【正文】 正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 后取得的收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 解讀： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收企業(yè)所得稅； 《 稅收征收管理法 》 第三十五條 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第三十五條的規(guī)定為：“ 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； (二 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； (三 )擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； (四 )雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的； (五 )發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的； (六 )納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 土地開發(fā)的完工條件未明確。 （ 二 ） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 。 提示： 本文件是實體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問題。 新 31號文框架 第四章 計稅成本的核算 （共 11條） 本章主要對計稅成本的核算進行規(guī)范，首次提出計稅成本對象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的 6個成本項目內(nèi)容的重新界定、預(yù)提費用的處理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策及 所得稅匯算清繳申報講座 財稅律師 李利威 TEL:13604067853 講座內(nèi)容 一、新房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法 新 31號文的出臺背景 新 31號文總體框架 新舊 31號文的比較分析及逐條解讀 二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 新納稅申報表總體特征分析 新納稅申報表填寫技巧 新 31號文出臺背景 2021年 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]142號） 2021年 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]83號） 2021年 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅 問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]31號） （舊 31號文） 2021年 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2021〕 31號文） （新 31號文） 新 31號文框架 第一章 總則 （共 4條） 本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件及核定征收的管理。 第五章 特定事項的稅務(wù)處理 （共 2條） 本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進行規(guī)范。 第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。 （ 三 ） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。 ” 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。付款方提前 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn) 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售合同屬于法律規(guī)定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。 提示： 必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，做到有備無患。請問當(dāng)年 “已實現(xiàn)銷售的可售面積 ”是 120平方米還 是 36平方米？ 答：根據(jù)國稅發(fā) [2021]31號文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。確認(rèn)收入（或利潤）的方 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn) （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。舊 31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函（ 2021） 970號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省 、 自治 、 直轄市國家稅務(wù)局 、 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 與原 31號文比較，在經(jīng)濟適用房后增加了 “ 限價房 ” 和 “ 危改房 ” 兩類，但未對這三類房屋進行定義和限定。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 解讀： 成本費用的稅務(wù)處理要區(qū)分二組概念： 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。 提示 :千萬不要理解成在所有的總成本中進行算術(shù)分?jǐn)偂? 解讀： 刪除舊 31號文中 “ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ” 的規(guī)定 ， 與第 5條和第 31條第 3款相對應(yīng) 。 解讀： 公建配套設(shè)施 ， 分為三類： ① 作為公共配套設(shè)施 。 ③ 自建固定資產(chǎn) 。 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 解讀： 向境外支付的銷售傭金不得超過 10%的比例限制。 解讀： 較舊 31號文的說法有變化，突出了會計準(zhǔn)則的重要性。 解讀： 刪除舊 31號文中關(guān)于土地閑置費的規(guī)定。 解讀： 明確了整體報廢，未規(guī)定部分報廢。 解讀： 計稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。 （二）分類歸集原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費及拆遷補償費。 （三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 提示：不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。 （三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。 解讀： 七大步驟： 在開工前合理的劃分成本對象 (6種劃分的原則 )。 后續(xù)成本的二次調(diào)整。