【正文】 案例 5計(jì)算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 5500 （一）住宅： 5000 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 （二）非住宅： 500 二、扣除項(xiàng)目金額： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： 1500 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :1500 10000/13300 = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :1500 3000/13300= 非住宅 :1500 300/13300 = 案例 5計(jì)算結(jié)果 (續(xù)一 ) （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本： 2023 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :2023 10000/13300 = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :2023 3000/13300= 非住宅 :2023 300/13300 = （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用： 350 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ + ） 10％ = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ ＋ ） 10％ = 非住宅 ：（ ＋ ） 10％ = 案例 5計(jì)算結(jié)果 (續(xù)二 ) （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 : 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000 %= 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 %=111 非住宅： 500 %= （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 700 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ + ） 20％ = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ ＋ ） 20％ = 非住宅 ： （ ＋ ） 20％ = 案例 5計(jì)算結(jié)果 (續(xù)三 ) 三、增值額： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000－ = — 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023－ = 非住宅： 500 － = 四、增值率： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： / = % 非住宅： / = % 五、應(yīng)征稅款： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 40%－ 5％ = 非住宅： 60%－ 35％ = 案例 5計(jì)算依據(jù) 一、福建省地方稅務(wù)局關(guān)于修改土地增值稅納稅申報(bào)表的通知 －－閩地稅函 〔 2023〕 135號(hào) 二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開(kāi)發(fā) ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,其扣除項(xiàng)目金額的確定 ,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?,或按 建筑面積 計(jì)算分?jǐn)?,也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? 案例 1計(jì)算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 1000萬(wàn)元 二、扣除項(xiàng)目金額： 700＋ 56＋ 10＝ 766萬(wàn)元 三、增值額： 1000－ 766＝ 234萬(wàn)元 四、增值率： 234/766＝ ％ 五、應(yīng)繳納土地增值稅稅額： 234 30％＝ 案例 1計(jì)算依據(jù) 《 土地增值稅宣傳提綱 》 （國(guó)稅函發(fā)〔 1995〕 110號(hào)）第六條第一款規(guī)定：“對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”?，F(xiàn)在三個(gè)企業(yè)各繳納了 1萬(wàn)元的稅款，問(wèn)平均稅負(fù)是多少？ %3%31%41%5131???????XnX ? 分子 3代表三萬(wàn)元稅款，分母 表三個(gè)企業(yè)的總銷售收入 ，三個(gè)企業(yè)平均銷售收入稅收負(fù)擔(dān)率為 ％。 ? 問(wèn)題 12：例如 A公司有一塊土地 10000平米，投資到有資質(zhì)的 B企業(yè)，進(jìn)行合作建房，項(xiàng)目的容積率為 1： 4，即 ,房屋的建筑面積為40000平米，約定應(yīng)分給 A公司 30000平方米的房屋。 ? ? 第一部分：新房地產(chǎn)所得稅政策解讀 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào) ? 一 .對(duì)企業(yè)適用的范圍做了調(diào)整 ? 二 .對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率做了調(diào)整 ? 三 .對(duì)視同銷售行為稅務(wù)處理做了調(diào)整 ? 四 .對(duì)企業(yè)年度納稅申報(bào)做了調(diào)整 ? 五 .對(duì)計(jì)稅成本的核算做了調(diào)整 ? 六 .對(duì)委“外”銷售傭金標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整 ? 七 .對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式做了限制 思考： ? 問(wèn)題 文件 38條規(guī)定 ： 外資企業(yè)2023年 12月 31日前的預(yù)售收入，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后，也要按照本文件來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本。 ? （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三是，可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用。 不同的建筑結(jié)構(gòu)，對(duì)鋼材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的鋼材使用量在 5060千克左右。 －－國(guó)稅函發(fā) 〔 1995〕 110號(hào)第六條第一款 二、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開(kāi)發(fā) ,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ,其扣除項(xiàng)目金額的確定 ,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?,或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?,也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? 案例 6：計(jì)算結(jié)果 一、轉(zhuǎn)讓收入： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 3000 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 非住宅： 900 二、扣除項(xiàng)目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 10/20 9000/10000＝ 900 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 2023 8/20 4000/6000＝ 非住宅： 2023 2/20 600/1000＝ 120 案例 6：計(jì)算結(jié)果 (續(xù)一 ) （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本： 新建房成本： （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :800 9000/10000＝ 720 （ 2）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 :700 4000/6000＝ （ 3）非住宅 :500 600/1000＝ 300 配套設(shè)施成本： 160 （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : 200 10000/17000 9000/10000＝ （ 2）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : 200 6000/17000 4000/6000＝ （ 3）非住宅 :200 1000/17000 600/1000= 案例 6：計(jì)算結(jié)果（續(xù)二） （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 : 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： （ 900+ 720+ ） 10％＝ 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： （ ++） 10％＝ 非住宅 ：（ 120+300+） 10％ = （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 100 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅： 50 非住宅： 30 案例 6：計(jì)算結(jié)果（續(xù)三） （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ 900+ 720+ ） 20％ = 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : （ ++） 20％ = 非住宅 :（ 120+300+） 20％ = 三、增值額