xxxx年成都房地產半年報(世聯)(編輯修改稿)
2025-02-23 16:58 本頁面
【文章內容簡介】 7四、一級市場四、一級市場28土地市場回暖l 從土地成交分用途來看，商品房用地和工業(yè)用地走勢基本不同。 2023年上半年成都商品房用地成交 方米，成交金額 ，成交面積較 2023年下半年上升 %，較 2023年上半年上升 %。l 上半年商品房用地成交面積的同比和環(huán)比均小幅上升，主要是受到上半年市場回暖的影響，開發(fā)商拿地積極性開始上升。29上半年土地成交均價下滑29由于土地價格在地段、容積率、環(huán)境等方面可比性不高，以上均價只能反映變化的方向，并不表明土地價格出現了大幅度的降價。30上半年樓面地價下滑與上一點存在類似的可比性問題。31拿地積極性上升，帶動土地溢價率上升312023年上半年，受市場 成交量上升的影響，開發(fā)商拿地積極性開始上升，同時帶動了土地溢價率的上升。2023年上半年成交土地溢價率超過 50%地塊土地位置用地面積(畝 )土地用途起拍價(萬元 /畝)容積率成交單價（萬元 /畝）成交總價（萬元）樓面地價（元 /平米）競得者 溢價率武侯區(qū)金花村 商業(yè) ≤ 3400 自然人 110%高新區(qū)肖家河 住兼商 ≤ 7080 遠雄房地 產 69%武侯區(qū)晉陽 商兼住 500 ≤4 884 128627 3315 龍湖 77%新都鎮(zhèn)高橋社區(qū) 住兼商 75＜，≤ 113 565 和信百川 51%新都區(qū)新繁鎮(zhèn)） 商業(yè) 260 ≤ 620 3720 峰瑞投資 138%32錦江成交樓面地價最高32中心城區(qū)成交樓面地價大幅領先郊區(qū)，錦江區(qū)樓面地價最高，為 /畝。 33市場小結33住房市場銷售回暖，開發(fā)商拿地積極性上升，帶動土地市場成交回暖，帶動土地溢價率上升。預計下半年土地競爭將趨于激烈，地價成交將減少。34五、二級市場五、二級市場351受受 10年土地成交下降、開發(fā)商延遲年土地成交下降、開發(fā)商延遲施工等因素影響，上半年新增供應施工等因素影響，上半年新增供應減少減少36主城區(qū)住宅市場新增供應同比環(huán)比均下降l 2023年上半年成都主城區(qū)住宅市場新增供應 34009套，供應面積 米。l 受 11年市場銷售疲軟，土地成交量下降及新開工面積下降的影響，今年上半年主城區(qū)住宅新增供應面積環(huán)比下降 39%， 220萬平米；同比下降 16%， 66萬平米。37近郊新增供應同比環(huán)比均下降l 2023年上半年成都近郊住宅市場新增供應 45544套，供應面積 。近郊住宅市場成交53311套，成交面積 。l 新增供應同比下降 40%，環(huán)比下降 42%；成交面積同比下降 21%，環(huán)比上升 10%。l 近郊成交相比于 2023年下半年有所上升，但供應面積相比 11年下半年卻又大幅下降，說明近郊后期的銷售壓力比較小。不過近郊項目同樣受到了限貸、貸款額度降低等因素的影響，并未因不限購而產生成交量大幅上升。382受政策微調、貨幣政策寬松、消費者觀望情緒轉變等因素的影響，住宅市場成交量明顯回暖39主城區(qū)成交量同比環(huán)比均上升l 2023年上半年成都主城區(qū)住宅市場成交 37470套，成交面積。l 成交面積環(huán)比上升 32%， 87萬平米；同比上升 3%， 9萬平米。l 在觀望情緒趨緩、地方政策微調、部分項目降價促銷等因素的推動下， 6連續(xù)三個月銷售量超過去年平均水平，明顯出現回升。去年成交平均水平線40近郊區(qū)及遠郊區(qū)成交量環(huán)比均上升l 2023年上半年近郊住宅市場成交 53311套，成交面積 。l 成交面積同比下降 21%，環(huán)比上升 10%。l 近郊成交相比于 2023年下半年有所上升。l 遠郊與近郊成變化相似，僅是環(huán)比上升。l 2023年上半年遠郊住宅市場成交 15083套，成交面積 174萬平米。l 成交面積同比下降 12%，環(huán)比上升 18%。413銷售壓力緩解 成交價格小幅回升42住宅市場供求比下降 銷售壓力減小l 銷量連續(xù)四個月超過去年同期水平，從而使得主城區(qū)住宅供求比下降，銷售壓力有所減小。l 以上數據反映出，整體市場供求關系有所緩和，為部分項目收縮優(yōu)惠奠定了基礎。l 同主城區(qū)相似，近郊區(qū)的供求比也出現較大幅度的下降，供求關系出現了較大幅度的緩和。4343主城區(qū)住宅成交價格小幅回升l 今年 3月份主城區(qū)在部分項目降價求量、政策預調微調等因素的作用下，成交量大幅上升至 203萬平米，形成了 “ 小陽春 ” 。l 成交量的快速上升改變了消費者的觀望情緒，并使得供求關系得到了緩解，開發(fā)商的預期也得到了一定的改變，使得部分開發(fā)商開始收縮優(yōu)惠幅度，從而使得成交價格有了小幅的回升。446月嘉聯指數小幅上升l 6月嘉聯主城區(qū)住宅價格指數為 1020， 環(huán)比 5月上升 0. 1%，繼上月總體小幅上升后，本月微幅上升。44注：嘉聯主城區(qū)住宅價格指數是以單個項目價格為基礎計算的價格指數，其指數變化排除了區(qū)域、項目檔次等成交結構性變化的影響，能更真實地反映市場價格的真實變化。45價格開始微幅上升?2023年 6月，在納入統(tǒng)計的項目中，價格上漲項目比例為 50%，下降項目比例為 24%。?本月價格未變項目比例擴大，約占 26%。?6月價格下降項目比例繼續(xù)縮小，目前已達到近期最低水平，僅占總體的 24%。?結合光華逸家等收縮優(yōu)惠仍然開盤熱銷的情況， 我們認為房價開始微幅上升。464存量仍然處于高位，各方應謹慎樂觀，應根據各自項目情況采取相應的價格措施47l 主城區(qū)存量房目前為 825萬平米，近郊區(qū)存量面積為 1158萬平米，雖然已連續(xù)兩月下降，但下降的幅度很小，存量面積仍然處于高位上。l 在宏觀調控的限購、限貸難以突破的情況，各方切忌盲目樂觀，不宜大面積或快速的提高自己的價格，而導致中央對房地產調控再度加碼l 各方應根據自身項目資金、銷售的具體情況調整項目的價格策略，而應該采取以走量為主的策略。485首置首改的剛需是成交的主力，其中 70110的產品占有近七成的市場4970110仍是主城區(qū)市場成交主力l 2023年上半
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