【正文】 代表寫字樓 —— 產(chǎn)品力大堂大堂走廊酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御領(lǐng)御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高復(fù)式戶型，空間具有趣味性，功能更強(qiáng)大， 50平方米的戶型可以達(dá)到兩房兩廳的寬松格局，樓下是會客廳、廚房、早餐廳，樓上是書房和主臥室。216。216。北門路位于昆山城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。 上?？蛻糁饕非笾@段精致的距離。戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)，聯(lián)廊設(shè)計(jì)略有巧思E1戶型一層 E1戶型二層E6戶型一層 E6戶型二層 E6戶型三層別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 市場表現(xiàn)216。公寓個案分析 —— 鹿城一品項(xiàng)目地址：昆山市淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號物業(yè)類型：合院別墅占地面積： 146667平方米建筑面積： 74000平方米容積率： 綠化率： 45%裝修狀況：精裝總戶數(shù)： 278投資商：納帕地產(chǎn)開發(fā)商： 昆山建興置業(yè)有限公司物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)管理公司 產(chǎn)品： 昆山市主力產(chǎn)品類型為 小高層、高層住宅 為主，而以 低密度住宅 譬如別墅、花園洋房為輔，并有 少量多層公寓 彌補(bǔ)了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)；216。外來客戶占據(jù)較大比例，尤其是上?？蛻?16。在城中工作，買套小戶型平時居住，周末回鄉(xiāng)下216。購買目的為改善居住條件216。富力灣 雙拼、小獨(dú)棟 673759板塊目前以 大品牌大盤開發(fā) 為主。 在售 精裝 12023壹克拉 % 288 86133 待售 70007200城北區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價格分析板塊特點(diǎn)216。住宅市場 —— 城北區(qū)板塊中心城區(qū)以北北門路、柏廬路、長江路、青陽路為主干道，是老城區(qū)以北和周市鎮(zhèn)以南組成的城北片區(qū)。 多層洋房、高 層 97000板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價格分析住宅市場 —— 城南區(qū)板塊高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域，屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)。 345506板塊內(nèi)目前土地供應(yīng)較少， 未來供應(yīng)量較少 ，目前住宅的綜合開發(fā)量不大，以商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)為主。中心城區(qū) 城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心城區(qū)分為 中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。目前昆山住宅市場分布，根據(jù) 成交活躍程度分成三個梯隊(duì)。216。近幾年隨著長三角經(jīng)濟(jì)群的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和全國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，昆山城市居民對住房的需求大幅增加， 09年對比 05年需求增長超過 2倍。0509年，昆山商品房施工面積幾乎成逐年增長態(tài)勢，但增長率波動不定。216。2023年至今，昆山市共成交土地總面積 ，平均每畝單價 。滬寧高鐵/京滬高鐵城市規(guī)劃 —— 發(fā)展戰(zhàn)略216。現(xiàn)有新省道 324由太倉接往富士康路216。 北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，依托太倉港。216。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化水平適中，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。政府網(wǎng)站績效排名以 3個維度為指標(biāo)進(jìn)行考察，分別為信息公開指數(shù)、在線辦事指數(shù)和公眾參與指數(shù)。 3…… ——探索 “ 綜合評標(biāo) ” 、 “ 雙向競價 ”等出讓方式，抑制居住用地價格非理性上漲。當(dāng)年商品房銷售價格增速超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速近 4個百分點(diǎn)。昆山在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高的同時，也加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。嘉定青浦昆山城市概況 —— 城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵216。 戶籍人口：昆山市戶籍人口增長較緩和，截至 2023年昆山戶籍人口已近 70萬人，年增長率基本維持在 %左右。（1998年 7月，國務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ） 應(yīng)對亞洲金融危機(jī)沖擊。二套房首府比例 40%，貸款利率根據(jù)不同情況作評估，可享受 8折優(yōu)惠利率。嚴(yán)厲打擊中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性。8 —— 江都市 政府投資環(huán)境 —— 公共服務(wù)質(zhì)量二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ——GDP昆山 GDP近幾年一直保持高速上漲的趨勢，年均 GDP增長率達(dá)到 20%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 固定資產(chǎn)投資216。城市規(guī)模216。216。五 橫216。