【文章內(nèi)容簡介】 ，經(jīng)過南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)，是重慶市區(qū)東南至西北走向的骨架線路，軌道6號線若今年開通，將有助于暢通重慶建設(shè)大提速。隨著重慶市的軌道交通越來越完善將會帶動房地產(chǎn)的價值得到提升，提升居住便利性上的表現(xiàn)也將日益突出，交通的改善拉近了個大區(qū)域之間的連接，將會引來新一輪的經(jīng)濟快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值。三、重慶樓市 2012重慶樓市更趨理性平穩(wěn)在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上，市長黃奇帆在作政府工作報告中提出，今年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。多位房企負(fù)責(zé)人表示，通過這些信息，可以預(yù)見今年樓市將比2011年更加平穩(wěn)，震蕩幅度減小，更加趨于理性和健康。商品房方面，自住性和改善性需求得到滿足，將穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展節(jié)奏，避免大起大落的震蕩，為市場帶來良性的氛圍。可以預(yù)見，樓市2012年將比2011年走得更穩(wěn)，開發(fā)商和購房者都將更理性。隨著入住人群的增多，公租房必然會在2012年更加強調(diào)入駐后的管理和服務(wù)水平，使得我市的公租房建設(shè)更上臺階，進(jìn)一步在全國當(dāng)好示范和樣板。公租房是住房保障、社會就業(yè)和投資建設(shè)的一大穩(wěn)定器，使中低收入者置業(yè)更加理性，對未來健康的商品房市場格局形成有力推動。％近日有外地媒體報道，四大國有銀行的首套房利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率。不過重慶的購房者還要等待。20日，晨報記者了解到，目前重慶大部分銀行首套房利率相比去年有所下調(diào)，但仍較基準(zhǔn)利率上浮5%。部分購房者表示還將繼續(xù)觀望。目前重慶的個人住房貸款仍處于供大于求的情況，在其它貸款都略有放松的情況下，個人住房貸款的數(shù)量反而有所下降，因此短期內(nèi)重慶的個貸利率可能仍會繼續(xù)保持高于基準(zhǔn)利率的情況。利率由7折變成基準(zhǔn)利率，其支付的利息總額要多支付50%，這也讓很多購房者難以承受。部分購房者表示，房價下跌的實惠又被上漲的利率給沖抵掉了，甚至比降價前支付的總額更高。首套房貸利率的上浮，將明顯影響到購房者的心態(tài)，將進(jìn)一步加重他們的觀望情緒。從短期看，首套房貸利率上調(diào)將進(jìn)一步阻擋購房者入市的步伐，這對處于相持期的樓市來說如同“雪上加霜”；從中長期看，由于此舉釋放出了銀行看跌房價的信號，將進(jìn)一步強化房價調(diào)整的預(yù)期和開發(fā)商的降價銷售的壓力，這可能對市場進(jìn)入“以價換量”階段有一定推動作用。 高層建面均價6136元2012年春交會成交情況為期四天的房交會22日閉幕，房交會組委會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至22日17：00，共成交各類房屋2988套。其中，高層住宅建面均價6136元/平方米。高層建面均價略降與去年秋交會相比，本次春交會成交面積增加12%，高層住宅建面均價6136元/平方米。資料顯示，去年秋交會共成交各類房屋2682套，，高層住房建面均價6390元/平方米。二手房成交大幅增長本次春交會，二手房成交706套。其中，二手住宅成交683套。二手非住宅成交23件。與去年秋交會相比，今年春交會二手房比較火，成交金額增加超過1億元。資料顯示，去年秋交會，二手房成交380套。春交會的樓市延續(xù)了今年3月份的“量增價穩(wěn)”走勢。從成交面積看，與去年秋交會相比增加12%；而高層住房建面均價比去年全年均價6390元/㎡降了254元。調(diào)控政策持續(xù)，房價向上猛漲可能性很小，但是，房價下行的空間也不大，從土地成本的角度分析，現(xiàn)在的價格處于底部區(qū)域，開發(fā)商的利潤較低。如果春交會以后成交量下滑，后期可能還有一段時間的樓市博弈。隨著企業(yè)與企業(yè)，企業(yè)與購房者“博弈”的進(jìn)一步加劇，整個市場的價格會趨于穩(wěn)定，但也不排除一些開發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力加大促銷。