房地產(chǎn)行業(yè)所得稅匯算檢查應(yīng)對-展示頁
2025-01-29 17:49本頁面
【正文】 ,2023年 。 ? 98年 159億 ,2023年低 4251億 。 ? ? 第一部分：新房地產(chǎn)所得稅政策解讀 ? 國稅發(fā) [2023]31號 ? 一 .對企業(yè)適用的范圍做了調(diào)整 ? 二 .對開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計計稅毛利率做了調(diào)整 ? 三 .對視同銷售行為稅務(wù)處理做了調(diào)整 ? 四 .對企業(yè)年度納稅申報做了調(diào)整 ? 五 .對計稅成本的核算做了調(diào)整 ? 六 .對委“外”銷售傭金標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整 ? 七 .對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式做了限制 思考： ? 問題 文件 38條規(guī)定 ： 外資企業(yè)2023年 12月 31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達到完工標(biāo)準(zhǔn)后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本。例如：某外資企業(yè)， 2023年取得預(yù)售收入 1000萬元，按照 10%的利潤率繳納稅款 330萬元， 2023年該企業(yè)的開發(fā)項目達到完工標(biāo)準(zhǔn)，如何進行處理呢？ ? 問題 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 ? （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 ? 問： 初始產(chǎn)權(quán)證明 指什么證明？ “備案合同”與“ 竣工證明材料 ”有何區(qū)別？ ? 問題 3：房企代收費用如何理解？應(yīng)征什么稅？企業(yè)對于代收費用是納入價內(nèi)，還是作為代收款項處理，能否自由選擇？ ? 國稅發(fā) [2023]69號文件、國稅發(fā)[1995]76號、國稅函 [2023]908號文件） ? 財稅 [1995]48號 ? 問題 4：稅務(wù)機關(guān)維持原計稅毛利率如何應(yīng)對？毛利率如何表現(xiàn)和計算？ ? 新納稅申報表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項目，因此建議填列在附表 5的第20行。 ? ? 問題 7： 總可售面積 以什么為依據(jù)？ ? 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。成本對象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 公式中： 總可售面積 以什么為依據(jù)？ ? 問題 8： 產(chǎn)權(quán)未定的配套， 能否 在所得稅前扣除成本 ？某企業(yè)建造一個派出所，耗資 300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償100萬元，該派出所為三個成本對象服務(wù)，應(yīng)當(dāng)對（ 300100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進行分?jǐn)偅瑢幔? ? 稅法規(guī)定 200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻，就直接在所得稅前扣除算了。 是否要帶扣代繳營業(yè)稅？票據(jù)有什么要求？ ? 外國機構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，勞務(wù)發(fā)生地在國外，因此屬于境外所得，營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，只有在境內(nèi)取得的勞務(wù)所得才屬于征收營業(yè)稅的范圍，因此不用代扣代繳營業(yè)稅。 ? 規(guī)定了營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。 ? 問題 12：例如 A公司有一塊土地 10000平米，投資到有資質(zhì)的 B企業(yè)，進行合作建房，項目的容積率為 1： 4，即 ,房屋的建筑面積為40000平米，約定應(yīng)分給 A公司 30000平方米的房屋。 ? （這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品不含地價的核定價值確認營業(yè)稅計稅依據(jù)，理由是 :國稅函【 1995】 156號文件第 17條規(guī)定，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動的行為。） ? 問題 13： 文件 31條規(guī)定 哪 3項費用可以在稅前 預(yù)提 扣除 ？ ? 一是，出包工程沒有取得發(fā)票的，可以最多按照按照合同額的 10%來預(yù)提；二是，可以按照中介機構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本。 ? 請注意條件是什么？ ? 問題 14：地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所的成本如何處理？有何新規(guī)定？ ? 例如：地下人防建設(shè)的停車場所、立體車庫等，以前部分省份稅務(wù)機關(guān)認為，既然作為經(jīng)營性的配套設(shè)施，就不允許將其成本全部進入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，而是要保留一些開發(fā)成本。 33條對此問題做了簡化處理，即：將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進入開發(fā)成本，等到停車場所出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，無成本同其配比。 ? 雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤的，還是要視同股息紅利所得。假設(shè)， B企業(yè)投資 5000萬元，2年后分的利潤 6000萬元，如果視同 B企業(yè)借錢給 A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。因此要測算那種方式對企業(yè)更為有利，簽訂合同的時候就要簽訂什么樣的合同。現(xiàn)在三個企業(yè)各繳納了 1萬元的稅款，問平均稅負是多少？ %3%31%41%5131???????XnX ? 分子 3代表三萬元稅款，分母 表三個企業(yè)的總銷售收入 ，三個企業(yè)平均銷售收入稅收負擔(dān)率為 ％。那么，某市的房地產(chǎn)開發(fā) 行業(yè)稅負是高還是低呢？ ? ? 上海市建筑學(xué)會生態(tài)建設(shè)專業(yè)委員會主任錢振華教授 ： 以小高層住宅為例，剪力墻總造價的 70%，為建筑材料費用，而材料費中的 20%，為鋼材費用。 ? 一位曾供職于上海某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層的人士，昨日向 《 每日經(jīng)濟新聞 》 透露，鋼鐵等原材料價格，每年都在遞增。 思考 ? FKS應(yīng)公布成本結(jié)構(gòu)還是公布成本？ 廈門某現(xiàn)代小區(qū)房價構(gòu)成（單位：元/ 平方米）建安成本37%地價110 326%利潤952 .5922%稅金253 .146%其他210%期間費用40%配套費用401 .239% 稅務(wù)檢查的一般流程 ? 財務(wù)報表分析 ? 稅負計算 ? 稅負測算 ? 基本情況 ? 賬簿檢查 ? 計花賬案 ? 憑證檢查 ? 實質(zhì)與形式 (招待費 \工薪 ) 開發(fā)成本檢查內(nèi)容 ? 土地成本分析與檢查 ? 建安成本分析與檢查 ? 間接費用的分析檢查 ? 期間費用分析與檢查 ? 隱蔽工程分析與檢查 ? 特殊項目分析與檢查 ? 關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)的檢查 期間費用 廣告 ? 1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2023關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 2023年廣
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