【正文】 和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)216。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積 90140平米 。 142397 182449板塊內(nèi)目前存量供應(yīng)較大，從土地出讓的情況來(lái)看，后續(xù)供應(yīng)不大，有利于拉動(dòng)后續(xù)板塊價(jià)格。 高層 151026 40% 3104 主力面積 74112 在售 高層 8800鑫苑國(guó)際城市花園 聯(lián)排、 5F花園洋房、高層小高層238588216。板塊內(nèi) 高層小高層均價(jià) 10000左右 ，別墅價(jià)格依位置以及產(chǎn)品力不定。 47099住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的年輕海飄 購(gòu)買目的屬于首次購(gòu)房，但相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)買力仍然偏低216。首要關(guān)注因素：交通住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員216。在長(zhǎng)三角一帶有業(yè)務(wù)往來(lái)，了解并認(rèn)同昆山的高城市價(jià)值216。追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)216。昆山本地客戶 由于地緣情節(jié)，遍布各個(gè)區(qū)域，但相對(duì)來(lái)說(shuō)傾向于 城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；216。需求： 昆山市場(chǎng)近 5年住宅年均需求量約 350萬(wàn)方，但市場(chǎng)受政策影響較大，預(yù)計(jì)今年的需求將會(huì)略低于平均水平；216?？萍甲≌?—— 昆山首個(gè) “采冷、制暖、供熱水 ”三聯(lián)供 住宅。目前 精裝酒店公寓售價(jià)12023元 /平方、毛坯大戶型均價(jià) 10000元 /平米左右 。衛(wèi)生間：意大利進(jìn)口瓷磚、進(jìn)口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設(shè)計(jì)216。 另外，在生活設(shè)施方面，設(shè)置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開盤，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價(jià)在 16500元 /㎡ ，總價(jià) 350萬(wàn)元 /套起 ；216。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時(shí)躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 28公里，半小時(shí)即可抵達(dá)， 10分鐘到達(dá)上海青浦城區(qū)。216。商業(yè)市場(chǎng) —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽(yáng)橋?yàn)榻绶譃槟媳眱啥?，包?昆山賓館（ 4星級(jí)），世紀(jì)商廈 ，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽(yáng)大樓商場(chǎng)，昆山商廈，美羅云集于此。北門路商圈是區(qū)域級(jí)商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場(chǎng) —— 城南朝陽(yáng)路商圈216。板塊內(nèi)目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿(mào)東壹號(hào)等大型商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)拉動(dòng)后期板塊的商業(yè)市場(chǎng)人氣。商業(yè)市場(chǎng) —— 在售項(xiàng)目去化情況分析從圖中可以看到，整個(gè)市場(chǎng)的整體去化率已經(jīng)相當(dāng)高了，大部分項(xiàng)目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，投資者對(duì)于昆山商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)看好。項(xiàng)目 類型 所處板塊 價(jià)格中茵世貿(mào)廣場(chǎng) 商場(chǎng) 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場(chǎng) 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國(guó)際采購(gòu)中心 商場(chǎng) 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國(guó)際商貿(mào)物流城 專業(yè)市場(chǎng) 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國(guó)際模具城 專業(yè)市場(chǎng) 城北 6000三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)216。從總體上來(lái)看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質(zhì)參差不齊。目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價(jià)格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。酒店式公寓市場(chǎng) —— 已售項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目地址：玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路 283號(hào)物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 447開發(fā)商： 昆山保昆房產(chǎn)有限公司 底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，精裝修。216。寫字樓市場(chǎng) —— 分布情況昆山寫字樓市場(chǎng)主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開發(fā)區(qū)以及花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)。城泰商務(wù)廣場(chǎng) 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎(chǔ)和生活?yuàn)蕵放涮?