【正文】 和價格分析板塊特點216。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積 90140平米 。 142397 182449板塊內(nèi)目前存量供應(yīng)較大，從土地出讓的情況來看，后續(xù)供應(yīng)不大，有利于拉動后續(xù)板塊價格。 高層 151026 40% 3104 主力面積 74112 在售 高層 8800鑫苑國際城市花園 聯(lián)排、 5F花園洋房、高層小高層238588216。板塊內(nèi) 高層小高層均價 10000左右 ，別墅價格依位置以及產(chǎn)品力不定。 47099住宅市場 —— 客戶分析（客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的年輕海飄 購買目的屬于首次購房，但相對來說購買力仍然偏低216。首要關(guān)注因素：交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員216。在長三角一帶有業(yè)務(wù)往來，了解并認(rèn)同昆山的高城市價值216。追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)216。昆山本地客戶 由于地緣情節(jié)，遍布各個區(qū)域，但相對來說傾向于 城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；216。需求： 昆山市場近 5年住宅年均需求量約 350萬方，但市場受政策影響較大，預(yù)計今年的需求將會略低于平均水平；216。科技住宅 —— 昆山首個 “采冷、制暖、供熱水 ”三聯(lián)供 住宅。目前 精裝酒店公寓售價12023元 /平方、毛坯大戶型均價 10000元 /平米左右 。衛(wèi)生間：意大利進(jìn)口瓷磚、進(jìn)口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設(shè)計216。 另外，在生活設(shè)施方面，設(shè)置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。納帕爾灣二期 2023年 10月 17日開盤，本次推出的房源面積為 210300㎡ ，為精裝修房源， 售價在 16500元 /㎡ ，總價 350萬元 /套起 ；216。 3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機(jī)場 28公里，半小時即可抵達(dá)， 10分鐘到達(dá)上海青浦城區(qū)。216。商業(yè)市場 —— 人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000多米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括 昆山賓館（ 4星級），世紀(jì)商廈 ，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城， 新世界商廈 ，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。北門路商圈是區(qū)域級商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路 蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場 —— 城南朝陽路商圈216。板塊內(nèi)目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿(mào)東壹號等大型商業(yè)項目將會拉動后期板塊的商業(yè)市場人氣。商業(yè)市場 —— 在售項目去化情況分析從圖中可以看到，整個市場的整體去化率已經(jīng)相當(dāng)高了，大部分項目去化率都在 75%以上，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場相當(dāng)活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當(dāng)看好。項目 類型 所處板塊 價格中茵世貿(mào)廣場 商場 城中 40000昆山賽格電子 專業(yè)市場 花橋 一層 30000，三層 10000超華璞緹街 街區(qū)商業(yè) 城西 25000國際采購中心 商場 花橋 一層 202二層 1700018000，三層 16000億立國際商貿(mào)物流城 專業(yè)市場 城北 一層 1700018000，二層 13900，三層 800010000上海公館 底商 城南 一層 1480018800，二層 8000景涇路商業(yè)街 街區(qū)商業(yè) 千燈 6500國際模具城 專業(yè)市場 城北 6000三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場216。從總體上來看， 昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質(zhì)參差不齊。目前 精裝修的酒店式公寓的銷售價格一般在 10000以上，毛坯公寓在 650010000之間， 依不同區(qū)位不同 ，城中和華僑板塊較高。酒店式公寓市場 —— 已售項目客戶分析項目地址：玉山鎮(zhèn)前進(jìn)中路 283號物業(yè)類型：酒店式公寓、寫字樓、底商占地面積： 4079平方米建筑面積： 32613平方米容積率： 綠化率： %裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 447開發(fā)商： 昆山保昆房產(chǎn)有限公司 底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的 私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設(shè)計，精裝修。216。寫字樓市場 —— 分布情況昆山寫字樓市場主要分布在城中區(qū)、城南區(qū)、城東開發(fā)區(qū)以及花橋國際商務(wù)區(qū)。城泰商務(wù)廣場 城中 n昆山市商業(yè)中心，擁有成熟的基礎(chǔ)和生活娛樂配套，并已形成完善的商務(wù)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)活動輻射全市。