【正文】 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 42秒 22:11:421 April 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 4月 1日星期六 下午 10時 11分 42秒 22:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :11:4222:11Apr231Apr23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , April 1, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 42秒 22:11:421 April 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :11:4222:11:42April 1, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :11:4222:11Apr231Apr23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , April 1, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 4月 1日星期六 10時 11分 42秒 22:11:421 April 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :11:4222:11:42April 1, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :11:4222:11Apr231Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , April 1, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?不同點(diǎn)： 新 31號文適用于企業(yè)，包括內(nèi)資、外資等企業(yè)；原 31號文僅適用于內(nèi)資企業(yè)； 執(zhí)行時間不同。 ?第三十九條 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。 十六、其他規(guī)定 ? 原 31號文 ? 關(guān)于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 ?新 31號文 ?第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 ? 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： ? 按約定分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理方法相同； ? 按約定分配項(xiàng)目利潤的所得稅處理方法相同； ? 不同點(diǎn)： 新 31號文規(guī)定對“投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理”與新所得稅法規(guī)定相一致，不再強(qiáng)調(diào)原 31號文“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅”的規(guī)定。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 ? 新 31號文 ? 第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 十五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ? 原 31號文 ? 關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 異同點(diǎn)分析 ?共同點(diǎn)： 規(guī)定對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度要按規(guī)定結(jié)算計稅成本，未按規(guī)定結(jié)算的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法作出處理。 ?新 31號文 ?第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號文規(guī)定“停車場所”如單獨(dú)建造，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算，如利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的則作為公共配套設(shè)施處理，取代了原 31號文按照營利性、非營利性的劃分方法。”的規(guī)定。 ? 不同點(diǎn)： ? 對以地?fù)Q房，新 31號文表述比原 31號更加具體，并增加了“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本”和補(bǔ)價的處理規(guī)定。第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 ? 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。 ? 第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 ? （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 ? 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ? 新 31號文 ? 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ? 上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。 ? 原 31號文 ? 關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題 ? （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價值計入該項(xiàng)目的成本。 ? 不同點(diǎn)： 新 31號文詳細(xì)介紹了占地面積法、建筑面積法的分配方法，同時還列舉了直接成本法、預(yù)算造價法共企業(yè)在成本計量和核算時選擇。 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： 規(guī)定應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。 ? (三 )借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 新 31號文 ? 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 ? 原 31號文 ? 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。 異同點(diǎn)分析 ? 共同點(diǎn)： 企業(yè)計稅成本都強(qiáng)調(diào)是“實(shí)際發(fā)生的”，對預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用都作了明確規(guī)定。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。 ? （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。 ? （二）對應(yīng)計入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 新 31號文 ? 第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下： ? （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。 十四、企業(yè)計稅成本核算 ?原 31號文 ?關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 應(yīng)付費(fèi)用。 異同點(diǎn)分析 ?共同點(diǎn)： 開發(fā)產(chǎn)品成本支出的內(nèi)容包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)