，并已形成完善的商?wù)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)活動(dòng)輻射全市。216。—— 運(yùn)營(yíng)管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，給客戶穩(wěn)定的回報(bào)，每年回報(bào)率在 7%8%之間酒店式公寓個(gè)案分析 —— 領(lǐng)御三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng) —— 總體情況216。項(xiàng)目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。216。戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。216。216。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場(chǎng)商鋪的面積跨度較大，底商則相對(duì)戶型面積偏小。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務(wù)辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)，前景看好。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國(guó)美電器、五星電器、麥當(dāng)勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌?，F(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長(zhǎng)的品牌意識(shí)是目前昆山商業(yè)市場(chǎng)另一矛盾。客戶來(lái)源驅(qū)動(dòng)因素別墅個(gè)案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) —— 總體情況216。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。 一期 2023年 5月 16日開盤，共推 85套類獨(dú)棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價(jià)在 300—450 萬(wàn)，均價(jià)為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。 會(huì)所內(nèi)開設(shè) SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設(shè)施，同時(shí)還配備卡拉 ok廳，棋牌室，給度假生活帶來(lái)全方位的高品質(zhì)服務(wù)。供水設(shè)備： 216。216。月車位： 183城中區(qū)板塊公寓個(gè)案分析 —— 鹿城一品—— 地段位于昆山中心城區(qū) CBD核心地段， 10分鐘都市生活圈 ,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善 .北臨裕元酒店，南面公園，沿著長(zhǎng)江路往北 500米和 800米分別是城市公園以及市政府。住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶分布情況）昆山本地人上海工作客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新昆山人投資客臺(tái)企干部別墅客戶住宅市場(chǎng) —— 小結(jié)216。另外也關(guān)注項(xiàng)目的裝修狀況和路網(wǎng)的通達(dá)情況216。喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起216。首要關(guān)注因素：總價(jià)、配套、交通住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征長(zhǎng)三角投資客216。看中城際和高速鐵路的便利性，見多識(shí)廣，對(duì)社區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求216。首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征新昆山人216。216。 50898公寓產(chǎn)品由于客源結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以 100以下的小戶型為主 ，貼近剛需以及投資需求客戶。交通便利 。 215500多層、小高層、高層、別墅186623花橋項(xiàng)目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價(jià) 目前一些路段正在整改階段，未來(lái)即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。 125056自由都市 高層、小高層、電梯多層 93340產(chǎn)品、價(jià)格216。 多層、小高層 54663 46% 1500 主力面積 112140 在售 精裝 12800森隆 憑借政府規(guī)劃利好以及獨(dú)有的自然資源，區(qū)域認(rèn)同度較高。 303845216。城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套困乏， 目前居住氛圍不高 。中航城高層、小高層、洋房、聯(lián)排、雙拼 產(chǎn)品、價(jià)格216。商鋪 22228 　 95880 中心城區(qū)：人口稠密 千燈規(guī)劃為生活新鎮(zhèn)、生態(tài)觀光片區(qū)。216。商品房?jī)r(jià)格一路飆升至均價(jià) 6400元 /平米。商品房市場(chǎng) —— 投資風(fēng)險(xiǎn)分析216。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于昆房網(wǎng)。216。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于昆山市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。同時(shí)把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。截止 1993年底房企猛增至 46家，投資業(yè)成本增長(zhǎng)，比 92年增加 。三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商品房市場(chǎng) —— 發(fā)展歷程216。但 2023年出讓單價(jià)有所下降 ，主要因?yàn)?價(jià)格較低的工業(yè)用地所占比重提升 。 