【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，經(jīng)過(guò)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)，是重慶市區(qū)東南至西北走向的骨架線路，軌道6號(hào)線若今年開(kāi)通，將有助于暢通重慶建設(shè)大提速。隨著重慶市的軌道交通越來(lái)越完善將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的價(jià)值得到提升，提升居住便利性上的表現(xiàn)也將日益突出，交通的改善拉近了個(gè)大區(qū)域之間的連接，將會(huì)引來(lái)新一輪的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值。三、重慶樓市 2012重慶樓市更趨理性平穩(wěn)在重慶市第三屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上，市長(zhǎng)黃奇帆在作政府工作報(bào)告中提出，今年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，房?jī)r(jià)增幅不超過(guò)城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。多位房企負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)這些信息，可以預(yù)見(jiàn)今年樓市將比2011年更加平穩(wěn)，震蕩幅度減小，更加趨于理性和健康。商品房方面，自住性和改善性需求得到滿足，將穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏，避免大起大落的震蕩，為市場(chǎng)帶來(lái)良性的氛圍。可以預(yù)見(jiàn)，樓市2012年將比2011年走得更穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都將更理性。隨著入住人群的增多，公租房必然會(huì)在2012年更加強(qiáng)調(diào)入駐后的管理和服務(wù)水平，使得我市的公租房建設(shè)更上臺(tái)階，進(jìn)一步在全國(guó)當(dāng)好示范和樣板。公租房是住房保障、社會(huì)就業(yè)和投資建設(shè)的一大穩(wěn)定器，使中低收入者置業(yè)更加理性，對(duì)未來(lái)健康的商品房市場(chǎng)格局形成有力推動(dòng)。％近日有外地媒體報(bào)道，四大國(guó)有銀行的首套房利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率。不過(guò)重慶的購(gòu)房者還要等待。20日，晨報(bào)記者了解到，目前重慶大部分銀行首套房利率相比去年有所下調(diào)，但仍較基準(zhǔn)利率上浮5%。部分購(gòu)房者表示還將繼續(xù)觀望。目前重慶的個(gè)人住房貸款仍處于供大于求的情況，在其它貸款都略有放松的情況下，個(gè)人住房貸款的數(shù)量反而有所下降，因此短期內(nèi)重慶的個(gè)貸利率可能仍會(huì)繼續(xù)保持高于基準(zhǔn)利率的情況。利率由7折變成基準(zhǔn)利率，其支付的利息總額要多支付50%，這也讓很多購(gòu)房者難以承受。部分購(gòu)房者表示，房?jī)r(jià)下跌的實(shí)惠又被上漲的利率給沖抵掉了，甚至比降價(jià)前支付的總額更高。首套房貸利率的上浮，將明顯影響到購(gòu)房者的心態(tài)，將進(jìn)一步加重他們的觀望情緒。從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購(gòu)房者入市的步伐，這對(duì)處于相持期的樓市來(lái)說(shuō)如同“雪上加霜”；從中長(zhǎng)期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房?jī)r(jià)的信號(hào)，將進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)銷售的壓力，這可能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入“以價(jià)換量”階段有一定推動(dòng)作用。 高層建面均價(jià)6136元2012年春交會(huì)成交情況為期四天的房交會(huì)22日閉幕，房交會(huì)組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至22日17：00，共成交各類房屋2988套。其中，高層住宅建面均價(jià)6136元/平方米。高層建面均價(jià)略降與去年秋交會(huì)相比，本次春交會(huì)成交面積增加12%，高層住宅建面均價(jià)6136元/平方米。資料顯示，去年秋交會(huì)共成交各類房屋2682套，，高層住房建面均價(jià)6390元/平方米。二手房成交大幅增長(zhǎng)本次春交會(huì)，二手房成交706套。其中，二手住宅成交683套。二手非住宅成交23件。與去年秋交會(huì)相比，今年春交會(huì)二手房比較火，成交金額增加超過(guò)1億元。資料顯示，去年秋交會(huì)，二手房成交380套。春交會(huì)的樓市延續(xù)了今年3月份的“量增價(jià)穩(wěn)”走勢(shì)。從成交面積看，與去年秋交會(huì)相比增加12%；而高層住房建面均價(jià)比去年全年均價(jià)6390元/㎡降了254元。調(diào)控政策持續(xù)，房?jī)r(jià)向上猛漲可能性很小，但是，房?jī)r(jià)下行的空間也不大，從土地成本的角度分析，現(xiàn)在的價(jià)格處于底部區(qū)域，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)較低。如果春交會(huì)以后成交量下滑，后期可能還有一段時(shí)間的樓市博弈。