房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)管理(文件)
【正文】 不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng) FIRR ≥ ic 時(shí)，可考慮接受該項(xiàng)目； 當(dāng) FIRR ﹤ ic 時(shí)，拒絕接受該項(xiàng)目。 評(píng)價(jià)指標(biāo)：當(dāng)年累計(jì)贏余資金 ≥0 第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 什么叫風(fēng)險(xiǎn)？ 風(fēng)險(xiǎn)是指在特定的條件下，在特定的時(shí)期內(nèi)，某一事件實(shí)際結(jié)果偏離與預(yù)期結(jié)果的程度。它幫助決策者制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，以使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最優(yōu)的理想程度 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）按項(xiàng)目投資實(shí)施的階段分，包括： 1 項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn) 2 選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)方案選擇的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn) 征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備質(zhì)量及安裝質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、按時(shí)竣工風(fēng)險(xiǎn)等 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn) 資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等 項(xiàng)目管理階段的風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)主糾紛風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主安全風(fēng)險(xiǎn)等 （二）按風(fēng)險(xiǎn)的種類分，包括： ? 政策風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn) ? 財(cái)務(wù)與資金風(fēng)險(xiǎn) ? 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 三、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)防范 結(jié)論與建議 對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)研究與市場(chǎng)定位 的結(jié)論 對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論 對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論 對(duì)擬投資項(xiàng)目的最后建議 謝謝 ！ 。 與項(xiàng)目的 “ 全程調(diào)研 ” 相對(duì)應(yīng) ， 在可行性研究中 ， 也提倡項(xiàng)目的 “ 全程風(fēng)險(xiǎn)分析 ” 一 、 項(xiàng)目的不確定性分析 1 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)又稱項(xiàng)目保本點(diǎn) 。反之， 則拒絕?，F(xiàn)金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資回收期 。 1 總投資利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是總投資利潤(rùn)率大于或等于該類型房地產(chǎn)的基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率 。 一 、 損益表與項(xiàng)目靜態(tài)贏利能力分析 損益表是項(xiàng)目在整個(gè)壽命期的財(cái)務(wù)成果的一種報(bào)表 。自有資金按規(guī)定不得低于總投資的 30%，可通過(guò)招商引資籌集。 四、土地增值稅（按銷售收入的 1% 計(jì)） 五、企業(yè)所得稅（按利潤(rùn)總額的 33% 計(jì)） 第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措 一 ． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 1． 制訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷 （ 租 ） 售計(jì)劃 確定銷售單價(jià) 、 銷售進(jìn)度 、 銷售比例等 銷售價(jià)格的確定方法 １）基于成本的定價(jià)法 —— 成本加成定價(jià)法（確定價(jià)格下限） ２）基于產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值的定價(jià)法 —— 市場(chǎng)比較
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