北京樓面地價超過4萬元每平方米的萬柳地王，讓本該是樓市傳統(tǒng)淡季的7月顯得熱鬧非凡，而作為今年上半年土地出讓冠軍的重慶同樣也不甘寂寞。昨日，重慶晚報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市在近期將集中推出包括江北嘴地標(biāo)地塊在內(nèi)的12幅優(yōu)質(zhì)地塊（土地用途主要為住宅或商業(yè)），屆時重慶土地市場或?qū)⒂瓉沓山桓叱薄?江北嘴A13地塊，最早從2010年傳出消息說將要修建一座超過400米的高樓時就受到市場的廣泛關(guān)注，然而根據(jù)重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)有限公司的官方網(wǎng)站顯示，直到2011年9月才最終確定了A13地塊的建筑高度為470米。只是隨之A13地塊再度沉寂，直到近期，又有消息傳說江北嘴這塊最為核心的地塊將于近期掛牌出讓。然而記者在重慶市土地和礦業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心的官方網(wǎng)站上，并沒有查閱到江北嘴A13地塊的掛牌信息。在土地市場活躍的背后將會是重慶樓市的回暖。今年上半年重慶的土地市場表現(xiàn)比較活躍，同時上半年重慶主城商品房成交面積近1000萬平方米，是2009年以來的最高，近段時間房價的增勢也說明了這一點。重慶商社開始進(jìn)軍新業(yè)態(tài)，即在大竹林投資50億元，建西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的城市綜合體購物公園。據(jù)介紹，該項目前已進(jìn)入招標(biāo)階段，項目最早在明年開建。所謂的“城市綜合體”就是將城市中的辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。據(jù)重慶商社介紹，目前正著手在大竹林投資50億元，打造一個占地300余畝的大型購物公園，實現(xiàn)公園里購物、商場里逛公園的功能。根據(jù)計劃，購物公園包括三個部分，大型購物中心、汽車4S集群和高檔寫字樓群。其中購物中心將包括超市、精品百貨、租賃百貨、奢侈品專柜和休閑娛樂等。城市快速發(fā)展、土地資源捉襟見肘的當(dāng)下，瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的許多城市，如今都把選擇城市綜合體作為發(fā)展的“新戰(zhàn)略”。“它規(guī)模大、商住皆可，既能滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，又能滿足當(dāng)?shù)卣嵘M、提升城市形象的目標(biāo)。這種經(jīng)營的新業(yè)態(tài)值得嘗試并且有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?，土地使用年限縮水超10年兩路在第一批房奴還完貸款陸續(xù)“上岸”之時，商品房土地使用年限“縮水”的問題開始浮出水面。事實上，新樓盤土地使用權(quán)“縮水”2—5年，早已是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，在一些分多期開發(fā)的樓盤中，購房者損失的有效住宅土地使用權(quán)也更多。重慶晨報記者調(diào)查了解到：目前主城在售的20余家樓盤，其土地使用年限“縮水”超過10年，這其中不乏央企、名盤的身影。住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商(也就是開發(fā)商繳納土地出讓金之時)起開始計算，一般住宅為70年（重慶目前為50年）。然而一般商品住宅從開發(fā)到銷售，周期通常為1至3年，也就是說，就算開發(fā)商修房子的手腳再快，當(dāng)購房者變?yōu)闃I(yè)主時擁有的有效住宅土地使用權(quán)也根本無法達(dá)到50年甚至70年之久。理論上講，房產(chǎn)的實際使用期限應(yīng)反映在房價上。也就是說，同一處房產(chǎn)，剩余年限越長，使用價值就越大，價格就越高；反之，價格也就相應(yīng)較低。如果按這一理論進(jìn)行推斷，土地使用權(quán)年限“縮水”，消費者必然存在隱性的購房損失。若開發(fā)商在出售前唯有明確告知或者有意隱瞞，使業(yè)主的土地使用年限比合同約定的短，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。購房者在買房簽約期，如遇土地使用權(quán)縮水較多的樓盤，可以要求開發(fā)商簽署購房補充協(xié)議。 2012重慶秋交會洋房受寵成交翻番 精裝房上漲800元/㎡備受關(guān)注的2012重慶秋季房交會剛剛落下帷幕。