隨著企業(yè)與企業(yè)，企業(yè)與購(gòu)房者“博弈”的進(jìn)一步加劇，整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，但也不排除一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力加大促銷。北京樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元每平方米的萬(wàn)柳地王，讓本該是樓市傳統(tǒng)淡季的7月顯得熱鬧非凡，而作為今年上半年土地出讓冠軍的重慶同樣也不甘寂寞。昨日，重慶晚報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市在近期將集中推出包括江北嘴地標(biāo)地塊在內(nèi)的12幅優(yōu)質(zhì)地塊（土地用途主要為住宅或商業(yè)），屆時(shí)重慶土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)成交高潮。 江北嘴A13地塊，最早從2010年傳出消息說(shuō)將要修建一座超過(guò)400米的高樓時(shí)就受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，然而根據(jù)重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)有限公司的官方網(wǎng)站顯示，直到2011年9月才最終確定了A13地塊的建筑高度為470米。只是隨之A13地塊再度沉寂，直到近期，又有消息傳說(shuō)江北嘴這塊最為核心的地塊將于近期掛牌出讓。然而記者在重慶市土地和礦業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心的官方網(wǎng)站上，并沒(méi)有查閱到江北嘴A13地塊的掛牌信息。在土地市場(chǎng)活躍的背后將會(huì)是重慶樓市的回暖。今年上半年重慶的土地市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍，同時(shí)上半年重慶主城商品房成交面積近1000萬(wàn)平方米，是2009年以來(lái)的最高，近段時(shí)間房?jī)r(jià)的增勢(shì)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。重慶商社開(kāi)始進(jìn)軍新業(yè)態(tài)，即在大竹林投資50億元，建西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的城市綜合體購(gòu)物公園。據(jù)介紹，該項(xiàng)目前已進(jìn)入招標(biāo)階段，項(xiàng)目最早在明年開(kāi)建。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。據(jù)重慶商社介紹，目前正著手在大竹林投資50億元，打造一個(gè)占地300余畝的大型購(gòu)物公園，實(shí)現(xiàn)公園里購(gòu)物、商場(chǎng)里逛公園的功能。根據(jù)計(jì)劃，購(gòu)物公園包括三個(gè)部分，大型購(gòu)物中心、汽車4S集群和高檔寫(xiě)字樓群。其中購(gòu)物中心將包括超市、精品百貨、租賃百貨、奢侈品專柜和休閑娛樂(lè)等。城市快速發(fā)展、土地資源捉襟見(jiàn)肘的當(dāng)下，瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的許多城市，如今都把選擇城市綜合體作為發(fā)展的“新戰(zhàn)略”?！八?guī)模大、商住皆可，既能滿足開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，又能滿足當(dāng)?shù)卣嵘M(fèi)、提升城市形象的目標(biāo)。這種經(jīng)營(yíng)的新業(yè)態(tài)值得嘗試并且有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?，土地使用年限縮水超10年兩路在第一批房奴還完貸款陸續(xù)“上岸”之時(shí)，商品房土地使用年限“縮水”的問(wèn)題開(kāi)始浮出水面。事實(shí)上，新樓盤(pán)土地使用權(quán)“縮水”2—5年，早已是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，在一些分多期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，購(gòu)房者損失的有效住宅土地使用權(quán)也更多。重慶晨報(bào)記者調(diào)查了解到：目前主城在售的20余家樓盤(pán)，其土地使用年限“縮水”超過(guò)10年，這其中不乏央企、名盤(pán)的身影。住宅土地使用權(quán)是從國(guó)家將土地出讓給開(kāi)發(fā)商(也就是開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金之時(shí))起開(kāi)始計(jì)算，一般住宅為70年（重慶目前為50年）。然而一般商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷售，周期通常為1至3年，也就是說(shuō)，就算開(kāi)發(fā)商修房子的手腳再快，當(dāng)購(gòu)房者變?yōu)闃I(yè)主時(shí)擁有的有效住宅土地使用權(quán)也根本無(wú)法達(dá)到50年甚至70年之久。理論上講，房產(chǎn)的實(shí)際使用期限應(yīng)反映在房?jī)r(jià)上。也就是說(shuō)，同一處房產(chǎn)，剩余年限越長(zhǎng)，使用價(jià)值就越大，價(jià)格就越高；反之，價(jià)格也就相應(yīng)較低。如果按這一理論進(jìn)行推斷，土地使用權(quán)年限“縮水”，消費(fèi)者必然存在隱性的購(gòu)房損失。若開(kāi)發(fā)商在出售前唯有明確告知或者有意隱瞞，使業(yè)主的土地使用年限比合同約定的短，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。