由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。 5 公共優(yōu)先引導(dǎo)城市布局調(diào)整以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度以軌道交通為核心，構(gòu)建舒適、高效的公共交通系統(tǒng)，發(fā)揮其大容量、低能耗、快速、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的綜合優(yōu)勢，引導(dǎo)城市建設(shè)空間合理集聚，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，構(gòu)建完善的城市中心體系。純住宅用地相對較少。216。 萬平方米商品房市場 —— 供應(yīng)分析（累計(jì)庫存供應(yīng)）216。所選數(shù)據(jù)為 0 09年全年成交數(shù)據(jù)以及 2023上半年成交數(shù)據(jù)。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產(chǎn)品；216。 8000 55991 % 465 45201一房到四房 高層在售 高層 10500弘輝首璽 高層住宅 92103 330000 35% 657 主力面積段 125200　 高層在售 15000（含1000裝修）翡翠名都 高層 ,城東區(qū)板塊：大盤云集 板塊內(nèi)以大盤開發(fā)為主，樓盤的產(chǎn)品類型較為豐富， 高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅 都有一定占比。板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看， 高檔住宅板塊已初具模樣。 42% 5000 88131 在售 7300吉田國際廣場 高層、小高層 155947216。 218825板塊均價集中在 70007500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價格偏低，且近年來漲幅不大。 1748 55一房， 94二房， 147四房 在售 10700—13000板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目 產(chǎn)品類型較為豐富 ，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。216。以在上海工作的普通白領(lǐng)為主216。在臺灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)216。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 主要分布在 市區(qū)版塊 ，對細(xì)分版塊沒有較明顯的傾向；216。鹿城一品有 4474平米的一房精裝酒店式公寓、 163178平米的三房以及 200平米的四房216。廚房：全精裝修，美式實(shí)木櫥柜配備花崗巖臺面、全進(jìn)口品牌廚房設(shè)備216。別墅個案分析 —— 納帕爾灣—— 客戶216。昆山居民目前對集中型商業(yè)需求增長，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費(fèi)需求，這是目前商業(yè)商場的矛盾之一。新城南商圈主要以 IT產(chǎn)品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關(guān)系，明顯比其他板塊價格低。目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散216。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓；而且眾多大型公建配套設(shè)施和場所也都分布在小區(qū)東西兩側(cè)，直線距離基本上在 200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨(dú)厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項(xiàng)目之一。216。中茵世貿(mào)廣場n由市場引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)，所以不少是改建樓 216。月車位： 126酒店式公寓個案分析 —— 領(lǐng)御目前售價： 14000元 /平米城中區(qū)板塊領(lǐng)御項(xiàng)目位于前進(jìn)中路與珠江路交口的東南角。城中項(xiàng)目 面積（㎡） 狀態(tài) 價格（元） 從表上看，在售商業(yè)項(xiàng)目的價格 與所處區(qū)位關(guān)系較大，與商業(yè)類型也有一定關(guān)系 。新城南商圈有 百潤發(fā)、中茵廣場、五星電器昆山大賣場、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。 四期開盤時間未定。安防設(shè)備：進(jìn)口品牌可視對講設(shè)備，全套無線安防系統(tǒng)216。干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板216。上?？蛻?偏愛 城南、城東、花橋 三個往返上海交通較方便的版塊；216。認(rèn)同大品牌開發(fā)商的能力216。對社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看中216。板塊內(nèi)產(chǎn)品基本 以別墅為主 ，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟都有。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購物中心，高檔生活配套齊全。 高層 49224板塊內(nèi)樓盤眾多，目前供應(yīng)量較大，住宅產(chǎn)品多為 高層小高層 產(chǎn)品，戶型面積多為 90150平米 之間。 181481216。 65% 6500 高層主力面積 90140 在售 高層 10000新城域 高層、小高層 286810 410000城東離上海較近，因此有 相當(dāng)一部分比例的客戶來自上海 。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價格分析住宅市場 —— 城東區(qū)板塊具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢。鹿城一品 巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)以及千燈鎮(zhèn) 出在第二梯隊(duì)。