【文章內(nèi)容簡介】 州剛需置業(yè)釋放地，吳江近兩年套均面積有所縮小；從成交結(jié)極來看，雖 90120㎡仍為市場成交主力，但2023年 120㎡以下占比有所降低， 120160㎡占比同比上漲 5%，未來改善需求將逐漸顯現(xiàn)。 去化周期 =當前存量 /近半年的月均流速 PART3 吳江住宅市場 /存量市場 2023年上半年多盤集中供應(yīng)，庫存被拉至高位水平，隨大量高性價比項目跑量，去化周期持續(xù)走低，截止 12月底，去化周期 ，庫存約 269萬㎡，待未來高價地陸續(xù)入市，去化周期將有所增加。 去化周期 =當前存量 /近半年的月均流速 各板塊庫存占比情況 各區(qū)域庫存去化周期情況（月） PART3 吳江住宅市場 /區(qū)域存量市場 庫存主要集中在盛澤、城南、太湖新城及汾湖等地區(qū)，近半年城南、太湖新城、城中及運東開収區(qū)流速相對較快，去化周期較短，叐上?？蛻粝拶徏熬W(wǎng)簽滯后影響，汾湖板塊去化周期有所延長。 2023年吳江企業(yè)銷售金額排名 TOP10 排名 企業(yè)名稱 成交面積 （萬㎡） 成交套數(shù) 成交均價 成交金額 （億元） 2023年 成交金額（億元） 同比 2023年銷量金額排名 排名發(fā) 化 1 綠地 4172 16962 2% 1 — 2 華潤 2774 15271 685% 18 ↑16 3 碧桂園 2412 14463 39% 2 ↓1 4 紅星美凱龍 1423 18445 12% 3 ↓1 5 鑫控 478 21859 545% 30 ↑25 6 新城 1134 13462 43% 4 ↓2 7 融創(chuàng) 717 16995 19% 9 ↑2 8 招商 875 16800 9% 7 ↓1 9 新湖中寶 607 16942 113% 17 ↑8 10 中南 533 19685 2% 9 ↓1 2023年 TOP10 房企銷售金額 293億 占據(jù)市場份額60% PART3 吳江住宅市場 /企業(yè)集中度 綠地領(lǐng)跑銷售金額榜，碧桂園、紅星、新城等排名略有下降，華潤、鑫控銷售額提升較快，前十房企市場集中度較高； 2023年銷售金額榜前十門檻為 （ 2023年 ），同比上年略有上升。 2023年吳江單盤項目銷售金額 TOP10 項目名稱 區(qū)域 板塊 成交金額（億元） 成交面積（萬㎡） 月均流速（萬㎡ /月） 成交套數(shù) 套均面積（㎡ /套） 成交均價 融創(chuàng)楓丹壹號 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 1044 127 19699 綠地旭輝吳門府 吳江區(qū) 城南板塊 824 144 20236 三千邑 吳江區(qū) 運東開發(fā)區(qū)板塊 1478 97 16771 蘇州灣天鉑 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 974 126 18901 華潤凱旋門 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 1102 129 15981 綠地江南華府 吳江區(qū) 城南板塊 1042 129 14374 北極星尚雅苑 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 724 120 20231 華潤悅府 吳江區(qū) 城南板塊 1012 105 15574 吳越錦源 吳江區(qū) 城中板塊 478 149 21859 綠地太湖東岸花園 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 443 152 20703 PART3 吳江住宅市場 /單盤項目排名情況 吳江前十名項目主要集中在太湖新城板塊不城南板塊，均價大多屬于吳江中高位水平，偏向首改及再改型產(chǎn)品；全年單盤枀值銷售金額為 ，品牌房企號召力強。 土地端： 2023年土地供應(yīng)量有所降低但依舊充足，叐整體市場影響，盡管房企拿地趨于謹慎，溢價率逐漸降低，但吳江市場仍叐看好，全年無流拍。 住宅市場量價： 2023年供需旺盛，高性價比項目跑量迅速；太湖新城、城南兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中盛澤成交相對旺盛。 住宅產(chǎn)品結(jié)極： 90120㎡面積段雖仍為市場成交主力，但占比較 2023年有所下跌， 120160㎡占比同比上漲 5%，未來市場改善需求將逐漸顯露。 存量市場： 2023年下半年隨高性價項目跑量（本年庫存已基本出清），去化周期降至 ，待高價地入市，未來去化周期有所增加。 企業(yè)層面：銷售金額前十企業(yè)占市場份額六成，以綠地領(lǐng)跑，華潤、鑫控銷售額同比增幅明顯， 2023年銷售金額門檻較 2023年略有上升。 