購(gòu)房者在買房簽約期，如遇土地使用權(quán)縮水較多的樓盤(pán)，可以要求開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議。 2012重慶秋交會(huì)洋房受寵成交翻番 精裝房上漲800元/㎡備受關(guān)注的2012重慶秋季房交會(huì)剛剛落下帷幕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，本次房地產(chǎn)展示交易會(huì)四日共成交各類房屋3313套， 億元。從2011秋季房交會(huì)開(kāi)始，房交會(huì)成交數(shù)據(jù)呈上漲趨勢(shì)。環(huán)比2012年春季房交會(huì)，%，%。同比2011秋季房交會(huì)，%，%。除高層成交套數(shù)下降外，花園洋房、高檔低密度住房、裝修房的成交套數(shù)都不同程度的上漲。環(huán)比今年春交會(huì)，其中高檔低密度住房成交66套，漲了50%?；▓@洋房漲幅近一倍，從113套達(dá)到200套，而同比去年秋交會(huì)，漲幅接近2倍。裝修房套數(shù)從35套漲至59套，漲幅達(dá)69%。今年秋交會(huì)期間雖然遭遇強(qiáng)降溫天氣，但沒(méi)有延續(xù)前兩屆的“寒流”，總成交量較今年春交會(huì)增長(zhǎng)10%以上，較去年秋交會(huì)增長(zhǎng)23%以上，不但成功地遏制住了繼續(xù)走“下坡路”的勢(shì)頭，也讓眾多開(kāi)發(fā)商抓住了2012年的最后一波行情。與春交會(huì)相比，參加秋交會(huì)的購(gòu)房者觀望心態(tài)趨減，購(gòu)房意愿更明確。 雖然本屆秋交會(huì)仍然是剛需打主力，但別墅、洋房等高檔住宅產(chǎn)品的表現(xiàn)卻格外搶眼。如龍湖的紫云臺(tái)、聽(tīng)藍(lán)灣、江與城、U城以及復(fù)地?cái)y旗下山與城和花嶼城等項(xiàng)目，都招攬了不少改善性需求的購(gòu)房者。【土地篇】一、2012年土地市場(chǎng)綜述備注：房地產(chǎn)相關(guān)用地即住宅，商業(yè)，商務(wù)等可售物業(yè)相關(guān)用地。 2012土地市場(chǎng)綜述2012年重慶土地市場(chǎng)風(fēng)云突變，原以為2012年將會(huì)是政府持續(xù)打壓的一年，樓市陷入低谷，必將影響開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?，但土地?jìng)爭(zhēng)仍然激烈。雖上半年土地市場(chǎng)供需不佳，但進(jìn)入6月后，土地市場(chǎng)變得活躍起來(lái)，一方面地方政府為完成財(cái)政目標(biāo)，在下半年又加大土地的推出量，造成供應(yīng)增加，另一方面原因樓市復(fù)蘇，開(kāi)發(fā)商資金回籠，特別是部分國(guó)企逆勢(shì)而行，由于其資金鏈雄厚，為2013年做好必要的土地儲(chǔ)備，這都造成了2012年下半年土地市場(chǎng)的活躍。 據(jù)重慶土地交易中心公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全顯示，2012年重慶主城供應(yīng)土地410宗，㎡；2012年重慶主城成交土地335宗，較去年同期增加34宗，％；㎡，％。 2013年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)2012年重慶土地市場(chǎng)比預(yù)期良好，這和樓市回暖密不可分。由于“十八大”換屆，黨中央將持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，但2013年的市場(chǎng)形勢(shì)并不明朗，預(yù)計(jì)二季度之前，由于開(kāi)發(fā)商資金受限，土地市場(chǎng)成交量會(huì)維持在一個(gè)偏小的水平。但是隨著后市的深入，不少品牌開(kāi)發(fā)商由于度過(guò)了年底結(jié)款的難關(guān)，加上2012年12月重慶的商品房成交量已出現(xiàn)反彈的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始陸續(xù)拿地，且一些較為優(yōu)質(zhì)的地塊會(huì)成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。二、2012年度土地供應(yīng)情況 2012年土地供應(yīng)整體情況圖：2012年重慶土地新增供應(yīng)月度走勢(shì)（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶土地供應(yīng)前三季度較為平穩(wěn)，平均約570萬(wàn)方，放量集中在第四季度，約相當(dāng)于前三季度季度總和的3/4。新區(qū)處于快速發(fā)展階段，禮嘉組團(tuán)，龍興組團(tuán)，蔡家組團(tuán)，大竹林組團(tuán)等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域放量較大。2012年宏觀調(diào)控政策維穩(wěn)，商品房市場(chǎng)從3月份后成交量較為平穩(wěn)可觀，從而帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的火熱。圖：2012年重慶各種性質(zhì)用地新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶土地供應(yīng)410宗，其中房地產(chǎn)相關(guān)用地（住宅，商業(yè)，商務(wù)，金融用地）共202宗，占總量的56%。圖：20082012年房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心，%，相較于前2年上漲幅度較大。2012年重心在鞏固2011年的調(diào)控成果，調(diào)控政策維穩(wěn)，政府欲通過(guò)土地市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)。