【正文】 受到供應(yīng)量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價的上揚，租金和售價值最高，投資潛力逐漸上升， 未來中心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)仍將緊張，寫字樓市場勢必向外延伸和擴展 。昆山寫字樓市場已步入開發(fā)期，以現(xiàn)有市場來看，昆山 目前寫字樓配置總體水平較低 ，真正 5A級智能化寫字樓可以說是屈指可數(shù)，尤其是位于市中心的高檔寫字樓更是空白。是一幢綜合性建筑。從客戶職業(yè)特征來看，公司中高層管理人員和私營業(yè)主是購房主力軍；少量為公司職員、教師和醫(yī)生等。酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當(dāng)做青年單身公寓216。昆山市場上小戶型酒店式公寓大多是 作為規(guī)?；^(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品 ，如：吉田國際廣場；另外也有單獨建設(shè)的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造項目。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供，所以價格偏低。 216。216。商業(yè)市場 —— 商圈分布北門路 蕭林路商圈人民路 前進路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區(qū)內(nèi)，以人民路 林亭路、北門路 蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。昆山市近年來居民消費增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在 消費能力強大，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。216。此批房源部分臨湖，緊鄰會所 ；216。216。門窗：高級斷橋鋁合金中空玻璃窗、入戶采用美式使用復(fù)合門216。精裝房 1500元 /平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 裝修樣板間酒店公寓裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡約，不失富力華貴—— 價格、客戶216。公寓個案分析 —— 鹿城一品—— 產(chǎn)品力216。供應(yīng)： 昆山存量房月創(chuàng)新高， 09年以來成交的商住性質(zhì)土地面臨上市，會使目前以及未來昆山市場的 住宅供應(yīng)量維持高位 ；216。別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用別墅客戶的特征以及關(guān)注點較為相似：住宅市場 —— 客戶分析（客戶分布情況）216。注重居室的風(fēng)水216。對輕軌、城鐵、高鐵物業(yè)升值潛力具有前瞻性216。青睞于二房、小三房216。以外地來昆山務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分216。不同項目因產(chǎn)品、品牌不同，價格差異也較大，其中淀山湖板塊的樓盤價格比錦溪和周莊略高。 % 193 小戶型 300，中戶型420 在售 1800020230楓丹御園 聯(lián)排 60384216。 11號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內(nèi)均有站點。 45 500 疊加聯(lián)排 120230 在售疊加 11000，聯(lián)排 16000，獨棟 22023，公寓 7500中城花橋國際 318099凱德都會新峰 216。 35% 808 主力面積 8089 在售 7300金城北郡 高層 115990 230000 % 1900 86149 在售 7500第 E特區(qū) 多層、小高 層、高層 150000 250000 45% 1380 90190 在售 7600天成佳園 高層 58230從板塊內(nèi)目前所推產(chǎn)品和將推產(chǎn)品來看，產(chǎn)品類型主要是 高層、小高層 ，也有少量的高端產(chǎn)品，別墅以及花園洋房等。 93850瓏庭 升值潛力大城南 項目 類型占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù)面積段（m2） 狀態(tài) 均價 產(chǎn)品、價格216。 40% 2578 88140， 130190 在售 70009000清風(fēng)華院 小高層、聯(lián)排 198534純住宅項目較少，目前在售項目基本都有酒店式公寓、商業(yè)等其他物業(yè)類型，符合商住片區(qū)的定位。216。196958 360000 % 1872 高層小高層 88145 在售高層、小高層75007800；聯(lián)排 900010000；雙拼 1202313000綠地 21新城 高層 564000 1780000 % 9000 70160，主力面積 70110 在售 7500中大簡界 高層、小高層 66893 178633 31% 984 90160 在售 7700珠江御景 高層、小高層 152699 620230 % 3000 主力面積 88142 在售 毛坯 7600、精裝8800東城藍(lán)郡 多層、高層 166667 167317 47% 1510 90%為 80120，10%為 120140 在售 60007000陽光水世界 多層 中心城區(qū)由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品主要 以高容積率的高層公寓為主 ，以大面積戶型為主，符合當(dāng)?shù)厝藢ψ》康南M需求。 31% 　 主力面積段 97145 在售 9500御城 小高層住宅 11474 26000 30% 134 93164 在售 7500藍(lán)海 LaV237。區(qū)域成熟 216。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)片區(qū)，配套成熟完善，客戶認(rèn)知度高；216。