房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資比值正常區(qū)間： 。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱門片區(qū)；花橋因?yàn)榻暌?guī)劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來客源。從側(cè)面反映了昆山市商品房供應(yīng)量處于一個較大的規(guī)模。投資分別為 、 、 、 。土地市場 —— 成交分布從各區(qū)成交的占比來看， 開發(fā)區(qū)、花橋鎮(zhèn)、玉山鎮(zhèn) 是土地成交的前三名，占據(jù)總成交的 58%。 4 區(qū)域統(tǒng)籌引導(dǎo)市域空間優(yōu)化以形成功能明確、集聚高效社會發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)為核心，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，將市域空間布局和政策分區(qū)緊密結(jié)合，嚴(yán)格保生態(tài)空間，協(xié)調(diào)護(hù)發(fā)揮碳氧平衡作用的基本生態(tài)空間，協(xié)調(diào)好發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系。216。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級效果顯著。這是一項(xiàng)針對中國 32個主要城市的綜合調(diào)查研究項(xiàng)目，該調(diào)查主要運(yùn)用了 3組參考指標(biāo)，即 公共服務(wù)滿意度、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和一般公共服務(wù) 。 07排名 名稱 省份 總分 信息公開指數(shù) 在線辦事指數(shù) 公眾參與指數(shù) 1 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免。對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。216。公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場路、 312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá) 100公里； 城市概況 —— 城市交通昆山總面積 ，其中陸地面積 ，水域面積 千米； 轄 10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。216。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體來看，房地產(chǎn)業(yè)政策分為三個時期。此后，商品房銷售價格整體趨勢向上，但各年增速在相關(guān)政策作用下波動劇烈。重點(diǎn)打擊投資性需求； 供需增減，穩(wěn)定價格；精準(zhǔn)打擊防止過度波動二套房及以上：從“抑制 ”到 “限制 ”當(dāng)前政策解讀 ——929 新政房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要點(diǎn)政策全部內(nèi)容見關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》本輪政策更多的是對 4月調(diào)控政策的再一次強(qiáng)調(diào)，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩(wěn)定房價為原則，表明了政府對穩(wěn)定房價、打擊投機(jī)需求的決心。 —— —— —— ——7 浙江省 昆山市 政府投資環(huán)境 —— 政務(wù)公開水平公共服務(wù)質(zhì)量反映政府為公眾和企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量和水平，是衡量政府投資環(huán)境的重要構(gòu)成。因此 城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)應(yīng)該是目前城鎮(zhèn)化率相對適中的區(qū)域 。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。 東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)?，F(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖216。216。其中 2023年同比 2023年土地出讓面積有所下降，但 2023年土地平均地價是 2023年的 ，昆山房地產(chǎn)市場迅速被放大。伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。同時由于開發(fā)周期等主客觀因素使昆山市的年竣工面積與施工面積有一定的差距，年竣工增長率的上漲或下跌相對于施工增長率有一段時間的滯后性。由于政策調(diào)控以及外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)等多方原因， 08年商品房銷售了大幅回落，出現(xiàn)負(fù)增長，隨著 09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及政策鼓勵，再次打開了昆山房地產(chǎn)需求局面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)以及花橋鎮(zhèn) 為目前昆山市場最活躍片區(qū)。屬于市中心的高檔地段， 土地資源稀缺，生活配套成熟，房價一直維持高位 。該區(qū)域的 住宅檔次較高 。在售 8000黃浦城市花園 多層、小高層、 高層 70000平方米 160000 % 1290 主力面積 80130 在售 8400城東區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價格分析板塊特點(diǎn)216。時代中央社區(qū) 高層、小高層 120230 300000 % 2023戶左右 主力面積 123206 在售 8600天地華城 高層、小高層 83615 % 1359 主力面積 133142 在售 9000，送車位阿里山花園 小高層 37974 69903 42% 214 140160 待售 9500森林半島多層、小高層、高層、洋房117189 271000 % 1700 高層 61133 在售 8200三水蕭林 高層、聯(lián)排 1