房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策(參考版)
2025-01-08 22:43本頁面
【正文】 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報處理? 已按照上列第一條第三款處理的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，季度預繳申報時，其數(shù)額在《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）第 4行 “利潤總額 ”欄增加；年度匯算清繳申報時填入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 3列 “調(diào)增金額 ”。? 年度匯算清繳申報時的處理? （ 1）《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（ A類）第 1行 “營業(yè)收入 ”欄和附表一 (1)《收入明細表》第 4行 “銷售貨物 ”欄不包括已按照上列第一條第二款第一項處理的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入額，年度匯算清繳申報時將其填入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 3列 “調(diào)增金額 ”。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如果會計處理時未計入營業(yè)稅金及附加等科目核算，季度預繳申報時，其數(shù)額在《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）第 4行 “利潤總額 ”欄減除；年度匯算清繳申報時填入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 4列 “調(diào)減金額 ”。? 年度匯算清繳申報時的處理? （ 1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報? 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在 《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》 （ A類）第 1行 “營業(yè)收入 ”欄和附表一 (1)《收入明細表》 第 4行 “銷售貨物 ”欄及附表三 《納稅調(diào)整項目明細表》第 19行 “其他 ”欄第 4列 “調(diào)減金額 ”。? 除本填報口徑以外，《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》（ A類）、《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（ A類）中各行次的填報，仍按照《國家稅務總局關于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補充通知》（國稅函〔 2023〕 1081號）執(zhí)行。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（一）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本 ? （未成立獨立法人公司，參與投資各方雖然不是法律意義上的股東，但在所得稅的處理上本著實質重于形式的原則，視同股權投資的處理） ?（二）換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的? 企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。）開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的? 開發(fā)合同或協(xié)議約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的? 企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。四、特定事項的稅務處理 ? 主要涉及合作建房及以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務處理。? 清算時間? 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。 ?（ 3） （ 2） （十）及時清算完工產(chǎn)品計稅成本? 確認完工的條件? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（ 1） （九）合法憑據(jù)問題? 除三項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（八）預提費用的處理? 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅
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