房地產(chǎn)行業(yè)所得稅匯算檢查應(yīng)對(編輯修改稿)
2025-02-10 17:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)收房款 ? “虧損”房產(chǎn)商虛列 成本千余萬 ? 合作建房成本檢查 ? 房產(chǎn)公司 工程造價記花賬 ? 房地產(chǎn)企業(yè) 土地成本分?jǐn)偱c計算 ? 廣告費(fèi)怎能充抵購房款 (案例 ) ? 甲供材料的會計與稅收處理 ? ? 以路橋換地 的 成本檢查 案例分析 . 籌劃 ? 第三部分：土地增值稅清算的檢查 ? ? 扣除項(xiàng)目企業(yè)所得稅與土地增值稅的 差異對比分析（連接表格） ? 案例 整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（生地） 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 700萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，未進(jìn)行開發(fā)。 2023年初以 1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用權(quán)，繳納相關(guān)稅費(fèi)56萬元、其他交易費(fèi)用 10萬元、支付貸款利息 15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。 案例 1計算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 1000萬元 二、扣除項(xiàng)目金額： 700＋ 56＋ 10＝ 766萬元 三、增值額： 1000－ 766＝ 234萬元 四、增值率： 234/766＝ ％ 五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額： 234 30％＝ 案例 1計算依據(jù) 《 土地增值稅宣傳提綱 》 （國稅函發(fā)〔 1995〕 110號）第六條第一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”。 案例 1：土地增值稅清算納稅申報表 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 四、增值率（％） 234 三、增值額 － ㈤財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 66 ㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 － ㈢房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 － ㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本 700 ㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額 766 二、扣除項(xiàng)目金額合計 1000 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 非普標(biāo) 普通標(biāo)準(zhǔn) 非住宅 住宅 合計 類型 項(xiàng)目 案例 2：部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（生地） 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 700萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，未進(jìn)行開發(fā)。 2023年初，將上述地塊的三分之一的土地使用權(quán)以300萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓，繳納相關(guān)稅費(fèi) 元、其他交易費(fèi)用 3萬元、支付貸款利息 15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳納土地增值稅稅額。 案例 2計算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 300萬元 二、扣除項(xiàng)目金額： 700/3＋ ＋ 3＝ 三、增值額： 300－ ＝ 四、增值率： / ＝ ％ 五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額 : 30％＝ 案例 2計算依據(jù) 一、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 －－國稅函發(fā) 〔 1995〕 110號第六條第一款 二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開發(fā) ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,其扣除項(xiàng)目金額的確定 ,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?,或按建筑面積計算分?jǐn)?,也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? －－ 《 細(xì)則 》 第九條 －－閩地稅函 〔 2023〕 135號 案例 2：土地增值稅清算納稅申報表 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 四、增值率 三、增值額 ㈤財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ㈢房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本 ㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額 二、扣除項(xiàng)目金額合計 300 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 非普標(biāo) 普通標(biāo)準(zhǔn) 非住宅 住宅 合計 類型 項(xiàng)目 案例 3：轉(zhuǎn)讓熟地 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 500萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，進(jìn)行三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，于 2023年初以 1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用 權(quán)，發(fā)生開發(fā)土地成本 100萬元，繳納相 關(guān)稅費(fèi) 56萬元、其他交易費(fèi)用 10萬元、支 付貸款利息 15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳 納土地增值稅稅額。 案例 3：轉(zhuǎn)讓熟地計算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 1000萬元 二、扣除項(xiàng)目金額： 500＋ 100＋ 56＋ 10＋（ 500 ＋ 100） 20％＝ 846萬元 三、增值額： 1000－ 846＝ 154 四、增值率： 154/846＝ ％ 五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額： 154 30％＝ 案例 3：轉(zhuǎn)讓熟地 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 500萬元的價格取得一幅地塊的土地使用權(quán)，進(jìn)行三通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，于 2023年初以 1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓上述地塊的土地使用 權(quán)，發(fā)生開發(fā)土地成本 100萬元，繳納相 關(guān)稅費(fèi) 56萬元、其他交易費(fèi)用 10萬元、支 付貸款利息 15萬元。請計算該納稅人應(yīng)繳 納土地增值稅稅額。 案例 3：土地增值稅清算納稅申報表 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 四、增值率 154 三、增值額 120 ㈤財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 66 ㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 —— ㈢房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 100 ㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本 500 ㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額 846 二、扣除項(xiàng)目金額合計 1000 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 非普標(biāo) 普通標(biāo)準(zhǔn) 非住宅 住宅 合計 類型 項(xiàng)目 案例 4：轉(zhuǎn)讓單一性質(zhì)房地產(chǎn) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅項(xiàng)目，規(guī)劃可售面積 10萬平方米，已售面積 9萬平方米，取得售房收入 5000萬元，賬面發(fā)生開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用及稅費(fèi)如下（單位：萬元）：實(shí)際支付的地價款 1500、繳納國家統(tǒng)一規(guī)定的登記、過戶費(fèi) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 100、前期勘察設(shè)計三通一平工程費(fèi) 80、 ? 建筑
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