內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅培訓講義(ppt69頁)(編輯修改稿)
2025-01-19 02:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知》 蘇國稅函 [2023]206號 ★注：非貨幣性交易稅收規(guī)定簡介 （ 1）整體非貨幣性資產(chǎn)交易 （ 2）單項非貨幣性資產(chǎn)交易 一般房地企業(yè)涉及的是單項非貨幣性資產(chǎn)交易，比如以土地使用權(quán)換房等。 此類一般按視同銷售，或者以物易物的形式來看待。 價格的確認按視同銷售的價格確認方式確認，前述。 5. 拆遷房？？ 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》以及國稅函發(fā) [1995]549號精神，納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置 的房屋 ，不論其以何種方式結(jié)算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應(yīng)屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》蘇地稅函 [2023]309號（ 2023年 10月 13日） 5. 拆遷房？？ 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。國稅函發(fā) [1995]549號 五 .成本費用扣除 83號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費用 和 成本 、 開發(fā)產(chǎn)品建造成本 和 銷售成本 的界限。 期間費用 和 開發(fā)產(chǎn)品銷售成本 可以按規(guī)定在當期 直接扣除 。 開發(fā)產(chǎn)品的 建造成本 是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。（共 8項） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的 建造成本 合理劃分為 直接成本 和 間接成本 。 直接成本 可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。 間接成本 能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。 注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 (2)開發(fā)土地的成本、費用 ； 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費用。 ①土地征用及拆遷補償費 ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ②前期工程費 ，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ③建筑安裝工程費 ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ④基礎(chǔ)設(shè)施費 ，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ⑤公共配套設(shè)施費 ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ⑥開發(fā)間接費用 ，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （ 3）借款費用的特殊規(guī)定（土地增值稅） 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！都殑t》 關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 ，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 不允許扣除 。 《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 (1995)48號 下列項目按以下規(guī)定進行扣除： （一） 銷售成本 ★ 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 發(fā)生的 當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的 可售面積 和 可售面積單位工程成本 確認。 可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 ★ 2247。 總可售面積 銷售成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 ★ 3 可售面積單位工程成本 ★注 1： 地稅 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時， 少數(shù) 已實際發(fā)生但尚未結(jié)算的成本應(yīng)根據(jù)合同、協(xié)議、標書的價格暫估計算納稅，待結(jié)算后按差額計入當期應(yīng)納稅所得額。尚未發(fā)生的成本費用不得暫估、預提。 蘇地稅發(fā)[2023]258號 國稅 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本， 年末 未取得工程施工單位開具的發(fā)票，如果取得了對方的收據(jù)，有支付憑證證明款項已經(jīng)實際支付， 且支付款項 (包括以前已支付的價款 )累計不超過合同總價 ，可以在稅前扣除 。但實際未支出的，一律不能預計、預提成本在稅前扣除。 ★ 2注 :成本對象總成本一般指”開發(fā)成本”科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額 ★ 3注 :總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 （二） 土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 實際發(fā)生 的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。 完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。 （不予扣除） 完工后實際發(fā)生的 ,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。 （三） 借款費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如 屬于成本對象 完工前發(fā)生的，應(yīng)按其 實際發(fā)生 的費用配比計入成本
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