216?！?運(yùn)營管理酒店管理 上海帝高酒店管理公司前期物業(yè) 戴德梁行多年酒店經(jīng)營經(jīng)驗，給客戶穩(wěn)定的回報，每年回報率在 7%8%之間酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場寫字樓市場 —— 總體情況216。項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。216。戶型面積在 30300平方米之間， 主要面積段位 4060平方米216。216。216。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成 商業(yè)、商務(wù)辦公和居住 為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。這片區(qū)域也聚集了 昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當(dāng)勞、肯德基 等一批知名商業(yè)品牌?，F(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山商業(yè)市場另一矛盾。客戶來源驅(qū)動因素別墅個案分析 —— 納帕爾灣三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場 —— 總體情況216。 也有部分納帕在北京的老業(yè)主。 一期 2023年 5月 16日開盤，共推 85套類獨棟精裝修別墅，主推 210290㎡ 的精裝修別墅， 總價在 300—450 萬，均價為 14500元 /㎡ （含裝修，下同）。 會所內(nèi)開設(shè) SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設(shè)施，同時還配備卡拉 ok廳，棋牌室，給度假生活帶來全方位的高品質(zhì)服務(wù)。供水設(shè)備： 216。216。月車位： 183城中區(qū)板塊公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 地段位于昆山中心城區(qū) CBD核心地段， 10分鐘都市生活圈 ,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善 .北臨裕元酒店，南面公園，沿著長江路往北 500米和 800米分別是城市公園以及市政府。住宅市場 —— 客戶分析（客戶分布情況）昆山本地人上海工作客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新昆山人投資客臺企干部別墅客戶住宅市場 —— 小結(jié)216。另外也關(guān)注項目的裝修狀況和路網(wǎng)的通達(dá)情況216。喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起216。首要關(guān)注因素：總價、配套、交通住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征長三角投資客216?？粗谐请H和高速鐵路的便利性，見多識廣，對社區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求216。首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次住宅市場 —— 客戶分析（客戶特征）類別 客戶特征新昆山人216。216。 50898公寓產(chǎn)品由于客源結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以 100以下的小戶型為主 ，貼近剛需以及投資需求客戶。交通便利 。 215500多層、小高層、高層、別墅186623花橋項目 類型 占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù) 面積段（ m2） 狀態(tài) 均價 目前一些路段正在整改階段，未來即將再次成為重點打造的區(qū)位。 125056自由都市 高層、小高層、電梯多層 93340產(chǎn)品、價格216。 多層、小高層 54663 46% 1500 主力面積 112140 在售 精裝 12800森隆 憑借政府規(guī)劃利好以及獨有的自然資源，區(qū)域認(rèn)同度較高。 303845216。城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套困乏， 目前居住氛圍不高 。中航城高層、小高層、洋房、聯(lián)排、雙拼 產(chǎn)品、價格216。商鋪 22228 　 95880 中心城區(qū)：人口稠密 千燈規(guī)劃為生活新鎮(zhèn)、生態(tài)觀光片區(qū)。216。商品房價格一路飆升至均價 6400元 /平米。商品房市場 —— 投資風(fēng)險分析216。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計信息網(wǎng)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。216。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計信息網(wǎng)。同時把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和新的消費(fèi)點，并出臺了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策，昆山房地產(chǎn)市場在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。截止 1993年底房企猛增至 46家，投資業(yè)成本增長，比 92年增加 。三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場商品房市場 —— 發(fā)展歷程216。但 2023年出讓單價有所下降 ，主要因為 價格較低的工業(yè)用地所占比重提升 。 