房地產(chǎn)行業(yè)所得稅匯算檢查應(yīng)對(duì)-wenkub
2023-02-11 17:49:37 本頁(yè)面
【正文】 ? 放大！放大！！再放大！?。? ? 安溪茶營(yíng)銷售。 思考 ? FKS應(yīng)公布成本結(jié)構(gòu)還是公布成本？ 廈門某現(xiàn)代小區(qū)房?jī)r(jià)構(gòu)成（單位：元/ 平方米）建安成本37%地價(jià)110 326%利潤(rùn)952 .5922%稅金253 .146%其他210%期間費(fèi)用40%配套費(fèi)用401 .239% 稅務(wù)檢查的一般流程 ? 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 ? 稅負(fù)計(jì)算 ? 稅負(fù)測(cè)算 ? 基本情況 ? 賬簿檢查 ? 計(jì)花賬案 ? 憑證檢查 ? 實(shí)質(zhì)與形式 (招待費(fèi) \工薪 ) 開發(fā)成本檢查內(nèi)容 ? 土地成本分析與檢查 ? 建安成本分析與檢查 ? 間接費(fèi)用的分析檢查 ? 期間費(fèi)用分析與檢查 ? 隱蔽工程分析與檢查 ? 特殊項(xiàng)目分析與檢查 ? 關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)的檢查 期間費(fèi)用 廣告 ? 1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2023關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 2023年廣告費(fèi)列支的新規(guī)定。那么，某市的房地產(chǎn)開發(fā) 行業(yè)稅負(fù)是高還是低呢？ ? ? 上海市建筑學(xué)會(huì)生態(tài)建設(shè)專業(yè)委員會(huì)主任錢振華教授 ： 以小高層住宅為例，剪力墻總造價(jià)的 70%，為建筑材料費(fèi)用，而材料費(fèi)中的 20%，為鋼材費(fèi)用。因此要測(cè)算那種方式對(duì)企業(yè)更為有利，簽訂合同的時(shí)候就要簽訂什么樣的合同。 ? 雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤(rùn)的，還是要視同股息紅利所得。 ? 請(qǐng)注意條件是什么？ ? 問題 14：地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)所的成本如何處理？有何新規(guī)定？ ? 例如：地下人防建設(shè)的停車場(chǎng)所、立體車庫(kù)等，以前部分省份稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，既然作為經(jīng)營(yíng)性的配套設(shè)施，就不允許將其成本全部進(jìn)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，而是要保留一些開發(fā)成本。 ? （這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品不含地價(jià)的核定價(jià)值確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，理由是 :國(guó)稅函【 1995】 156號(hào)文件第 17條規(guī)定，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)的行為。 ? 規(guī)定了營(yíng)銷營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。成本對(duì)象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 公式中： 總可售面積 以什么為依據(jù)？ ? 問題 8： 產(chǎn)權(quán)未定的配套， 能否 在所得稅前扣除成本 ？某企業(yè)建造一個(gè)派出所，耗資 300萬(wàn)元，建成后無(wú)償移交給國(guó)家，國(guó)家給予補(bǔ)償100萬(wàn)元，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)（ 300100=200萬(wàn)元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?duì)嗎？ ? 稅法規(guī)定 200萬(wàn)元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家作出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除算了。 ? 問： 初始產(chǎn)權(quán)證明 指什么證明？ “備案合同”與“ 竣工證明材料 ”有何區(qū)別？ ? 問題 3：房企代收費(fèi)用如何理解？應(yīng)征什么稅？企業(yè)對(duì)于代收費(fèi)用是納入價(jià)內(nèi)，還是作為代收款項(xiàng)處理，能否自由選擇？ ? 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)文件、國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)、國(guó)稅函 [2023]908號(hào)文件） ? 財(cái)稅 [1995]48號(hào) ? 問題 4：稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原計(jì)稅毛利率如何應(yīng)對(duì)？毛利率如何表現(xiàn)和計(jì)算？ ? 新納稅申報(bào)表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項(xiàng)目，因此建議填列在附表 5的第20行。例如：某外資企業(yè)， 2023年取得預(yù)售收入 1000萬(wàn)元，按照 10%的利潤(rùn)率繳納稅款 330萬(wàn)元， 2023年該企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，如何進(jìn)行處理呢？ ? 問題 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。 ? 98年 159億 ,2023年低 4251億 。 2023年 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 匯算 檢 查應(yīng)對(duì) 導(dǎo)言 ? 耕地 18億畝 ,房開商 1億畝 。 ? 其中所得稅為 54億 .行業(yè)五之最 . ? 湖南省稽查某市四家房開商銷售收入18億 ,卻上繳所得稅為 ”一高一低一多一少 .” ? ? ? 采用實(shí)證案例教學(xué)、講座案例教學(xué)、 作業(yè)案例教學(xué)、模擬案例教學(xué)方式進(jìn)行互動(dòng)教學(xué)。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 ? 問題 5：自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對(duì)計(jì)提折舊規(guī)定了哪些限制性條款？ ? 問題 6：成本費(fèi)用應(yīng)如何界定？ 31號(hào)文件的缺陷是什么？企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么？ ? 文件第 12條明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。 ? 問題 9： 31號(hào)文 規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。 ? 問題 11：土地成本按什么標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?？可否按工程概算分配？可否部分預(yù)提？是否需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意？ ? ①土地及成本必須按照占地面積法來分?jǐn)?，而一次性取得土地，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本，在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待全部完工后再行調(diào)整；②配套設(shè)施可以按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅虎圪J款利息可以按照直接成本法或工程該算法進(jìn)行分?jǐn)?；④其余的共同成本分?jǐn)偡椒ㄓ善髽I(yè)自行確定。即，甲方轉(zhuǎn)讓的是部分土地，轉(zhuǎn)讓的是開發(fā)商自用房屋所占用一部分的土地，而開發(fā)商銷售部分房屋，即銷售的是分給甲方的那部分，由于這部分的土地，在稅收上甲方并沒有銷售給乙方，因此核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的時(shí)候，個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括地價(jià)來核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 ? 由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)所，其成本很難估計(jì)，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。對(duì)于投資的企業(yè)比較有利。 研討： ? 開發(fā)流程 經(jīng)濟(jì)合同涉稅 分析？ ? 流程再造的稅收 漏洞有哪些？ ? 第二部分：房企所得稅的檢查應(yīng)對(duì) 一 、 稅務(wù)檢查案頭分析（納稅評(píng)估） ? 查 ? 賬的功夫在賬外 案頭分析 稅 收貢獻(xiàn)分 析 稅收負(fù)擔(dān)分析 稅收信用分析 萬(wàn)科福滿園 稅收征管分析 泉 +動(dòng)態(tài) 建筑工程 造價(jià)分析 ? ? 甲企業(yè)百萬(wàn)元銷售收入納稅 5萬(wàn)元，
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1