【正文】 RR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升6項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例 ——項(xiàng) 目 數(shù) 值 備 注除地價外 項(xiàng) 目 總 成本目 標(biāo) 68052 包括建安成本、管理 費(fèi) 用、 營銷費(fèi) 用、 財(cái)務(wù)費(fèi) 用、 營業(yè) 稅和土地增 值 稅單 位 銷 售面 積 建安成本 4417銷 售 總 收入 173959稅后 凈 利 潤 17718銷 售 凈 利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％NPV 3381項(xiàng) 目從拿地到開 盤時間 10個月項(xiàng) 目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示項(xiàng) 目開 發(fā) 周期 25個月 參照集 團(tuán)頒 布之 項(xiàng) 目基準(zhǔn)開 發(fā) 周期項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 周期 150天 從拿地－施工 圖 完成 時間 ，參照集 團(tuán) 技 術(shù) 管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7什么是運(yùn)營管理？ —— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段 ”。如何選擇合適的運(yùn)營管控模式？216。房地產(chǎn)項(xiàng)目主開發(fā)流程項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工 程施工配合設(shè)計(jì)配合 銷售配合采購管理11房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè) 多階段 多關(guān)鍵活動 超過 50）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：216。對象：以人為主，變數(shù)多216。Q：質(zhì)量管理（成果管理）216。運(yùn)營績效管理216。關(guān)鍵決策管理216。關(guān)鍵決策管理216。信息與知識管理216?！?2023年 1月， **集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬216。 范過的錯誤繼續(xù)范，感覺不會出問題的地方老出問題216。28房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會遇到哪些問題？多城市多目管理階段 ——216。 感覺能人太少216。 執(zhí)行力下降216。30國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？31根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營管空模式，運(yùn)營管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議 ——主體詞 —— 匹配參考：美國 VS中國管控模式32單項(xiàng)目公司 —— 近期不會新增項(xiàng)目總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計(jì)工程部 市場營銷部 行政人事部 成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣客服管理銷售管理項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架構(gòu)簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營崗及職能33單項(xiàng)目公司 —— 近期會新增項(xiàng)目特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到 23個時也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營崗位及職能；總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計(jì)部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理34同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營管控模式特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高總經(jīng)理副總 /總監(jiān) /總助設(shè)計(jì)部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營管理運(yùn)營管理部流程制度管理信息與知識管理運(yùn)營副總 /總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部35同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？不推薦項(xiàng)目制的原因：216。 很難找到那么多合適的能人；36案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷n **項(xiàng)目 05年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人1人 1人 1/2人 一共 8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理 營銷經(jīng)理1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置37造價工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共 3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加 16萬方增加 1人總助 /副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/51/3人1人每增加 8萬方增加 1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人 3人注：以 10萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充1人1人共8人每增加 16萬方增加 1人n **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）38數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬元39數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年）%% %% % % %% %%%%%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地40多城市下多項(xiàng)目管理階段n 建議運(yùn)營管控模式應(yīng)遵循的幾個原則216。計(jì)劃管理216。階段成果管理216。n 此時具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門。 因此，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營管理都首先從 “計(jì)劃管理 ”開始財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升51房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注 “進(jìn)度 ”，關(guān)注 “計(jì)劃管理 ”n 由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長，房地產(chǎn)投資的機(jī)會風(fēng)險會加大n 進(jìn)度時間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個決定因素 （一天一輛奧迪的故事）n 進(jìn)度時間，是影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團(tuán)對典型中型項(xiàng)目的分析，在地價占開發(fā)成本 3045%時，項(xiàng)目開盤時間提前 1個月，項(xiàng)目的 IRR水平將提高 %左右）n 房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜n 計(jì)劃管理的過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險分析的過程n 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具52項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理有多重要？多項(xiàng)目運(yùn)作的需求p　多項(xiàng)目的同時運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持p　項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求p　房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過項(xiàng)目來進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào)p　隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃的管理來實(shí)現(xiàn)p　基于從人盯人的管理行為向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求p　好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段53項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的難點(diǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到的問題p　干到哪算哪（沒有計(jì)劃）p　三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）p　計(jì)劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干）p　啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)）p　工程部／營銷部急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延）p　不該干的干了，該干的還沒動（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓）p　。p　項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃計(jì)劃最終要通過管理計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要抓好 月／季度計(jì)劃 的管理落實(shí)工作。 帶 1層轉(zhuǎn)換層 增加 15d，帶 2層 裙房增加 20d?；鶞?zhǔn)的計(jì)算起始點(diǎn)：獲取土地；結(jié)束點(diǎn)：一期取得竣工備案證明，以自然天計(jì)算。216。原則上，冬施可調(diào)增 30天，跨春節(jié)施工可調(diào)增 30天，跨春節(jié)前期工作可調(diào)增 15天。售樓處開放時點(diǎn)比項(xiàng)目開盤時點(diǎn)至少提前 30天 216。審批以 OA形式進(jìn)行，營運(yùn)中心備案。階段性專項(xiàng)計(jì)劃的微觀層面調(diào)整，在項(xiàng)目月度工作計(jì)劃中體現(xiàn)，按月度計(jì)劃管理流程執(zhí)行。營運(yùn)中心負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的采集并定期統(tǒng)計(jì)公布，為基準(zhǔn)的優(yōu)化做好基礎(chǔ)工作。 組織合同簽署 ：合同文本擬定 → 合同談判 → 合同審批 → 簽署合同□ 案例：編制幕墻招標(biāo)計(jì)劃87□ 案例：編制幕墻招標(biāo)計(jì)劃881. 任務(wù)的名稱 —— 在表達(dá)充分的情況下，盡量采用精干的詞組來表達(dá)，多采用業(yè)內(nèi)的一些慣例用詞2. 總時間 —— 關(guān)鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出適當(dāng)?shù)膹椥砸詰?yīng)付未知因素的影響，以便于后期管理可控；用 “一寸光陰一寸金 ”的態(tài)度來看待時間資源3. 任務(wù)的起始時間 —— 是否合適，或有其他因素影響4. 任務(wù)之間的邏輯關(guān)系 —— 要關(guān)注每項(xiàng)任務(wù)的前置任務(wù)，一個計(jì)劃只設(shè)定一個起始點(diǎn)，便于后期的計(jì)劃動態(tài)太管理；5. 該階段任務(wù)完成得成果標(biāo)準(zhǔn) —— 以便于評價是否完成6. 責(zé)任部門 /人 —— 利于計(jì)劃的執(zhí)行和跟蹤n 編制項(xiàng)目計(jì)劃時還應(yīng)注意的幾個要素89n 編制項(xiàng)目計(jì)劃時幾種邏輯關(guān)系的表示方法1. FS—— 完成 開始，有條件開始 /順序開始，最早開始，是一種串聯(lián)關(guān)系，也有 FS+nd或 FSnd2. SS—— 開始 開始，同步開始 /