標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理-wenkub
2023-04-27 03:43:09 本頁面
【正文】 和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。因此，工程成本、營銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。？ 要建立一個完善的目標(biāo)成本管理體系，需要明確以下關(guān)鍵內(nèi)容： ■集團(tuán)和下屬開發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時的成本信息報送、匯總和分析?！ ∧繕?biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線?！ 龀浞值某杀拘畔旌统杀拘畔?shù)據(jù)共享機(jī)制； 以萬科建立目標(biāo)責(zé)任體系為例，萬科原來有一個預(yù)決算部（現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商也都設(shè)有這樣一個部門），沒有成本管理部。 當(dāng)然，財務(wù)部依然也要承擔(dān)相當(dāng)?shù)某杀竟芾砺毮?，更?cè)重于對整個公司經(jīng)營成果利潤的把控。2.“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！ 柏?zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評價部門?！ 鲐?zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報告。3.在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化?！ №?xiàng)目論證階段成本控制的重點(diǎn)主要在于以下幾個方面： ■投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； ■投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策； 設(shè)計階段成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計費(fèi)（報建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。 ■通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴(yán)格控制設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》； ■通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點(diǎn)的設(shè)計成果質(zhì)量：如某標(biāo)桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。5. ■在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制； ■工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)?！ ?）工程結(jié)算管理：因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任； ■成本管理部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。6. ■現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)?！ 鲆驑I(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證?！ I銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推
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