【正文】 他成本對(duì)象。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 計(jì)稅成本的種類(lèi) 83 （一）土地開(kāi)發(fā)成本。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 計(jì)稅成本的種類(lèi) 84 （二）房屋開(kāi)發(fā)成本。 1．為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 計(jì)稅成本的種類(lèi) 85 （二）房屋開(kāi)發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開(kāi)發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類(lèi)固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會(huì)計(jì)核算上是計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 )。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 91 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 92 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 93 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 計(jì)稅成本核算的一般程序 96 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本?？偪墒? 計(jì)稅成本核算的一般程序 97 （四）對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷(xiāo)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 計(jì)稅成本核算的一般程序 98 （五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有 5種。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 101 （一）占地面積法 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。全部成本對(duì)象占地總面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 102 （一）占地面積法 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。開(kāi)發(fā)用地總面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 105 （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 108 （二）建筑面積法 分期開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積247。期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 109 （三）直接成本法 → 計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 110 （三）直接成本法 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本247。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià)應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 113 （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 114 （五）預(yù)定售價(jià)法 → 計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 116 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （二）公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 118 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對(duì)象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對(duì)象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 120 土地使用權(quán)成本： 開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 126 利息支出： 開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 128 利息支出： (三 )上述以外的借款費(fèi)用 ,首先應(yīng)在未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和各類(lèi)在建成本對(duì)象之間進(jìn)行分配 ,然后再將應(yīng)由各類(lèi)在建成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用分配至具體成本對(duì)象。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 129 利息支出： （四）一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用不入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，可在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 130 政府收費(fèi)預(yù)提： 政府規(guī)定須繳納的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用等所有按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收取但還未收取的費(fèi)用允許在當(dāng)期預(yù)提。 二、成本費(fèi)用扣除 134 、設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 83號(hào)和 31號(hào)文件的基礎(chǔ)上重點(diǎn)講解擬出臺(tái)的計(jì)稅成本管理辦法。 138 演講完畢，謝謝觀看！