【正文】 稅收另有規(guī)定外 ， 不得在稅前扣除 ?！都?xì)則》 關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 ，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 不允許扣除 。 (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ； 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用。 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 3．開發(fā)產(chǎn)品完 工前發(fā)生 的直接成本、間接成本和共同成本， 應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象 。 ★注 :關(guān)于代建行為的認(rèn)定 : 關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題 房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司 (即受托方 )不墊付資金，并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的 ，則對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ★ 4注：同前述獲得非現(xiàn)金收益的處理是一致的 納稅人取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時的市場價格計算或估定。 對投資方而言 ， 也可以從部分稅款的延遲繳納中獲得資金的時間價值 。同時 不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或 股息、紅利 ，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 比較 83號文 31號文件同原 83號文件實(shí)質(zhì)一致，僅改變了以前的表述方式，統(tǒng)一為“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。 ２．采取 分期收款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)單位在履行各類代收費(fèi)用時，必須持有該項費(fèi)用的代收授權(quán)書和使用財政部門核發(fā)的統(tǒng)一票據(jù)，并按規(guī)定解繳收費(fèi)主管部門，否則一律照章征收營業(yè)稅。 在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品 實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需 上述差異調(diào)整情況鑒定報告 的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí) 關(guān)于稅務(wù)鑒定報告的規(guī)定 《 通知 》 第二條第三款所稱稅務(wù)鑒定報告 ， 是指稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的社會中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒證證明 。 （收入成本配比） 該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額， 計入完工年度 的應(yīng)納稅所得額。蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者評價 引進(jìn)了預(yù)計計稅毛利率的說法，其實(shí)質(zhì)還是體現(xiàn)對預(yù)收收入征稅，同時考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，地區(qū)間的差異。 企業(yè)預(yù)售收入 2023年 12月 31日帳面余額應(yīng)計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入 2023年第四季度（或 12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2023年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。 同時總局在制定政策的時候充分考慮政策的銜接，在扣除項目上明確了可以扣除的項目，從而在一定程度上減少了預(yù)征利潤率提高帶來的一定影響。 完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則 核定其計稅成本： ? 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本， ? 或未對其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的， 完工開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則 筆者注： 房地產(chǎn)市場的價格確定與其成本與一般商品的確立方式不同，一般與成本無直接關(guān)系，如果僅從收入的角度對其進(jìn)行核定征收，不符合客觀實(shí)際。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒證行為 ， 并對其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。 筆者注：代收代墊款項的增值稅規(guī)定 納稅人代行政部門收取的費(fèi)用是否征收增值稅問題 納稅人代有關(guān)行政管理部門收取的費(fèi)用 ， 凡同時符合以下條件的 ， 不屬于價外費(fèi)用 ， 不征收增值稅 。 付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計稅營業(yè)額中扣除。但是，這一規(guī)定可能與新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號 — 投資性房地產(chǎn)》不銜接，尤其是如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行會計核算時應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理和納稅調(diào)整的問題并未述及，有待今后進(jìn)一步發(fā)文明確。 若投資方是個人的，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。 這里 “ 首次 ” 強(qiáng)調(diào)了納稅義務(wù)的發(fā)生時間 ， 即使開發(fā)產(chǎn)品分次取得 ， 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所得也必須一次確認(rèn) ， 相應(yīng)地 ， 對于那些應(yīng)當(dāng)取得而尚未取得的開發(fā)產(chǎn)品 ， 其公允價值也就只能參照納稅義務(wù)發(fā)生時同類房地產(chǎn)的市場公允價值推算 。 《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五十八條 筆者注：拆遷安置房 所得稅 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的 ， 在計算繳納企業(yè)所得稅時 ， 對賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售 ， 銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定 。 ★ 2 注： 江蘇的規(guī)定？？ 計算公式，成本利潤率與計稅毛利率的差異 ★ 1注： 區(qū)別 企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應(yīng)視同對外銷售處理。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其中， 直接成本 和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的 間接成本 ，直接計入成本對象中； 共同成本 以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按 各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配 。 ①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 (1995)48號 準(zhǔn)予扣除項目 1. 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 ○ 憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 對企業(yè)當(dāng)年提取并實(shí)際使用的職工教育經(jīng)費(fèi)，在不超過計稅工資總額 ％以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。 除開發(fā)企業(yè)自用 應(yīng)按 建造固定資產(chǎn) 進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 9．保證金。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 國稅發(fā) ［ 2023］ 83號： 自 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ， 可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 ，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。一旦需要計提跌價準(zhǔn)備，就會因跌價準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時性差異。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi) ,看護(hù)費(fèi)，采暖費(fèi)等。 ★ （摘自 國稅發(fā) [2023]038號） ★注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤率進(jìn)行： 經(jīng)濟(jì)適用住房的兩率根據(jù)市政府物價部門確定的銷售利潤率、成本利潤率執(zhí)行。 補(bǔ)充： 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注： 這一條鮮明地宣告了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，明確地說明房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)也至少是高利潤行業(yè)，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況的極度不滿。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號） 九、關(guān)于征收管理問題 （ 四 ） 關(guān)于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理 ， 理順征納稅關(guān)系 ，對在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的 ， 分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下原則確定： 總公司在國家稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地國家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理 。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計算所得稅前全額扣除。 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程 因停建、廢棄和報廢、拆除的在建工程，其賬面價值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①國家明令停建項目的文件； ②有關(guān)政府部門出具的工程停建、拆除文件； ③企業(yè)對報廢、廢棄的在建工程項目出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項數(shù)額較大的在建工程項目報廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專家參與的技術(shù)鑒定意見； ④工程項目實(shí)際投資額的確定依據(jù)。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用 ， 如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的部分 ， 也不能予以資本化 。 即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi) ， 可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 注：開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保實(shí)際發(fā)生損失時，按照《財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局第 13號令）第四十七條處理。 （ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本 ， 抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 注：較 83號文涵蓋的范圍擴(kuò)大。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的 計稅成本 ， 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn) 。 ③建筑安裝工程費(fèi) ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 《通知》第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用，除稅收另有規(guī)定外， 必須憑合法憑證 計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或稅前扣除。 2. 標(biāo)書費(fèi) 3. 選號費(fèi) 4. 違約金 5. 代收代墊款項 6. 各項稅收返還 7. 各項政府補(bǔ)助 九、開發(fā)產(chǎn)品成