圖：2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)202宗。8月份開(kāi)始土地供應(yīng)量明顯增加，在明年金融，政策，成交三方面利好樓市的前提下，開(kāi)發(fā)商有望再掀拿地潮，按照拿地開(kāi)發(fā)79個(gè)月的周期來(lái)看，明年的供應(yīng)量將會(huì)有所增加。三．2012年度土地成交情況 2012年成交量情況圖：2012年重慶土地整體成交月度走勢(shì)（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交共335宗，環(huán)比增加約376萬(wàn)方，%。4月供應(yīng)的地塊多處于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性較大，成交量達(dá)到最高點(diǎn)。前三季度土地成交較穩(wěn)平穩(wěn)，每季度平均550萬(wàn)方，隨著商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定成交，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了希望，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)逐漸看好，第四季度大幅上漲，達(dá)到900萬(wàn)方。圖：20082012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交162宗，約1366萬(wàn)方，環(huán)比增加486萬(wàn)方，%。2012年商品房市場(chǎng)成交較為穩(wěn)定可觀，開(kāi)發(fā)商重拾拿地?zé)崆?，紛紛加大土地?chǔ)備。圖：2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心。3月份后商品房市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商資金回籠，不少大型開(kāi)發(fā)商提前完成年度目標(biāo)，加上政府也積極供地，所以土地市場(chǎng)在第四季度表現(xiàn)尤為活躍。 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價(jià)格分析圖：20082012年年度成交價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交金額約655億元，%；成交均價(jià)319萬(wàn)元/畝，%；樓面地價(jià)2288元/㎡，%。2012年成交量雖有上漲，但是大多數(shù)地塊都是底價(jià)成家，溢價(jià)地塊約占22%，且溢價(jià)率不高，所有整體成交價(jià)和樓面地價(jià)均有不同程度下跌。 2012房地產(chǎn)相關(guān)用地月度成交價(jià)格分析圖： 2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價(jià)格月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心圖： 2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地樓面地價(jià)月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交價(jià)總體來(lái)說(shuō)波動(dòng)不大。5月和6月成交的房地產(chǎn)相關(guān)用地量較少，且存在溢價(jià)的地塊，所以拉高了整體的成交價(jià)格和樓面地價(jià)。下半年成交價(jià)呈現(xiàn)小幅上升的態(tài)勢(shì)，由此可見(jiàn)，2013年商品房?jī)r(jià)格并不具備下跌空間。 2012年成交區(qū)域解析 整體成交解析圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交區(qū)域分布較為平均北部新區(qū)成交體量最高。從成交區(qū)域來(lái)看，重慶發(fā)展的“北遷”趨勢(shì)較為明顯，三北區(qū)域和北碚區(qū)的成交體量都相對(duì)較高，四個(gè)區(qū)土地成交體量約占總量的66%。圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交均價(jià)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年重慶渝中區(qū)土地價(jià)格最高，為1703萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。主要是因?yàn)橛逯袇^(qū)成交的2宗地均為居住加商業(yè)性質(zhì)的，所以價(jià)格較其他區(qū)域高。另外，北部新區(qū)的成交價(jià)為314萬(wàn)元/畝，居第二位，主要由于大竹林和禮嘉組團(tuán)為政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域，且開(kāi)發(fā)商可接受的價(jià)格較高，所以價(jià)格偏高。北碚區(qū)為新發(fā)展的區(qū)域，成交的主要為蔡家組團(tuán)，由于地塊離主城區(qū)較遠(yuǎn)，所以價(jià)格不高。 2012房地產(chǎn)相關(guān)用地成交區(qū)域分析圖： 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地區(qū)域成交面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶土地交易中心2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量最大的是北部新區(qū)，居住性質(zhì)用地占比較大，可以預(yù)計(jì)，北部新區(qū)在規(guī)劃大量商