房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)管理-wenkub
2023-03-10 10:39:23 本頁面
【正文】 概論 一 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要性 ? 關(guān)系到投資決策的科學(xué)性與準(zhǔn)確性 ? 投資決策失誤的危害性 “做正確的事比正確地作事更重要” 二 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的一般過程 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究與預(yù)測 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 評價(jià)結(jié)論 第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研 （ 一 ） 、 市場環(huán)境調(diào)研 宏觀環(huán)境調(diào)研 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 政策環(huán)境 ? 人口環(huán)境 ? 文化環(huán)境 ? 行業(yè)環(huán)境 ? 技術(shù)環(huán)境 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研是指對項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃 、 景觀 、 交通 、 人口構(gòu)成 、 就業(yè)中心 、 商圈等區(qū)位條件進(jìn)行分析 ， 對項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行判斷 。具體包括： 1） 、 對項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析； 2）、對項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析，主要指對地塊周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)的生活配套情況的分析； 3） 、 對項(xiàng)目的對外聯(lián)系程度 、 交通組織等進(jìn)行分析 。 消費(fèi)者的共同特性 主要包括：消費(fèi)者的年齡 、 文化程度 、 家庭結(jié)構(gòu) 、 職業(yè) 、 原居住地等等 。 因此我們說 ， 對消費(fèi)者的調(diào)研可視為動態(tài)的全過程調(diào)研 。 開發(fā)期間稅費(fèi) 以廣州為例，這些稅費(fèi)一般包括 （ 1）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)： 6%；單體 12% ）（ 2） 建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)（ %) （ 3）供水增容費(fèi) （已逐步取消） (4) 供電增容費(fèi)（已逐步取消） (5)監(jiān)理工程費(fèi) (1%2%) (6)其他（約為 1%2%） 注意： 1 以上比例均以建安工程費(fèi)為取費(fèi)基礎(chǔ) 2固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已經(jīng)取消 不可預(yù)見費(fèi) 它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度 ， 以上述 1— 6項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù) ， 按 3%5%計(jì)算 。 ２、編制資金籌措表的依據(jù) 對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其資金來源有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于再投資的部分，四是其他融資方式。在工程發(fā)包的招標(biāo)及評標(biāo)時，也要注意審查其施工進(jìn)度計(jì)劃及施工組織設(shè)計(jì)，看是否將可后移的占用資金較大的分項(xiàng)工程有意向前移，或是否采用了不均衡報(bào)價(jià)策略，有意把先進(jìn)行的施工內(nèi)容單價(jià)調(diào)高，而把后期工程的單價(jià)壓低。 提供了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)評價(jià)的信息資料 。 二、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析 該表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出情況 ， 用以計(jì)算各項(xiàng)動態(tài)評價(jià)指標(biāo) ?，F(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（
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