6 南風(fēng)貌保護(hù)引導(dǎo)地方特色塑造以水箱古鎮(zhèn)保護(hù)為核心，以自然環(huán)境為基質(zhì)，結(jié)合特色村莊保護(hù)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌；打造新銳的公共服務(wù)空間、融合的生活居住空間、現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，塑造展現(xiàn)昆山城市精神的現(xiàn)代風(fēng)貌。 2 生態(tài)約束促進(jìn)人居環(huán)境改善以提升整體人居環(huán)境質(zhì)量為核心，嚴(yán)格保護(hù)陽(yáng)澄湖、淀山湖及環(huán)湖生態(tài)敏感空間，同時(shí)合理利用其比較優(yōu)勢(shì)，與深厚的歷史人文積淀相結(jié)合，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，彰顯昆山特色，增強(qiáng)城市魅力。城市規(guī)劃 —— 交通規(guī)劃（外部交通）未來(lái)昆山市將有 滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路 等穿越昆山而過(guò)，區(qū)域鐵路運(yùn)輸在整個(gè)長(zhǎng)三角綜合交通運(yùn)輸體系中將發(fā)揮更大的作用。滬寧高速公路216。城市規(guī)劃 —— 交通規(guī)劃（內(nèi)部交通）交通綜合構(gòu)想四 縱216。216。216。億元 %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 消費(fèi)水平（人均可支配收入）昆山人均可支配收入增長(zhǎng)幅度保持基本穩(wěn)定的趨勢(shì)，近幾年 保持約 13%的較高增長(zhǎng)率 ， 2023年昆山人均可支配收入達(dá)到 27609元 ，環(huán)比增長(zhǎng) %，人均可支配收入較高，住房消費(fèi)有支撐。216。年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（ %）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（ %）第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率（ %）2023 0 2023 18 2023 2023 7 合計(jì) 52 　 　 　占比 % 　 % 　 % 　216。數(shù)據(jù)來(lái)源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。216。 江蘇 張家港市 江蘇省 吳江市 由于復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)政策走勢(shì)存在不確定性。四個(gè)商業(yè)信貸一刀切 規(guī)定最低土地成交價(jià)。政策脈絡(luò)梳理 —— 2023年 至今：頻繁調(diào)控時(shí)期當(dāng)前政策解讀 ——417 政策238。這一前所未有的明確定位，促使各有關(guān)部門和各級(jí)政府在土地供應(yīng)、金融服務(wù)、市場(chǎng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展的寬松政策，房地產(chǎn)業(yè)由此得到長(zhǎng)足發(fā)展。216。 暫住人口：昆山市暫住人口增長(zhǎng)速度較快， 02年暫住人口增長(zhǎng)率將近 100%，到 2023年昆山市暫住人口已超過(guò)戶籍人口數(shù)量，截至到 2023年昆山暫住人口數(shù)量 萬(wàn)人，預(yù)計(jì) 2023年底將超 100萬(wàn)大關(guān)。港口 :上海港（中國(guó)最大港口、距離 60公里）、張家港（距 100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距 35公里），吳淞江、婁江東流過(guò)境，最大通航噸位300噸。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。216?！?昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（2023～ 2023） 216。 20232023年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期。 為此， 2023年至2023年期間，國(guó)家相繼出臺(tái)各種相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款 ；238。首次購(gòu)買 90平米以上住房的首付比例為 30%；取消 7折優(yōu)惠利率， 8折或者 。從未來(lái)趨勢(shì)判斷，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施還將在未來(lái)將得到部分保留，成為常態(tài)政策。 政策展望二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境政府投資環(huán)境共同作用透明化政務(wù)公開水平政務(wù)公開水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費(fèi)制度政府投資環(huán)境主要跟 政府公開水平、政府公共服務(wù)質(zhì)量以及職能部門辦事效率與收費(fèi)制度 有關(guān)。 216。216。但從各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的變化情況看，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率近年來(lái)處于三產(chǎn)業(yè)中最高位，表面昆山近年來(lái) 第三產(chǎn)業(yè)保持著較高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)昆山 GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大 。億元 %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 房地產(chǎn)投資規(guī)模216。消費(fèi)支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消費(fèi)觀念加強(qiáng)，一定程度上拉動(dòng)了昆山市商品房消費(fèi)需求。 中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、適合居住的生態(tài)園林城市。 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗(yàn)、生產(chǎn)為主。經(jīng)周市、兵希、陸家、張浦至淀山湖之南北向道路，為貨運(yùn)優(yōu)先道路?，F(xiàn)有之機(jī)場(chǎng)路216。滬寧城際軌道 線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州，最后達(dá)到上海站，全長(zhǎng) 295公里，時(shí)速分 160公里和250公里兩種，建成后 昆山到上海只需約 20分鐘