房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)之路(文件)
【正文】 管理模式 54 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 1. 房地產(chǎn)企業(yè)的三重選擇 – 資本主導(dǎo)型（資本即符號(hào)化了資源，資源即物化了的資本） – 技術(shù)主導(dǎo)型 – 機(jī)制主導(dǎo)型 55 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 根據(jù)： 1. 市場(chǎng)、軟 /硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)狀況 2. 自身資源及未來(lái)可能資源 判斷發(fā)展方向，并保持一定的超前性！ 積谷防饑、未雨綢繆 56 分析 2：企業(yè)開(kāi)發(fā)模式選擇 1. 開(kāi)發(fā)模式的選擇 – 如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) – 企業(yè)自身核心能力 /潛力分析 2. 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)決定開(kāi)發(fā)模式 57 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何建立 1. 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立的核心方法 – 成本領(lǐng)先 – 差異化 – 目標(biāo)集聚 58 企業(yè)戰(zhàn)略決策體系總結(jié) 企業(yè)外部 企業(yè)內(nèi)部 競(jìng)爭(zhēng)模式變遷 開(kāi)發(fā)模式選擇 硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何建立 軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)核心能力 /潛力判斷 59 奧園的經(jīng)驗(yàn) ? 金業(yè)別墅花園：營(yíng)銷(xiāo)突破（香港市場(chǎng)啟動(dòng)、王志綱工作室） ? 廣州奧園：產(chǎn)品突破、生活方式突破、復(fù)合開(kāi)發(fā)理念的引入 ? 南國(guó)奧園：復(fù)合開(kāi)發(fā)理念的提升、連鎖發(fā)展模式的形成 60 奧園的經(jīng)驗(yàn) ? 核心優(yōu)勢(shì)的建立：速度、整合、創(chuàng)新 優(yōu)越的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比 系統(tǒng)集成商思路 ? 品牌營(yíng)銷(xiāo) 奧園連鎖開(kāi)發(fā)模式 五出模式 ? 發(fā)展三階段：奧林匹克階段 奧園連鎖階段 土地運(yùn)營(yíng)階段 61 四、房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展之路 62 本章提要： 1. 背景 2. 新形勢(shì)下對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求 3. 發(fā)展瓶頸 4. 解決之道 63 一、背景 1. 行業(yè)內(nèi)： – 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈（企業(yè)眾多） – 利潤(rùn)逐步下降 – 進(jìn)入門(mén)檻漸高（土地獲取、資金運(yùn)做等） – 大型企業(yè)壟斷效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn) 64 2）產(chǎn)品： – 同質(zhì)化嚴(yán)重（惡性競(jìng)爭(zhēng)） – 復(fù)制迅速（產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)難于長(zhǎng)時(shí)間保持） 65 3）政策：管理力度加大 – 金融融資 – 土地獲取 – 開(kāi)發(fā)門(mén)檻 – 預(yù)售條例 – 物管條例 66 4）消費(fèi)者 – 理性 – 成熟 – 比較 – 慢決策 – 不斷受媒體教育 – 自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng) – 認(rèn)品牌樓盤(pán)及發(fā)展商 67 5）壟斷逐步形成 1. 合生 /珠江例子 – 2023年進(jìn)入北京，第一個(gè)項(xiàng)目珠江駿景 42萬(wàn)平米 – 2023年，一氣拿下： ? 珠江羅馬嘉園：占地 21萬(wàn)公頃、開(kāi)發(fā)面積 45萬(wàn)平米 ? 珠江綠洲：占地 24公頃，開(kāi)發(fā)面積 36萬(wàn)平米 ? 珠江帝景：占地 34公頃，開(kāi)發(fā)面積 90萬(wàn)平米 – 2023年簽下通州 2023畝，開(kāi)發(fā)面積 100萬(wàn)平米項(xiàng)目 – 規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì) ? 珠江駿景精裝修房，售 6000元 /平米，低于周邊近 1000元 /平米 – 地產(chǎn)大鄂的時(shí)代 68 5）壟斷逐步形成 新疆廣匯 VS浙江綠城 69 二、新形勢(shì)下對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求 1. 成本控制能力 2. 管理能力 3. 及時(shí)糾錯(cuò)機(jī)制 4. 產(chǎn)品創(chuàng)新能力 5. 資源整合能力 6. 財(cái)稅規(guī)劃能力 70 三、發(fā)展瓶頸 1. 資源瓶頸 2. 品牌瓶頸 3. 人材瓶頸 4. 資金瓶頸 5. 規(guī)模
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