6 南風(fēng)貌保護(hù)引導(dǎo)地方特色塑造以水箱古鎮(zhèn)保護(hù)為核心，以自然環(huán)境為基質(zhì)，結(jié)合特色村莊保護(hù)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌；打造新銳的公共服務(wù)空間、融合的生活居住空間、現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，塑造展現(xiàn)昆山城市精神的現(xiàn)代風(fēng)貌。 2 生態(tài)約束促進(jìn)人居環(huán)境改善以提升整體人居環(huán)境質(zhì)量為核心，嚴(yán)格保護(hù)陽澄湖、淀山湖及環(huán)湖生態(tài)敏感空間，同時合理利用其比較優(yōu)勢，與深厚的歷史人文積淀相結(jié)合，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，彰顯昆山特色，增強(qiáng)城市魅力。城市規(guī)劃 —— 交通規(guī)劃（外部交通）未來昆山市將有 滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路 等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運(yùn)輸在整個長三角綜合交通運(yùn)輸體系中將發(fā)揮更大的作用。滬寧高速公路216。城市規(guī)劃 —— 交通規(guī)劃（內(nèi)部交通）交通綜合構(gòu)想四 縱216。216。216。億元 %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 消費(fèi)水平（人均可支配收入）昆山人均可支配收入增長幅度保持基本穩(wěn)定的趨勢，近幾年 保持約 13%的較高增長率 ， 2023年昆山人均可支配收入達(dá)到 27609元 ，環(huán)比增長 %，人均可支配收入較高，住房消費(fèi)有支撐。216。年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（ %）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（ %）第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率（ %）2023 0 2023 18 2023 2023 7 合計 52 　 　 　占比 % 　 % 　 % 　216。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計信息網(wǎng)。216。 江蘇 張家港市 江蘇省 吳江市 由于復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性。四個商業(yè)信貸一刀切 規(guī)定最低土地成交價。政策脈絡(luò)梳理 —— 2023年 至今：頻繁調(diào)控時期當(dāng)前政策解讀 ——417 政策238。這一前所未有的明確定位，促使各有關(guān)部門和各級政府在土地供應(yīng)、金融服務(wù)、市場管理等各個環(huán)節(jié)都出臺了鼓勵發(fā)展的寬松政策，房地產(chǎn)業(yè)由此得到長足發(fā)展。216。 暫住人口：昆山市暫住人口增長速度較快， 02年暫住人口增長率將近 100%，到 2023年昆山市暫住人口已超過戶籍人口數(shù)量，截至到 2023年昆山暫住人口數(shù)量 萬人，預(yù)計 2023年底將超 100萬大關(guān)。港口 :上海港（中國最大港口、距離 60公里）、張家港（距 100公里）、太倉瀏家港（距 35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。216。—— 昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（2023～ 2023） 216。 20232023年：規(guī)范市場時期。 為此， 2023年至2023年期間，國家相繼出臺各種相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 ；238。首次購買 90平米以上住房的首付比例為 30%；取消 7折優(yōu)惠利率， 8折或者 。從未來趨勢判斷，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態(tài)政策。 政策展望二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境政府投資環(huán)境共同作用透明化政務(wù)公開水平政務(wù)公開水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費(fèi)制度政府投資環(huán)境主要跟 政府公開水平、政府公共服務(wù)質(zhì)量以及職能部門辦事效率與收費(fèi)制度 有關(guān)。 216。216。但從各產(chǎn)業(yè)增長率的變化情況看，第三產(chǎn)業(yè)增長率近年來處于三產(chǎn)業(yè)中最高位，表面昆山近年來 第三產(chǎn)業(yè)保持著較高速發(fā)展態(tài)勢，對昆山 GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大 。億元 %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 房地產(chǎn)投資規(guī)模216。消費(fèi)支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消費(fèi)觀念加強(qiáng)，一定程度上拉動了昆山市商品房消費(fèi)需求。 中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、適合居住的生態(tài)園林城市。 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗、生產(chǎn)為主。經(jīng)周市、兵希、陸家、張浦至淀山湖之南北向道路，為貨運(yùn)優(yōu)先道路?，F(xiàn)有之機(jī)場路216。滬寧城際軌道 線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后達(dá)到上海站，全長 295公里，時速分 160公里和250公里兩種，建成后 昆山到上海只需約 20分鐘