險(xiǎn)索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險(xiǎn)理賠說(shuō)明； ③企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定、責(zé)任人賠償說(shuō)明和核準(zhǔn)文件。（國(guó)稅發(fā) 【 2020】 84號(hào)文） （十）預(yù)提費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得預(yù)提費(fèi)用，凡是按規(guī)定上繳的各項(xiàng)費(fèi)用，一律據(jù)實(shí)扣除。合同違約金在稅前列支是否需要合法的票據(jù)？ 鐘稅官 20200607 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （十四）其他特色扣除項(xiàng)目 4. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （十五）其他限制性扣除項(xiàng)目 2. 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（清涼飲料費(fèi)，服裝費(fèi)） 3. 保險(xiǎn)（社會(huì)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等） 4. 捐贈(zèng) 5. 各項(xiàng)基金 6. 辦公通訊費(fèi)用，傭金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)惠政策 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 ★ （摘自 國(guó)稅發(fā)[2020]038號(hào)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù) 《 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 〈 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)“核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法”的通知 〉 的通知 》（蘇地稅發(fā)［ 2020］ 046號(hào)）規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他企業(yè)采取核定征收企業(yè)所得稅方式的，其收入、成本費(fèi)用的確定，也應(yīng)按照 《 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 〈 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 〉 的通知 》 （蘇地稅發(fā)［ 2020］ 258號(hào)）規(guī)定規(guī)定執(zhí)行。 （ 1－應(yīng)稅所得率） 應(yīng)稅所得率＋本期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 利潤(rùn)率 上述公式中，“應(yīng)稅所得率”為 10％～ 20％，具體由各市、縣地稅局確定。 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 利潤(rùn)率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 預(yù)售款繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)在相應(yīng)的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)按照配比的原則稅前扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （七） 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 。 成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生 單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損 ，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本； 如成本對(duì)象 整體報(bào)廢或毀損 ，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)?已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按 實(shí)際發(fā)生額 進(jìn)行扣除， 提取的維修基金 不得扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi) 。 《 細(xì)則 》 關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題 ，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除； 不允許扣除 。 (2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ； 納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地