單盤項目層面：銷售金額前十企業(yè)多位于太湖新城及城南板塊，套均面積以 120144㎡面積段為主，整體以首改及改善型項目居多。 住宅市場 PART3 吳江住宅市場 /小結(jié) 土地 政府將繼續(xù)增加土地供應(yīng)，但供應(yīng)總量未來將有所下降，核心區(qū)域控制土地出讓量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場進入平淡期；整體市場將趨于理性。 供應(yīng) 受政策及市場降溫影響，高價地項目入市將受到一定壓力，2023年供應(yīng)將有所放緩。 成交 城鎮(zhèn)板塊需求依然活躍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分板塊將逐漸降溫，隨低價項目出清， 2023年吳江全年商品住宅市場成交量將有所下降。 價格 2023年，隨高性價比項目出清、高價地逐漸入市 ，區(qū)域價格將有所上漲。 政策 目前政策嚴厲，市場已調(diào)控到位，政策加碼概率低，未來或?qū)⑦m度松綁，但整體仍以“穩(wěn)” 為主。 PART3 吳江趨勢預(yù)判 /市場預(yù)判 張家港市場情況及趨勢研判 4 注：不含經(jīng)濟適用房用地 注：不含經(jīng)濟適用房用地PART4 張家港土地市場 張家港 2023年推出 202萬㎡經(jīng)營性用地， 已成交 137萬 ㎡ （一宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流拍，多宗年底供應(yīng)土地暫未成交） ，土地市場需求仍較高，但較 2023年已有所降低（ 2023下半年起房企拿地逐漸謹慎）。 地塊編號 位置 面積 用途 出讓 容積率 樓板價 成交總價 溢價率 (%) 開収商 （㎡） 年限 （元 /㎡） （萬元） 2023B10A 錦豐鎮(zhèn)清源路東側(cè) 94158 純住宅 。 70 6244 58793 石榴 2023B10B 錦豐鎮(zhèn)書院路北側(cè) 92922 純住宅 。 70 6070 56405 石榴 張地 2023B27號 經(jīng)開區(qū)金港大道東側(cè) 40635 商住 。 40， 70 7073 28745 盛煌 張地 2023B28A號 經(jīng)開區(qū)南湖路西側(cè) 73317 純住宅 。 70 8316 60977 盛煌 2023A23A1 市區(qū)東二環(huán)路東側(cè) 68269 純住宅 。 70 11322 77298 祥生 2023A23A2 市區(qū)南苑路北側(cè) 125743 商住 。 40， 70 10853 136478 建發(fā) 2023B85B 保稅區(qū)祥云路北側(cè) 47368 純住宅 。 70 6108 28935 明湖 2023B85A 保稅區(qū)興港路東側(cè) 47236 純住宅 。 70 6111 28869 中聯(lián) 張地 2023B40F號 經(jīng)開區(qū)張楊公路北側(cè) 19731 商住 。 40， 70 1884 3719 0 祥盛 2023A13 市區(qū)人民西路北側(cè) 140065 純住宅 。 70 2 12712 178060 金新城 2023B31B 鳳凰鎮(zhèn)金谷路西側(cè) 37998 純住宅 。 70 5620 21357 佳兆業(yè) 張地 2023A07A號 市區(qū)振興路南側(cè) 161039 商住 。 40， 70 2 7012 112930 0 金廈 2023B37A 南豐鎮(zhèn)振興南路東側(cè) 1875 純住宅 。 70 1364 256 0 聯(lián)峰 2023B29A 南豐鎮(zhèn)南豐東路南側(cè) 2956 純住宅 。 70 2252 666 0 聯(lián)峰 2023B43 金港鎮(zhèn)長江中路北側(cè) 69034 純住宅 。 70 / / / 流拍 2023B22 大新鎮(zhèn)海壩路西側(cè) 133936 純住宅 。 70 2 3443 46124 天潤 張地 2023A09B號 市區(qū)梁豐西路北側(cè) 106120 商住 。 40， 70 8800 93387 0 金廈 張地 2023A09A號 市區(qū)泗港路東側(cè) 73574 純住宅 。 70 8500 62539 0 國泰紫金 2023A25Cb 市區(qū)職中路東側(cè) 57282 商住 。 40， 70 9511 54484 0 國泰紫金 2023B22A 錦豐鎮(zhèn)錦中路西側(cè) 5036 商住 。 40， 70 3580 1803 0 港順 PART4 張家港土地市場 /涉宅土地成交情況 張家港丌叐限購政策影響，上半年土拍溢價率依然較高（雖較 2023年有所減弱），下半年房企拿地基本為底價成交，偶有流拍產(chǎn)生（金港區(qū)廣義庫存高，市場飽和），本地房企補仏顯現(xiàn)明顯。 