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，本次房地產(chǎn)展示交易會四日共成交各類房屋3313套， 億元。從2011秋季房交會開始，房交會成交數(shù)據(jù)呈上漲趨勢。環(huán)比2012年春季房交會，%，%。同比2011秋季房交會，%，%。除高層成交套數(shù)下降外，花園洋房、高檔低密度住房、裝修房的成交套數(shù)都不同程度的上漲。環(huán)比今年春交會，其中高檔低密度住房成交66套，漲了50%。花園洋房漲幅近一倍，從113套達(dá)到200套，而同比去年秋交會，漲幅接近2倍。裝修房套數(shù)從35套漲至59套，漲幅達(dá)69%。今年秋交會期間雖然遭遇強降溫天氣，但沒有延續(xù)前兩屆的“寒流”，總成交量較今年春交會增長10%以上，較去年秋交會增長23%以上，不但成功地遏制住了繼續(xù)走“下坡路”的勢頭，也讓眾多開發(fā)商抓住了2012年的最后一波行情。與春交會相比，參加秋交會的購房者觀望心態(tài)趨減，購房意愿更明確。 雖然本屆秋交會仍然是剛需打主力，但別墅、洋房等高檔住宅產(chǎn)品的表現(xiàn)卻格外搶眼。如龍湖的紫云臺、聽藍(lán)灣、江與城、U城以及復(fù)地攜旗下山與城和花嶼城等項目，都招攬了不少改善性需求的購房者?！就恋仄恳弧?012年土地市場綜述備注：房地產(chǎn)相關(guān)用地即住宅，商業(yè)，商務(wù)等可售物業(yè)相關(guān)用地。 2012土地市場綜述2012年重慶土地市場風(fēng)云突變，原以為2012年將會是政府持續(xù)打壓的一年，樓市陷入低谷，必將影響開發(fā)商的拿地?zé)崆?，但土地競爭仍然激烈。雖上半年土地市場供需不佳，但進(jìn)入6月后，土地市場變得活躍起來，一方面地方政府為完成財政目標(biāo)，在下半年又加大土地的推出量，造成供應(yīng)增加，另一方面原因樓市復(fù)蘇，開發(fā)商資金回籠，特別是部分國企逆勢而行，由于其資金鏈雄厚，為2013年做好必要的土地儲備，這都造成了2012年下半年土地市場的活躍。 據(jù)重慶土地交易中心公開數(shù)據(jù)不完全顯示，2012年重慶主城供應(yīng)土地410宗，㎡；2012年重慶主城成交土地335宗，較去年同期增加34宗，％；㎡，％。 2013年土地市場預(yù)測2012年重慶土地市場比預(yù)期良好，這和樓市回暖密不可分。由于“十八大”換屆，黨中央將持續(xù)調(diào)控不動搖，但2013年的市場形勢并不明朗，預(yù)計二季度之前，由于開發(fā)商資金受限，土地市場成交量會維持在一個偏小的水平。但是隨著后市的深入，不少品牌開發(fā)商由于度過了年底結(jié)款的難關(guān)，加上2012年12月重慶的商品房成交量已出現(xiàn)反彈的趨勢，開發(fā)商將開始陸續(xù)拿地，且一些較為優(yōu)質(zhì)的地塊會成為開發(fā)商爭奪的重點。二、2012年度土地供應(yīng)情況 2012年土地供應(yīng)整體情況圖：2012年重慶土地新增供應(yīng)月度走勢（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地供應(yīng)前三季度較為平穩(wěn)，平均約570萬方，放量集中在第四季度，約相當(dāng)于前三季度季度總和的3/4。新區(qū)處于快速發(fā)展階段，禮嘉組團(tuán)，龍興組團(tuán)，蔡家組團(tuán)，大竹林組團(tuán)等重點開發(fā)區(qū)域放量較大。2012年宏觀調(diào)控政策維穩(wěn)，商品房市場從3月份后成交量較為平穩(wěn)可觀，從而帶動了土地市場的火熱。圖：2012年重慶各種性質(zhì)用地新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地供應(yīng)410宗，其中房地產(chǎn)相關(guān)用地（住宅，商業(yè)，商務(wù)，金融用地）共202宗，占總量的56%。圖：20082012年房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心，%，相較于前2年上漲幅度較大。2012年重心在鞏固2011年的調(diào)控成果，調(diào)控政策維穩(wěn)，政府欲通過土地市場來調(diào)節(jié)商品房市場。圖：2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)月度走勢數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地新增供應(yīng)202宗。