房地產(chǎn)企業(yè)成長之路(文件)
【正文】 管理模式 54 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 1. 房地產(chǎn)企業(yè)的三重選擇 – 資本主導(dǎo)型（資本即符號化了資源，資源即物化了的資本） – 技術(shù)主導(dǎo)型 – 機制主導(dǎo)型 55 房地產(chǎn)企業(yè)的選擇 根據(jù)： 1. 市場、軟 /硬環(huán)境競爭狀況 2. 自身資源及未來可能資源 判斷發(fā)展方向，并保持一定的超前性！ 積谷防饑、未雨綢繆 56 分析 2：企業(yè)開發(fā)模式選擇 1. 開發(fā)模式的選擇 – 如何建立競爭優(yōu)勢 – 企業(yè)自身核心能力 /潛力分析 2. 競爭優(yōu)勢決定開發(fā)模式 57 競爭優(yōu)勢如何建立 1. 競爭優(yōu)勢建立的核心方法 – 成本領(lǐng)先 – 差異化 – 目標(biāo)集聚 58 企業(yè)戰(zhàn)略決策體系總結(jié) 企業(yè)外部 企業(yè)內(nèi)部 競爭模式變遷 開發(fā)模式選擇 硬環(huán)境競爭 競爭優(yōu)勢如何建立 軟環(huán)境競爭 企業(yè)核心能力 /潛力判斷 59 奧園的經(jīng)驗 ? 金業(yè)別墅花園：營銷突破（香港市場啟動、王志綱工作室） ? 廣州奧園：產(chǎn)品突破、生活方式突破、復(fù)合開發(fā)理念的引入 ? 南國奧園：復(fù)合開發(fā)理念的提升、連鎖發(fā)展模式的形成 60 奧園的經(jīng)驗 ? 核心優(yōu)勢的建立：速度、整合、創(chuàng)新 優(yōu)越的產(chǎn)品性價比 系統(tǒng)集成商思路 ? 品牌營銷 奧園連鎖開發(fā)模式 五出模式 ? 發(fā)展三階段：奧林匹克階段 奧園連鎖階段 土地運營階段 61 四、房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展之路 62 本章提要： 1. 背景 2. 新形勢下對開發(fā)商的要求 3. 發(fā)展瓶頸 4. 解決之道 63 一、背景 1. 行業(yè)內(nèi)： – 房地產(chǎn)競爭日益激烈（企業(yè)眾多） – 利潤逐步下降 – 進入門檻漸高（土地獲取、資金運做等） – 大型企業(yè)壟斷效應(yīng)開始顯現(xiàn) 64 2）產(chǎn)品： – 同質(zhì)化嚴重（惡性競爭） – 復(fù)制迅速（產(chǎn)品優(yōu)勢難于長時間保持） 65 3）政策：管理力度加大 – 金融融資 – 土地獲取 – 開發(fā)門檻 – 預(yù)售條例 – 物管條例 66 4）消費者 – 理性 – 成熟 – 比較 – 慢決策 – 不斷受媒體教育 – 自我保護意識增強 – 認品牌樓盤及發(fā)展商 67 5）壟斷逐步形成 1. 合生 /珠江例子 – 2023年進入北京，第一個項目珠江駿景 42萬平米 – 2023年，一氣拿下： ? 珠江羅馬嘉園：占地 21萬公頃、開發(fā)面積 45萬平米 ? 珠江綠洲：占地 24公頃，開發(fā)面積 36萬平米 ? 珠江帝景：占地 34公頃，開發(fā)面積 90萬平米 – 2023年簽下通州 2023畝，開發(fā)面積 100萬平米項目 – 規(guī)模優(yōu)勢帶來的價格優(yōu)勢 ? 珠江駿景精裝修房，售 6000元 /平米，低于周邊近 1000元 /平米 – 地產(chǎn)大鄂的時代 68 5）壟斷逐步形成 新疆廣匯 VS浙江綠城 69 二、新形勢下對開發(fā)商的要求 1. 成本控制能力 2. 管理能力 3. 及時糾錯機制 4. 產(chǎn)品創(chuàng)新能力 5. 資源整合能力 6. 財稅規(guī)劃能力 70 三、發(fā)展瓶頸 1. 資源瓶頸 2. 品牌瓶頸 3. 人材瓶頸 4. 資金瓶頸 5. 規(guī)模
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