【正文】 就會形成：
。 131 （四）售樓部的稅務(wù)處理： 國稅發(fā)【 2023】 31號文件第 27條： ? ① 單獨設(shè)立的售樓部，通常會計上會這樣處理。 ? 使用“開發(fā)成本 —— 開發(fā)間接費用 —— 營銷設(shè)施建造費”核算模式，適用于上述第（二）第 4情況。當(dāng)售樓部 出租時 ，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。 ? （ 2）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。 128 ? （二）建設(shè)售樓部的四種情況 ? 利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售； ? 利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ? 在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ? 在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 企業(yè)愿意做期間費用呢，還是開發(fā)間接費用？（區(qū)分資本化支出和費用化支出的原則） 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費記入企業(yè)的管理費用。會計不計提折舊，稅法按正常房地產(chǎn)計提折舊并在所得稅前扣除?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)類別分別設(shè)置住宅、商業(yè)用房、別墅、車庫等明細科目，按各類房產(chǎn)分別進行明細核算。 125 ? 已完工開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)完成開發(fā)過程的商品房、出租房、代建房等，應(yīng)在竣工驗收之后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”科目。（ 7）借款費用：房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金，開發(fā)時間超過12個月，在開發(fā)期間性的借款費用，應(yīng)計入“開發(fā)間接費”。 ? （ 2）修理費用：項目管理部門使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等發(fā)生的修理費用。 ? 直接成本法是指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例分配費用的方法。期末，按 直接成本法 分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造 費等。 123 ? (六 )開發(fā)間接費 。 122 ? ，即先建筑房屋，后建造配套設(shè)施的，或房屋已經(jīng)建造完成，已開始出售或出租，配套設(shè)施尚未全部完工，為保證收入和成本的配比，在計算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)承擔(dān)的配套設(shè)施費可采用預(yù)提的辦法。 ? ，發(fā)生的配套設(shè)施費支出，能夠分清成本核算對象，并且可以直接計入有關(guān)成本核算對象的，會計核算時可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 ? 一般可直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目中，如果需要在不同成本對象間進行分配的，則應(yīng)當(dāng)先在“開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集，然后，按照“建筑面積法”將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中。 120 ? (四 )基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 。 1200=400萬元 ? ：其發(fā)生的各項建筑安裝工程費用： 119 ? 一般可直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象的“建筑安裝工程費”成本項目，貸記：“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“原材料”、“銀行存款”等科目。 ? A樓的建筑安裝工程費 =1000 720247。 118 ? 例：某房地產(chǎn)公司將 A、 B兩棟住宅樓的建筑安裝工程以招標形式出包給甲建筑施工公司，標價為 1000萬元， A棟住宅的預(yù)算造價為 720萬元， B棟住宅數(shù)的預(yù)算造價 480萬元。 ? ：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入成本對象的“建筑安裝工程費”項目。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 117 ? (三 )建筑安裝工程費 。如果分不清成本對象，也應(yīng)該先歸集，然后按 2個或 2個以上的成本對象按“建筑面積法”將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 ? 注意：土地使用稅是期間費用。 ? 將土地成本分配到有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中，借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本，貸：開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本（未進行一級開發(fā)）。（ 這次提出了成本對象的概念 ） 115 二、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 ? ? 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： ? (一 )土地征用費及拆遷補償費 。 第三章 ： 成本、費用扣除的稅務(wù)處理（ 1124條） 第四章： 計稅成本的核算（ 2535條） 企業(yè)所得稅四大扣除項目： （《 企業(yè)所得稅法》第八條） （對象化的費用） （一般來說都是共性的稅收政策） 114 第二十五條 計稅成本 是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品 (包括固定資產(chǎn)，下同 )過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項 成本對象 的各項費用。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》 2023年 40號公告 112 第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的稅務(wù)處理 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本扣除原則 企業(yè)使用或者銷售存貨，按照規(guī)定計算的存貨成本，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 也可均勻分期確認收入（ 國稅函【 2023】 79號 ）。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于 2023年 6月確認收入 180萬元，因此， 2023年不應(yīng)確認收入。租金于 2023年 6月 25日至 31日之間一次付清。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營業(yè)稅。 （三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 107 （ 2）在稅收上處理有所不同。也有的企業(yè)將購房違約金收入直接計入“預(yù)收帳款”或“銷售收入”；將工程延期違約金收入沖減了“開發(fā)成本 — 建安成本”。問：企業(yè)就這兩筆違約金會計上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ （ 1）會計上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。 （三）、房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入 106 【 例 211】 某房地產(chǎn)公司 2023年 7月共取得兩筆違約金收入。 （二）、合作開發(fā)收入 105 《 企業(yè)所得稅法 》 第六條：企業(yè)從各種來源取得的收益都應(yīng)該確認為收入 。（差額為負數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)增應(yīng)納稅所得額）。 、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 國稅發(fā) [2023]31號文件： （二）、合作開發(fā)收入 102 (二 )凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理 : 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。 (480000＋ 100000) 100%＝ % 車位占＝ 100000247。 100 （ 2）所贈車位、車庫，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國稅函[2023]875號文件規(guī)定處理。所贈空調(diào)、熱水器的價值應(yīng)計入企業(yè)的銷售費用。 2023年 7月賣給李女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價款為 56萬元，另外附加條款規(guī)定贈送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個，該房屋的公允價值大約 48萬元、車位的公允價值大約 10萬元，問，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認收入？ 五、其他收入（特別規(guī)定） 99 分析： （ 1）國稅函 [2023]875號所說的“買一贈一”是指“組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品）”， 所銷售和贈與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是“本企業(yè)的”的商品（產(chǎn)品）。 97 五、其他收入（特別規(guī)定） ? （ 一）、買一贈一銷售的處理 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（ 國稅函 [2023]875號 ） ? 企業(yè)以 買一贈一等 方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的 公允價值的比例來分攤確認 各項的銷售收入。 應(yīng)在2023年 10月確認租金收入 ， 金額為 12（ 萬元 ） 。 財稅 [2023]128號 四、預(yù)租及租金收入 96 【例 28】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一項目，地處市中心，商業(yè)前景被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可 對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。 納稅人提供建筑業(yè)或者 租賃業(yè)勞務(wù)， 采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為 收到預(yù)收款的當(dāng)天 。 《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。 分析： 三、視同銷售收入 93 【例 27】 某房地產(chǎn)公司以一套自行開發(fā)的市價為 100萬元、成本為 90萬元的房產(chǎn)，與 A公司交換一市價為 100萬元、成本為 90萬元的土地。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 =160120=40萬元。 （注：與國稅發(fā) [2023]31號相比，取消了“ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”項目） 三、視同銷售收入 90 【例 25】某房地產(chǎn)開發(fā)公司以計稅成本 80萬元的商品房抵償所欠建筑公司 80萬元的債務(wù)，該房屋的公允價值（售價）為 100萬元，企業(yè)賬務(wù)處理： 借：應(yīng)付賬款 80萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 80萬 經(jīng)審核該企業(yè)的年度企業(yè)所得稅納稅申報表及納稅調(diào)整項目明細表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)如何進行處理？（為簡化計算，不考慮營業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費問題。確認收入 (或利潤 )的方法和順序為： 89 (一 )按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； (二 )由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； (三 )按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 《 企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條： 88 三、視同銷售收入。本案銷售收入應(yīng)為 153500000加上 3540000元； ? （ 3）代收費用部分的成本已繳付的，以最后實際繳付數(shù)額為準，未繳付的，暫時不予扣除，待以后實際繳付后，再進行調(diào)整。本例中，甲公司代收代付的 312萬元是由該公司開具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)并入總價款確認為銷售收入。 （三）完工產(chǎn)品銷售收入的組成： 84 分析： 國稅發(fā) [2023]31號第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 （二）銷售收入的確認原則 80 被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入 1000000元（支付手續(xù)費不能扣除，應(yīng)由江漢公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為費用列支）； 分析并計算： 被漢興公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入 1250000元（銷售合同價高于買斷價，按銷售合同價計算）； 被揚子公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 2200 600＋（ 2500－ 2200） 600 70%＝ 1446000元（基價加分成） （二）銷售收入的確認原則 81 被漢正公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝ 2350（ 800＋ 300）＝2585000元（包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入）。截止到 2023年 9月底，漢正公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋 800平方米，還有 300平方米未售出。合同約定：漢正公司包銷楚風(fēng)公司1100平方米房屋，以每平方米銷售價 2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到 2023年 9月 15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起 10日內(nèi)付清房款。 2023年 9月提交銷售清單時，銷售房屋 600平方米，實現(xiàn)銷售收入 150萬元，平均售價 2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 125萬元（按高于買斷價，按實際價格計算） 貸：銷售收入 125萬元 （二）銷售收入的確認原則 78 揚子公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：