全年均價 12616元 /㎡ （ 2023年月均流速 ㎡） （ 2023年月均流速 ㎡） PART4 張家港住宅市場 /商品住宅市場 張家港 2023年總供應(yīng) 280萬㎡，同比增加 %，供應(yīng)增加主要在二、三季度；總成交 225萬㎡ ，同比下滑 18%；從上半年的供丌應(yīng)求至下半年的供略大于求，市場已基本穩(wěn)定，價格維持在 12500元 /㎡左右，同比漲幅明顯近17%。 區(qū)域 成交量 成交均價 錦豐鎮(zhèn) 55% 39% 金港鎮(zhèn) 18% 36% 市區(qū) 31% 26% 樂余鎮(zhèn) 17% 23% 鳳凰鎮(zhèn) % % 塘橋鎮(zhèn) % % 張家港各區(qū)域量價同比發(fā)化 PART4 張家港住宅市場 /區(qū)域量價市場 2023年市區(qū)為絕對主力供應(yīng)及銷售區(qū)域（均價超過 14000元 /㎡）；各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)價格差距丌大（以農(nóng)業(yè)為主的樂余鎮(zhèn)，情況較為特殊）且都有明顯漲幅，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)明顯的供大于求情況。 年份 套均面積（㎡） 2023 134 2023 142 2023 146 套均面積發(fā)化 套均面積小幅度 PART4 張家港住宅市場 /產(chǎn)品結(jié)極市場 主力自住型 90144㎡需求較為集中，其中 120144㎡戶型占比 51%，無限購政策， 180㎡以上的再改型戶型成交比例也較大，四線自住型市場，套均面積偏大（整體單價上漲對大面積產(chǎn)品影響有限）。 去化周期 =當前存量 /近半年的月均流速 PART4 張家港住宅市場 /存量市場 由于上半年庫存基本屬出清狀態(tài)，下半年市場存量雖有小幅度攀升，但整體仍處于低位水準，去化周期僅為 7個月左右（整體市場庫存丌足），未來的市場庫存量將進一步提高，去化周期有所小幅上揚。 去化周期 =當前存量 /近半年的月均流速 張家港各區(qū)域庫存占比情況 各區(qū)域庫存去化周期情況（月） PART4 張家港住宅市場 /區(qū)域存量市場 目前整體存量主要集中在市區(qū)（占比 49%左右），其次為錦豐鎮(zhèn) (18%左右 ) ；市場去化情況較好，各區(qū)域庫存低位，去化周期都相對較短（樂余鎮(zhèn)以農(nóng)業(yè)為主，土地出讓較少導(dǎo)致新房供應(yīng)較慢，因此已基本無庫存）。 TOP10 排名 企業(yè)名稱 成交面積（萬㎡） 成交套數(shù) 成交均價（元 /㎡） 成交金額（億元） 1 碧桂園 3586 11045 2 建發(fā) 1149 15345 3 世茂 732 15572 4 保利 1114 15747 5 金廈 897 14380 6 中南 633 17453 7 新城 787 10249 8 匯金 792 11689 9 金科 501 9788 10 融創(chuàng) 377 13679 2023年 TOP10 房企銷售金額 占據(jù)市場份額64% PART4 張家港住宅市場 /企業(yè)集中度 以碧桂園、建収為代表的品牌房企銷售金額領(lǐng)跑全城，本土開収商份額占比有所下降； TOP10房企銷售金額為市場貢獻充足（市場份額占比 64%）；前十名房企銷售金額門檻為 ，門檻較高。 TOP10 項目名稱 區(qū)域 板塊 成交金額（億元） 成交面積（萬㎡） 月均流速（萬㎡ /月） 成交套數(shù) 套均面積（㎡ /套） 成交均價 建發(fā)御龍灣 市區(qū) 城北板塊 1145 162 15284 翡翠公館 市區(qū) 城北板塊 2097 123 10265 世茂九溪墅 市區(qū) 城南板塊 699 213 15773 碧桂園天璽 市區(qū) 城西板塊 19 847 152 14797 金廈陽光錦程 市區(qū) 城東板塊 14 788 130 13796 中南樾府 市區(qū) 城西板塊 505 153 17418 碧桂園尚東區(qū) 塘橋鎮(zhèn) 塘橋板塊 924 122 9133 十里錦繡花園 錦豐鎮(zhèn) 錦豐板塊 714 134 9927 保利熙悅 市區(qū) 城西板塊 334 135 18405 瓏樾 市區(qū) 城中板塊 267 148 19924 PART4 張家港住宅市場 /單盤項目排名情況 張家港 TOP10項目集中在市區(qū)（學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯），以改善型樓盤為引領(lǐng)；單盤枀值流速為 ㎡ /月（翡翠公館，首改型產(chǎn)品）； TOP10項目中門檻為 ，成交榜首為建収御龍灣。 土地端：土地供求相對平衡，成交價格趨于平穩(wěn)；隨著品牌房企進入張家港市場，本地房企拿地補仏意識明顯，整體節(jié)奏趨緩。 住宅市場量價： 2023年全年總供應(yīng)