【正文】 受到供應(yīng)量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價(jià)的上揚(yáng)，租金和售價(jià)值最高，投資潛力逐漸上升， 未來中心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)仍將緊張，寫字樓市場(chǎng)勢(shì)必向外延伸和擴(kuò)展 。昆山寫字樓市場(chǎng)已步入開發(fā)期，以現(xiàn)有市場(chǎng)來看，昆山 目前寫字樓配置總體水平較低 ，真正 5A級(jí)智能化寫字樓可以說是屈指可數(shù)，尤其是位于市中心的高檔寫字樓更是空白。是一幢綜合性建筑。從客戶職業(yè)特征來看，公司中高層管理人員和私營業(yè)主是購房主力軍；少量為公司職員、教師和醫(yī)生等。酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當(dāng)做青年單身公寓216。昆山市場(chǎng)上小戶型酒店式公寓大多是 作為規(guī)?；^(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品 ，如：吉田國際廣場(chǎng)；另外也有單獨(dú)建設(shè)的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長(zhǎng)江酒店式公寓是老樓改造項(xiàng)目。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供，所以價(jià)格偏低。 216。216。商業(yè)市場(chǎng) —— 商圈分布北門路 蕭林路商圈人民路 前進(jìn)路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區(qū)內(nèi)，以人民路 林亭路、北門路 蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。昆山市近年來居民消費(fèi)增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在 消費(fèi)能力強(qiáng)大，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。216。此批房源部分臨湖，緊鄰會(huì)所 ；216。216。門窗：高級(jí)斷橋鋁合金中空玻璃窗、入戶采用美式使用復(fù)合門216。精裝房 1500元 /平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓個(gè)案分析 —— 鹿城一品—— 裝修樣板間酒店公寓裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，不失富力華貴—— 價(jià)格、客戶216。公寓個(gè)案分析 —— 鹿城一品—— 產(chǎn)品力216。供應(yīng)： 昆山存量房月創(chuàng)新高， 09年以來成交的商住性質(zhì)土地面臨上市，會(huì)使目前以及未來昆山市場(chǎng)的 住宅供應(yīng)量維持高位 ；216。別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用別墅客戶的特征以及關(guān)注點(diǎn)較為相似：住宅市場(chǎng) —— 客戶分析（客戶分布情況）216。注重居室的風(fēng)水216。對(duì)輕軌、城鐵、高鐵物業(yè)升值潛力具有前瞻性216。青睞于二房、小三房216。以外地來昆山務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分216。不同項(xiàng)目因產(chǎn)品、品牌不同，價(jià)格差異也較大，其中淀山湖板塊的樓盤價(jià)格比錦溪和周莊略高。 % 193 小戶型 300，中戶型420 在售 1800020230楓丹御園 聯(lián)排 60384216。 11號(hào)線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內(nèi)均有站點(diǎn)。 45 500 疊加聯(lián)排 120230 在售疊加 11000，聯(lián)排 16000，獨(dú)棟 22023，公寓 7500中城花橋國際 318099凱德都會(huì)新峰 216。 35% 808 主力面積 8089 在售 7300金城北郡 高層 115990 230000 % 1900 86149 在售 7500第 E特區(qū) 多層、小高 層、高層 150000 250000 45% 1380 90190 在售 7600天成佳園 高層 58230從板塊內(nèi)目前所推產(chǎn)品和將推產(chǎn)品來看，產(chǎn)品類型主要是 高層、小高層 ，也有少量的高端產(chǎn)品，別墅以及花園洋房等。 93850瓏庭 升值潛力大城南 項(xiàng)目 類型占地面積（m2）建筑面積（m2） 容積率 綠化率 戶數(shù)面積段（m2） 狀態(tài) 均價(jià) 產(chǎn)品、價(jià)格216。 40% 2578 88140， 130190 在售 70009000清風(fēng)華院 小高層、聯(lián)排 198534純住宅項(xiàng)目較少，目前在售項(xiàng)目基本都有酒店式公寓、商業(yè)等其他物業(yè)類型，符合商住片區(qū)的定位。216。196958 360000 % 1872 高層小高層 88145 在售高層、小高層75007800；聯(lián)排 900010000；雙拼 1202313000綠地 21新城 高層 564000 1780000 % 9000 70160，主力面積 70110 在售 7500中大簡(jiǎn)界 高層、小高層 66893 178633 31% 984 90160 在售 7700珠江御景 高層、小高層 152699 620230 % 3000 主力面積 88142 在售 毛坯 7600、精裝8800東城藍(lán)郡 多層、高層 166667 167317 47% 1510 90%為 80120，10%為 120140 在售 60007000陽光水世界 多層 中心城區(qū)由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品主要 以高容積率的高層公寓為主 ，以大面積戶型為主，符合當(dāng)?shù)厝藢?duì)住房的消費(fèi)需求。 31% 　 主力面積段 97145 在售 9500御城 小高層住宅 11474 26000 30% 134 93164 在售 7500藍(lán)海 LaV237。區(qū)域成熟 216。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)片區(qū)，配套成熟完善，客戶認(rèn)知度高；216。后期受政策以及供求關(guān)系的影響，昆山商品房?jī)r(jià)格大幅走高的可能性較小。