8月份開始土地供應(yīng)量明顯增加，在明年金融，政策，成交三方面利好樓市的前提下，開發(fā)商有望再掀拿地潮，按照拿地開發(fā)79個月的周期來看，明年的供應(yīng)量將會有所增加。三．2012年度土地成交情況 2012年成交量情況圖：2012年重慶土地整體成交月度走勢（含：工業(yè)用地及其他）數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交共335宗，環(huán)比增加約376萬方，%。4月供應(yīng)的地塊多處于重點發(fā)展區(qū)域，開發(fā)商的拿地積極性較大，成交量達(dá)到最高點。前三季度土地成交較穩(wěn)平穩(wěn)，每季度平均550萬方，隨著商品房市場的穩(wěn)定成交，給開發(fā)商帶來了希望，對未來市場逐漸看好，第四季度大幅上漲，達(dá)到900萬方。圖：20082012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交162宗，約1366萬方，環(huán)比增加486萬方，%。2012年商品房市場成交較為穩(wěn)定可觀，開發(fā)商重拾拿地?zé)崆椋娂娂哟笸恋貎?。圖：2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交月度走勢數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心。3月份后商品房市場回暖，開發(fā)商資金回籠，不少大型開發(fā)商提前完成年度目標(biāo)，加上政府也積極供地，所以土地市場在第四季度表現(xiàn)尤為活躍。 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價格分析圖：20082012年年度成交價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交金額約655億元，%；成交均價319萬元/畝，%；樓面地價2288元/㎡，%。2012年成交量雖有上漲，但是大多數(shù)地塊都是底價成家，溢價地塊約占22%，且溢價率不高，所有整體成交價和樓面地價均有不同程度下跌。 2012房地產(chǎn)相關(guān)用地月度成交價格分析圖： 2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地成交價格月度走勢數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心圖： 2012年重慶房地產(chǎn)相關(guān)用地樓面地價月度走勢數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交價總體來說波動不大。5月和6月成交的房地產(chǎn)相關(guān)用地量較少，且存在溢價的地塊，所以拉高了整體的成交價格和樓面地價。下半年成交價呈現(xiàn)小幅上升的態(tài)勢，由此可見，2013年商品房價格并不具備下跌空間。 2012年成交區(qū)域解析 整體成交解析圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶土地成交區(qū)域分布較為平均北部新區(qū)成交體量最高。從成交區(qū)域來看，重慶發(fā)展的“北遷”趨勢較為明顯，三北區(qū)域和北碚區(qū)的成交體量都相對較高，四個區(qū)土地成交體量約占總量的66%。圖： 2012年重慶土地區(qū)域成交均價情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年重慶渝中區(qū)土地價格最高，為1703萬元/畝，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。主要是因為渝中區(qū)成交的2宗地均為居住加商業(yè)性質(zhì)的，所以價格較其他區(qū)域高。另外，北部新區(qū)的成交價為314萬元/畝，居第二位，主要由于大竹林和禮嘉組團(tuán)為政府重點開發(fā)的區(qū)域，且開發(fā)商可接受的價格較高，所以價格偏高。北碚區(qū)為新發(fā)展的區(qū)域，成交的主要為蔡家組團(tuán)，由于地塊離主城區(qū)較遠(yuǎn)，所以價格不高。 2012房地產(chǎn)相關(guān)用地成交區(qū)域分析圖： 2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地區(qū)域成交面積情況數(shù)據(jù)來源：重慶土地交易中心2012年房地產(chǎn)相關(guān)用地成交量最大的是北部新區(qū)，居住性質(zhì)用地占比較大，可以預(yù)計，北部新區(qū)在規(guī)劃大量商