后期受政策以及供求關(guān)系的影響，昆山商品房價格大幅走高的可能性較小。昆山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值自 2023年以來不斷攀升， 0 09年的比值都超過了 ，房地產(chǎn)投資所占比重略高，顯露了一定的投資風(fēng)險。 萬平方米商品房市場 —— 需求分析（人均使用面積）平方米/人昆山人均居住面積經(jīng)過 05年之前的大幅增長，增幅平緩，但一直處于高位， 08年達到 /人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國的平均水平，也超出許多一線城市。商品房市場 —— 需求分析（近年成交分布）216。昆山商品房庫存供應(yīng)量連續(xù) 7個月保持正增長。商品房市場 —— 供應(yīng)分析（與其它縣市對比）216。216。216。 1 緩慢起步階段（ 19881992）這一時期確立了社會主義商品經(jīng)濟理論。216。3 昆山房地產(chǎn)市場三、 昆山房地產(chǎn)市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業(yè)市場酒店式公寓市場寫字樓市場　 合計 新增量 存量 其中，住宅 商服2023年 500 260 240 170 302023年 750 300 450 150 502023年 550 250 300 200 50土地市場 —— 供應(yīng)情況昆山市近三年的土地的新增供應(yīng)量每年都在 250萬方以上，其中，近三年商住用地的總量達到 650萬方，其中一部分土地已經(jīng)上市，除去一部分土地用于保障房建設(shè)，以目前昆山市場平均容積率 ，可看到 未來供應(yīng)量仍然巨大 。216。規(guī)劃 京滬高速鐵路 全長 1318公里，設(shè)計時速為 350公里 /時，沿途共設(shè)北京、天津、濟南、南京、昆山、上海等 21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟區(qū)的重要交通大動脈。北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨馈?吳淞江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。到 2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模 330萬 人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 270萬人，建設(shè)用地控制在 309平方公里 以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計信息網(wǎng)。增速 0 08年有所回落，但依然維持在高位水平，反應(yīng)了城市經(jīng)濟發(fā)展比較活躍。從昆山近幾年各產(chǎn)業(yè)增加值以及增長情況看，第二產(chǎn)業(yè)累積增加值仍然占非常大比重。近年昆山 GDP及其增長率戶籍人口（萬） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)化率城市人口 鎮(zhèn)人口 %2023年昆山人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)216。新加坡南洋理工大學(xué) 19日在廣州公布 “中國城市公共服務(wù)質(zhì)量指數(shù)調(diào)查 ”， 蘇州在此次調(diào)查的各項排名均列首位 。 江蘇 江蘇省 保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機需求限購措施程度進一步加大保障房政策重壓，增加有效供應(yīng)實施更為嚴(yán)格的市場監(jiān)管手段有限23456問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強制地方采取實際行動1當(dāng)前政策解讀 ——929 新政解讀政策展望 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。鼓勵中小戶型開發(fā)和供應(yīng)；支持改善性自住型需求。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%；238。政策脈絡(luò)梳理 —— 19982023年：鼓勵發(fā)展時期政策類型 2023年 2023年綱領(lǐng)性文件《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā)[2023]18號） ——信貸政策房企開發(fā)項目自有資金比例不得低于 30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發(fā)項目貸款自有資金比例不得低于 35%；個人購房抵押貸款月供不得超過收入的 50%稅收政策 規(guī)范房企納稅行為 ——土地政策清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“ 招拍掛 ” ；嚴(yán)格土地審批，加強閑臵土地管理市場管理政策 規(guī)范土地價格、住房價格及各項收費 規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價 住房制度改革全面實施 5年來，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。 19982023年：鼓勵發(fā)展時期。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計年鑒。216。昆山城市房地產(chǎn)研究報告—— 第一區(qū)域事業(yè)部一 、城市概況三、 城市房地產(chǎn)市場四、 總結(jié) 二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)市場酒店式公寓市場土地市場報告結(jié)構(gòu)1 昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海 50公里，西鄰蘇州 37公里。鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。城市概況 —— 城市人口0209昆山人口走勢“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域 “三縱六橫二環(huán)五高 ”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點的城市功能設(shè)施框架基本形成 ”。216。但同時也面臨著多項問題與矛盾。第二套住房貸款 首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；238。政策上有鼓勵，無限制。 本輪房地產(chǎn)調(diào)控中政府著力于打擊短期投機行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，盡管調(diào)控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。 與 2023年房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年上半年房地產(chǎn)新政不但著力于抑制房地產(chǎn)投資投機性需求，而且通過大規(guī)模增加保障性住房用地、提高保障性住房專項補助資金、落實地方政府住房保障工作責(zé)任等措施有效增加了保障性住房供應(yīng)，初步形成了多層次的保障性住房供應(yīng)體系。 昆山是蘇州最大的縣級市，直接接收蘇州政府服務(wù)的影響 。2023年昆山人口統(tǒng)計顯示，戶籍人口 ，城鎮(zhèn)人口 ，其中城市人口 萬，鎮(zhèn)人口 ，城鎮(zhèn)化率達到 %，截至近兩年城鎮(zhèn)化率略有提高。216。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計信息網(wǎng)。經(jīng)濟環(huán)境 —— 消費水平（消費支出）昆山近年來社會消費支出不斷攀升，且增幅較大。城市規(guī)劃 —— 總體布局216。216。現(xiàn)有省道 224即南北公路216。蘇昆太高速公路216。 2023年建成后， 昆山至南京只需 1個小時；昆山到上海約 15分鐘；昆山至北京約 4小時 30分鐘。 3 節(jié)能減排促進低碳城市建設(shè)以提高資源、能源的使用效率為核心，發(fā)展地毯產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟，鼓勵節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、開發(fā)與創(chuàng)新，以提高資源、能源的使用效率，減少污染物排放；合理配置產(chǎn)業(yè)用地和生活用地，促進激動交通出行減量，構(gòu)建綠色交通體系；倡導(dǎo)健康、節(jié)約的生活方式和消費模式，全面推進低碳城市建設(shè)。昆山近年來土地出讓情況數(shù)據(jù)來源昆山國土資源局。2023年 18月出讓的土地已經(jīng)超過 08 09年的年總出讓面積，其中工業(yè)用地和其他用地占相當(dāng)一部分比重， 未來 13年市場供應(yīng)量仍在高位 。極大地推動了市場機制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。 3 調(diào)整回落階段（ 19941997）房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落。 5 高速發(fā)展階段（ 2023至今）2023年以來，隨著昆山經(jīng)濟步入發(fā)展的繁榮期，社會和城市建設(shè)的全面提升，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也進入了黃金階段。從圖中可以看出，昆山各年商品房施工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于吳江，略低于常州，各年增長率也高于吳江，但低于常州。庫存量的不斷攀升一方面由于 4月新政調(diào)控導(dǎo)致成交量走低，另一方面供應(yīng)并未隨之減少，表明昆山市場 目前處于供大于求 的態(tài)勢，買方市場明顯，市場面臨較大庫存壓力?；颉⒂裆?、開發(fā)區(qū) 是昆山成交最為活躍的片區(qū)，占昆山成交的 64%，占比分別為 24%、 20%、 20%，且與其他區(qū)域的差量較大。 表明昆山商品房市場經(jīng)歷需求旺盛期之后，本地需求逐漸降溫。216。未來昆山市場 供大于求 的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開通，突出的城市價值將會成為昆山房地產(chǎn)市場強有力的支撐。花橋毗鄰上海，且規(guī)劃利好。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn) 為第三梯隊。價格處于高位藍(lán)海 LaVie中心城區(qū) e 高層住宅、公寓 36714 147863 4 % 　 待售 12023榮記玖瓏灣 高層住宅、酒店式公寓 50627 175170 35% 1270 80240 待售 待定中心城區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點216。216。小高層 板塊內(nèi) 大盤云集 ，目前有珠江地產(chǎn)、世貿(mào)、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以 城市綜合體的概念 在城東布局。216。 357881區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以 小高層、高層、別墅為主 ，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。世貿(mào)蝴蝶灣 高層、疊加、 聯(lián)排、獨棟 717800 高層 52779 42% 三期 400多 90140 待售 待定城南區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點、產(chǎn)品