昆山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值自 2023年以來不斷攀升， 0 09年的比值都超過了 ，房地產(chǎn)投資所占比重略高，顯露了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 萬平方米商品房市場(chǎng) —— 需求分析（人均使用面積）平方米/人昆山人均居住面積經(jīng)過 05年之前的大幅增長(zhǎng)，增幅平緩，但一直處于高位， 08年達(dá)到 /人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國的平均水平，也超出許多一線城市。商品房市場(chǎng) —— 需求分析（近年成交分布）216。昆山商品房庫存供應(yīng)量連續(xù) 7個(gè)月保持正增長(zhǎng)。商品房市場(chǎng) —— 供應(yīng)分析（與其它縣市對(duì)比）216。216。216。 1 緩慢起步階段（ 19881992）這一時(shí)期確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。216。3 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)三、 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)　 合計(jì) 新增量 存量 其中，住宅 商服2023年 500 260 240 170 302023年 750 300 450 150 502023年 550 250 300 200 50土地市場(chǎng) —— 供應(yīng)情況昆山市近三年的土地的新增供應(yīng)量每年都在 250萬方以上，其中，近三年商住用地的總量達(dá)到 650萬方，其中一部分土地已經(jīng)上市，除去一部分土地用于保障房建設(shè)，以目前昆山市場(chǎng)平均容積率 ，可看到 未來供應(yīng)量仍然巨大 。216。規(guī)劃 京滬高速鐵路 全長(zhǎng) 1318公里，設(shè)計(jì)時(shí)速為 350公里 /時(shí)，沿途共設(shè)北京、天津、濟(jì)南、南京、昆山、上海等 21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長(zhǎng)三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要交通大動(dòng)脈。北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨馈?吳淞江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。到 2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模 330萬 人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 270萬人，建設(shè)用地控制在 309平方公里 以內(nèi)。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。增速 0 08年有所回落，但依然維持在高位水平，反應(yīng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較活躍。從昆山近幾年各產(chǎn)業(yè)增加值以及增長(zhǎng)情況看，第二產(chǎn)業(yè)累積增加值仍然占非常大比重。近年昆山 GDP及其增長(zhǎng)率戶籍人口（萬） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)化率城市人口 鎮(zhèn)人口 %2023年昆山人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)216。新加坡南洋理工大學(xué) 19日在廣州公布 “中國城市公共服務(wù)質(zhì)量指數(shù)調(diào)查 ”， 蘇州在此次調(diào)查的各項(xiàng)排名均列首位 。 江蘇 江蘇省 保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購措施程度進(jìn)一步加大保障房政策重壓，增加有效供應(yīng)實(shí)施更為嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管手段有限23456問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動(dòng)1當(dāng)前政策解讀 ——929 新政解讀政策展望 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。鼓勵(lì)中小戶型開發(fā)和供應(yīng)；支持改善性自住型需求。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%；238。政策脈絡(luò)梳理 —— 19982023年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期政策類型 2023年 2023年綱領(lǐng)性文件《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā)[2023]18號(hào)） ——信貸政策房企開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不得低于 30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發(fā)項(xiàng)目貸款自有資金比例不得低于 35%；個(gè)人購房抵押貸款月供不得超過收入的 50%稅收政策 規(guī)范房企納稅行為 ——土地政策清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“ 招拍掛 ” ；嚴(yán)格土地審批，加強(qiáng)閑臵土地管理市場(chǎng)管理政策 規(guī)范土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格及各項(xiàng)收費(fèi) 規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 住房制度改革全面實(shí)施 5年來，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 19982023年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計(jì)年鑒。216。昆山城市房地產(chǎn)研究報(bào)告—— 第一區(qū)域事業(yè)部一 、城市概況三、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)四、 總結(jié) 二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)土地市場(chǎng)報(bào)告結(jié)構(gòu)1 昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海 50公里，西鄰蘇州 37公里。鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。城市概況 —— 城市人口0209昆山人口走勢(shì)“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域 “三縱六橫二環(huán)五高 ”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點(diǎn)的城市功能設(shè)施框架基本形成 ”。216。但同時(shí)也面臨著多項(xiàng)問題與矛盾。第二套住房貸款 首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；238。政策上有鼓勵(lì)，無限制。 本輪房地產(chǎn)調(diào)控中政府著力于打擊短期投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，盡管調(diào)控力度在某個(gè)階段必然會(huì)有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。 與 2023年房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年上半年房地產(chǎn)新政不但著力于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，而且通過大規(guī)模增加保障性住房用地、提高保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金、落實(shí)地方政府住房保障工作責(zé)任等措施有效增加了保障性住房供應(yīng)，初步形成了多層次的保障性住房供應(yīng)體系。 昆山是蘇州最大的縣級(jí)市，直接接收蘇州政府服務(wù)的影響 。2023年昆山人口統(tǒng)計(jì)顯示，戶籍人口 ，城鎮(zhèn)人口 ，其中城市人口 萬，鎮(zhèn)人口 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，截至近兩年城鎮(zhèn)化率略有提高。216。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 消費(fèi)水平（消費(fèi)支出）昆山近年來社會(huì)消費(fèi)支出不斷攀升，且增幅較大。城市規(guī)劃 —— 總體布局216。216?，F(xiàn)有省道 224即南北公路216。蘇昆太高速公路216。 2023年建成后， 昆山至南京只需 1個(gè)小時(shí)；昆山到上海約 15分鐘；昆山至北京約 4小時(shí) 30分鐘。 3 節(jié)能減排促進(jìn)低碳城市建設(shè)以提高資源、能源的使用效率為核心，發(fā)展地毯產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、開發(fā)與創(chuàng)新，以提高資源、能源的使用效率，減少污染物排放；合理配置產(chǎn)業(yè)用地和生活用地，促進(jìn)激動(dòng)交通出行減量，構(gòu)建綠色交通體系；倡導(dǎo)健康、節(jié)約的生活方式和消費(fèi)模式，全面推進(jìn)低碳城市建設(shè)。昆山近年來土地出讓情況數(shù)據(jù)來源昆山國土資源局。2023年 18月出讓的土地已經(jīng)超過 08 09年的年總出讓面積，其中工業(yè)用地和其他用地占相當(dāng)一部分比重， 未來 13年市場(chǎng)供應(yīng)量仍在高位 。極大地推動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。 3 調(diào)整回落階段（ 19941997）房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落。 5 高速發(fā)展階段（ 2023至今）2023年以來，隨著昆山經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的繁榮期，社會(huì)和城市建設(shè)的全面提升，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也進(jìn)入了黃金階段。從圖中可以看出，昆山各年商品房施工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于吳江，略低于常州，各年增長(zhǎng)率也高于吳江，但低于常州。庫存量的不斷攀升一方面由于 4月新政調(diào)控導(dǎo)致成交量走低，另一方面供應(yīng)并未隨之減少，表明昆山市場(chǎng) 目前處于供大于求 的態(tài)勢(shì)，買方市場(chǎng)明顯，市場(chǎng)面臨較大庫存壓力?；?、玉山、開發(fā)區(qū) 是昆山成交最為活躍的片區(qū)，占昆山成交的 64%，占比分別為 24%、 20%、 20%，且與其他區(qū)域的差量較大。 表明昆山商品房市場(chǎng)經(jīng)歷需求旺盛期之后，本地需求逐漸降溫。216。未來昆山市場(chǎng) 供大于求 的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開通，突出的城市價(jià)值將會(huì)成為昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。花橋毗鄰上海，且規(guī)劃利好。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn) 為第三梯隊(duì)。價(jià)格處于高位藍(lán)海 LaVie中心城區(qū) e 高層住宅、公寓 36714 147863 4 % 　 待售 12023榮記玖瓏灣 高層住宅、酒店式公寓 50627 175170 35% 1270 80240 待售 待定中心城區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)216。216。小高層 板塊內(nèi) 大盤云集 ，目前有珠江地產(chǎn)、世貿(mào)、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以 城市綜合體的概念 在城東布局。216。 357881區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以 小高層、高層、別墅為主 ，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。世貿(mào)蝴蝶灣 高層、疊加、 聯(lián)排、獨(dú)棟 717800 高層 52779 42% 三期 400多 90140 待售 待定城南區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品