【正文】 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 38秒 22:11:381 April 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 4月 1日星期六 下午 10時 11分 38秒 22:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :11:3822:11Apr231Apr23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , April 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 38秒 22:11:381 April 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :11:3822:11:38April 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :11:3822:11Apr231Apr23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , April 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 38秒 22:11:381 April 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :11:3822:11:38April 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :11:3822:11Apr231Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , April 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?不同點： 新 31號文適用于企業(yè)，包括內資、外資等企業(yè)；原 31號文僅適用于內資企業(yè)； 執(zhí)行時間不同。 ?第三十九條 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。 十六、其他規(guī)定 ? 原 31號文 ? 關于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 ?新 31號文 ?第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： ? 企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。 ? 異同點分析 ? 共同點： ? 按約定分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理方法相同； ? 按約定分配項目利潤的所得稅處理方法相同； ? 不同點： 新 31號文規(guī)定對“投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理”與新所得稅法規(guī)定相一致，不再強調原 31號文“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”的規(guī)定。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 ? 新 31號文 ? 第五章 特定事項的稅務處理 ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 十五、特定事項的稅務處理 ? 原 31號文 ? 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。 異同點分析 ?共同點： 規(guī)定對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度要按規(guī)定結算計稅成本，未按規(guī)定結算的主管稅務機關將依法作出處理。 ?新 31號文 ?第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。 ? 不同點： 新 31號文規(guī)定“停車場所”如單獨建造，應作為成本對象單獨核算，如利用地下基礎設施形成的則作為公共配套設施處理，取代了原 31號文按照營利性、非營利性的劃分方法?！钡囊?guī)定。 ? 不同點： ? 對以地換房，新 31號文表述比原 31號更加具體，并增加了“土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本”和補價的處理規(guī)定。第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 ? 第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 ? （二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 ? 新 31號文 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本： ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： ? 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。 ? 上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。 ? 原 31號文 ? 關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題 ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： 接受土地使用權的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。 ? 不同點： 新 31號文詳細介紹了占地面積法、建筑面積法的分配方法，同時還列舉了直接成本法、預算造價法共企業(yè)在成本計量和核算時選擇。 異同點分析 ? 共同點： 規(guī)定應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。 ? (三 )借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的 ,應商稅務機關同意。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 ，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ? 新 31號文 ? 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。 關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 ? 原 31號文 ? 開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。 異同點分析 ? 共同點： 企業(yè)計稅成本都強調是“實際發(fā)生的”，對預提費用和待攤費用都作了明確規(guī)定。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ? （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。 ? （二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 新 31號文 ? 第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下： ? （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 十四、企業(yè)計稅成本核算 ?原 31號文 ?關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 應付費用。 異同點分析 ?共同點： 開發(fā)產(chǎn)品成本支出的內容包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)